Введение
Понятие "недвижимое имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое имущество") вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.
1 Понятие и признаки недвижимости
В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с Юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, Состоит из трех необходимых элементов:
♦ наименование — знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае —"недвижимость";
♦ содержание — совокупность отличительных признаков, Ядром которых является сущностное свойство — неподвижность, Неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др;
♦ объем — множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории — здания, сооружения и т.д.
Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, Т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и В других странах мира, недвижимость определяют в основном Через объем понятия — перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные Объекты (ст. 130, 132):
| № п/п |
Отдельные объекты |
Сложные объекты |
| 1 2 3 4 5 |
Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания; ♦ сооружения Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону |
Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; ♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию; ♦ требования и долги; ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию; ♦ другие исключительные права |
В общем случае недвижимость
— это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные
к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.
Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1).
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Географическая концепция
отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция
рассматривает недвижимость кaк эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества —стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений
|
|
На юридическом уровне
недвижимость — совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.
Социальная роль
недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним
с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним,
продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (схема 2).
Схема 2. Компоненты недвижимости в зарубежной практике
|
|
Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а
пятый — юридическое содержание:
В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В
Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки,
позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (схема 3).
Основные фундаментальные свойства недвижимости — неподвижность
и материальность,
или непотребляемость,
на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.
Существуют и пограничные
понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины "существенные" неотделимые части
и принадлежности
недвижимых вещей. Существенные
— составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.
Принадлежность
— движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.).
В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс
— это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ
— любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями "золотая акция" и т.д.
Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню — недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.
Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится не одинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания — животные, сельскохозяйственные машины и орудия, инструменты, сырье и т.п. (ст. 517—526 ФГК), если они отвечают хотя бы одному из трех существенных признаков:
♦ недвижимая природа вещей;
♦ функциональное назначение;
♦ принадлежность к недвижимому объекту.
По Гражданскому кодексу РФ (ст. 135) также считается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В США в состав недвижимости включают землю и все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В Германском гражданском уложении (§ 94—96 ГГУ) к недвижимости относятся земельные участки и их составные части, вещи, прочно связанные с почвой, семена, внесенные в землю, растения и др. Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии к недвижимости относится и вода. Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и др. стран.
При отнесении того или иного "пограничного" предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:
♦ характер связи
с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;
♦ намерение сторон,
определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;
♦ срок использования
— при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до 1 года), несмотря на намерения сторон,, не могут считаться компонентом объекта недвижимости. До 2001 г. учитывалась еще и стоимость имущества (100 ММОТ).
В заключение отметим, что однопорядковые термины "недвижимое имущество", "недвижимые вещи", "недвижимость" могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин — "недвижимая собственность"
— это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.
2 Классификация объектов недвижимости
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
· квартиры и комнаты
· помещения и здания под офисы и магазины
· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)
· складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.
1.
Происхождение
Естественные (природные) объекты.
Искусственные объекты(постройки).
2.
Назначение
1.1.1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)
1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
1.2. ПОСТРОЙКИ
1.2.1 Для жилья.
1.2.2 Для офиса.
1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4 Для промышленности.
1.2.5 Прочие.
3. Масштаб
1.1.1.1 Земельные массивы.
1.1.1.2 Отдельные земельные участки.
1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.
1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
1.2.1.4 Секция (подъезд).
1.2.1.5 Этаж в секции.
1.2.1.6 Квартира.
1.2.1.7 Комната.
1.2.1.8 Летняя дача.
1.2.2.1 Комплекс административных зданий.
1.2.2.2 Здание.
1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи).
4. Готовность к использованию
1). Готовые объекты.
2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3). Требующие завершения строительства.
Заключение
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Список литературы
1. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости:
Учебник. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0
», 2003. — 836 с.
1. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.
2. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.