Специальность Экономика и управление на предприятии
Курсовая работа
| по дисциплине |
Организация городского хозяйства |
(название дисциплины)
| Тема: |
Жилье для каждой семьи: возможности и реальность |
| (тема работы) |
| Выполнил студент |
|
| (курс, группа, фамилия, имя, отчество) |
| Преподаватель |
|
| (ученая степень, звание, фамилия и инициалы) |
|
|
Москва 2009 г.
Содержание:
1. Введение
2. Позиция государства.
3. Существующие сегодня возможности решения жилищного вопроса молодой семьи.
4. Ипотека
5. Проблемы ипотеки.
6. Возможности развития ипотеки.
7. Социальная ипотека в Москве.
8. Программы.
9. Региональные и муниципальные программы.
10. Кооперативы.
11. Выводы
12. Предлагаемые механизмы решения жилищной проблемы молодых семей.
Введение.
В последние годы проведения множества реформ много раз подчеркивались важность демографического аспекта государственной политики и необходимость оказания помощи молодым гражданам в решении их жилищных проблем. Однако до настоящего времени не удалось создать и внедрить в широком масштабе в практику приемлемых экономических механизмов государственной поддержки молодых семей с целью обеспечения их жильем. Россия – одна из немногих стран мира, где отмечается сокращение численности населения. Уменьшение населения страны, начавшееся в конце прошлого века, продолжается на фоне снижения рождаемости. Показатель рождаемости (число родившихся на 1000 постоянных жителей) к 2000 году составил около 8 по сравнению с 13,4 в 1990 году. По оценкам экспертов, при сохранении такой демографической тенденции население России может уменьшиться до 100 млн. человек к 2020 году и до 50-55 млн. человек к 2075 году. В настоящий момент в РФ проживает около 10 млн. молодых семей. Из них около 6 млн. молодых семей нуждается в улучшении жилищных условий.
В современных экономических условиях в России молодые семьи, вынуждены решать "квартирный вопрос" только самостоятельно. И задача государства помочь им это сделать. Прошли те времена, когда жилищную проблему решало государство, бесплатно предоставляя жилье специалистам. Сегодня таких "подарков" не сделает никто, и молодежи остается только рассчитывать на свои силы в надежде когда-нибудь приобрести свою собственную квартиру. Сегодня большинство молодых семей не имеет возможности решить жилищную проблему самостоятельно, поэтому требуется продуманная и реалистичная политика в отношении оказания государственной поддержки молодым семьям в приобретении или строительстве жилья, что, в свою очередь, позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи.
Позиция государства.
Для решения данной проблемы требуется участие и взаимодействие органов государственной власти всех уровней, а также органов местного самоуправления и других организаций.
Что же государство делает, чтобы не стоять с стороне, а реально помочь молодым семьям решить их жилищные вопросы? Государство в этом вопросе занимает достаточно четкую позицию: Молодежи надо помогать! Но как это сделать? Для этого создается система государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России, которая включает в себя следующие компоненты:
- разработка и внедрение в практику субъектов Российской Федерации правовых, финансовых и организационных механизмов государственной поддержки с целью обеспечения жильем молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- содействие инициативам молодежных организаций, направленным на улучшение жилищных и социально-бытовых условий молодых семей;
- привлечение финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения молодых семей благоустроенным жильем;
- оказание за счет средств федерального бюджета поддержки регионам, привлекающим для решения данной проблемы финансовые ресурсы на региональном и местном уровне путем консолидации бюджетных и внебюджетных источников финансирования.
В частности это огромная работа по продвижению ипотеки, национальный проект "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", федеральная целевая программы "Жилище", подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей", масса региональных, муниципальных и отраслевых программ, введение системы имущественных налоговых вычетов до 1 млн. руб. и некоторые другие.
Существующие сегодня возможности решения жилищного вопроса молодой семьи.
- Покупка квартиры на первичном или вторичном рынке.
- Приобретение квартиры посредством ипотеки.
- Приобретение квартиры, используя одну из федеральных, региональных, муниципальных или отраслевых программ ("Молодым семьям – доступное жилье", "Строительство жилья для молодых ученых и специалистов" и т.д.)
- Построить квартиру или накопить на нее через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, стройсберкассы, молодежные жилищные комплексы, паевые инвестиционные фонды недвижимости.
Ипотека.
Известно, что на западе 80% жилья приобретается через ипотеку. Постепенно ипотека как формы кредитования под залог недвижимости приходит и в Россию.
Что такое ипотека сейчас уже знает практически каждый: заем у банка определенной суммы под процентную ставку для приобретения жилья. Рынок ипотеки в нашей стране медленно, но верно развивается. Все больше российских банков предлагают населению ипотечное кредитование, все больше появляется специализированных банков, а также ипотечных программ. Как не утонуть в этом море информации и выбрать подходящие тебе услуги по кредитованию?
Обычно ипотечные кредиты выдаются либо в долларах США, либо в рублях. При этом всегда рублевые кредитные ставки на 3-4% выше долларовых. Сегодня в разных банках действуют различные ипотечные программы с различными % ставками. Средняя % ставка, предлагаемая сегодня, это 11% в долларах США и 15% в рублях. При этом банки требуют подтверждение платежеспособности клиента с помощью справки о доходах.
Сроки выдачи ипотечных кредитов 5 – 20 лет, с возможностью досрочного погашения долга. Для получения кредита необходимо самостоятельно подобрать приобретаемую квартиру и внести от 10 до 30% ее стоимости в качестве первоначального взноса. Суммы кредитов варьируются от 1000 до 200000 долларов США. При оформлении кредита банки взимают дополнительные сборы за рассмотрение заявки, комиссии риэлторов, банка, оценщиков – в итоге до 3,5% от суммы кредита. Кроме того, клиент обязан застраховать свою жизнь, недвижимость и титул (страхование потери права собственности), что в сумме составляет еще 1,5 – 2% годовых. К сожалению, ипотека пока по всей России является очень нишевым продуктом, поскольку подавляющее большинство людей имеют доходы, не допускающие их к ипотечному кредитованию. Активное развитие рынка начнется с ощутимым ростом доходов значительной части населения.
Проблемы ипотеки.
Не так давно в нашей стране был принят ряд законопроектов, призванный простимулировать развитие ипотеки. В течение последних лет государство предпринимало ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается законодательной базы. В конце декабря 2004 года Президент РФ подписал пакет законопроектов, призванный сформировать в России рынок доступного жилья, в том числе посредством развития рынка ипотечного кредитования. Одной из причин, послужившей основанием для разработки законопроектов в области ипотечного кредитования, явилась законодательная непроработанность ряда вопросов, которая, по мнению законодателя, мешала банкам снизить затраты заемщика, связанные с получением и возвратом целевого кредита на приобретение жилья. Безусловно, старания властей не прошли даром, и в работе ипотечного кредитования действительно произошел некоторый сдвиг, но все же утверждать, что все проблемы позади, еще слишком преждевременно. Учитывая, что размер ежемесячных выплат заемщика не может превышать 30-40% от его дохода (это правило действует во всем мире), можно подсчитать, что позволить себе подобный кредит человек может, только если его доход не опускается ниже 800-1000 долларов в месяц. К тому же банки не учитывают "серую" зарплату, а молодых людей, официально получающих такие суммы, найдется не много – особенно в регионах, где о таких заработках (даже реальных, не говоря уже об официальных) большинству молодых специалистов приходится только мечтать.
Среди основных тормозящих развитие ипотеки в России ведущие специалисты рынка недвижимости выделяют несколько пунктов:
- недостаточная платежеспособность населения,
- высокие процентные ставки по кредитам,
- проблема "теневых" зарплат,
- нестабильная экономическая ситуация,
- сложности с выходом ипотеки на первичный рынок жилья,
- оставшиеся пробелы в законодательстве при ипотечном кредитовании.
Возможности развития ипотеки.
Тем не менее, ипотека не стоит на месте. Ежедневно обсуждаются и появляются новые ипотечные программы, направленные на решения перечисленных выше проблем. Одним из наиболее перспективных направлений развития ипотеки является перефинансирование или рефинансирование ипотечных кредитов. Схема перефинансирования ипотечного кредита выглядит следующим образом: заемщик берет кредит в банке, затем выплачивает ссуду в течение какого-то времени, а потом расторгает старый кредит и оформляет договор на получение нового кредита с меньшей процентной ставкой. Естественно, такая возможность будет выгодна клиенту только при существенном понижении процентных ставок на ипотечном рынке. При долгосрочном кредитовании на срок 10 – 25 лет снижение процентной ставки даже на 1% годовых уже является экономически обоснованным фактором для стимулирования заемщиков на поиск вариантов рефинансирования полученного ипотечного кредита. Однако, несмотря на то, что предпосылки для такого механизма созданы, в действительности в России он пока не работает. В настоящее время кредитный продукт на цели рефинансирования ранее выданных кредитов на российском рынке не представлен; сделки носят единичный характер, причем, как правило, банк разрабатывает индивидуальную схему перевода долга, которую нельзя рассматривать как унифицированный кредитный продукт. Другим перспективным направлением развития ипотеки является более широкое распространение ипотечных программ с плавающей процентной ставкой LIBOR. Зачастую клиентов пугают высокие проценты при ипотечном кредитовании, плавающая ставка в свою очередь дает заемщику надежду, что в общей сложности процент будет меньше, чем фиксированная плата за пользование кредитом. LIBOR, или London Interbank Offered rate – это Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов, которая рассчитывается Британской банковской ассоциацией. На мировых рынках LIBOR становится такой же константой, какой в России является ставка рефинансирования, устанавливаемая Центробанком. Каждый год LIBOR имеет различное значение. В 2001 году эта ставка составляла 5%, но в последние годы постепенно снизилась. Так, в январе 2002 года она достигла 3%, а в 2004 году опустилась ниже 2%. В настоящий момент LIBOR находится на уровне 2% в евро и 3% в долларах США. Заемщики, обращающиеся к ипотечным кредитам с плавающей ставкой, надеются воспользоваться пониженными котировками, а банки используют это как инструмент привлечения рисковых клиентов.
Еще одним перспективным направлением является продажу ипотечной квартиры из-под залога. На первый взгляд это довольно сложная процедура, предполагающая заключение множества необходимых договоров и соглашений, однако на практике все оказывается не так сложно, и при этом, как ни странно, весьма прибыльно. Механизм действительно прост: клиент берет кредит на покупку квартиры, выплачивает какое-то время деньги по кредиту за право пользования ссудой, а затем продает квартиру из-под залога. Человек находит покупателя на заложенную квартиру и заключает с ним соглашение на продажу с согласия банка. Обязательства сторон оформляются дополнительными договорами и соглашениями, обеспечивающими то, чтобы средства попали "на нужное место". После этого, деньги от продажи квартиры поступают на счета в ипотечном банке, а банк в свою очередь направляет письмо в Росрегистрацию о погашении залога. В результате часть денег идет на досрочное погашение кредита, а остальная доля отдается клиенту. При этом после продажи квартиры заемщик может не уходить с ипотечного рынка, обналичив свои дивиденды, а заключить ипотечный договор на покупку квартиры большей площади. Таким образом, этот механизм позволяет значительно увеличить свою жилплощадь или же получить прибыль от динамики цен.
Аренда ипотечной квартиры. Суть этого механизма "заработка" заключается в том, что арендные платежи, в зависимости от конкурентноспособности квартиры, могут покрыть платежи по кредиту. Таким образом, клиент может сэкономить на выплатах в банк или использовать новые средства для получения нового кредита. Заемщик, имея постоянный доход от своей работы плюс арендную плату, вправе заключить новый кредит. В результате после погашения всех платежей клиент останется с обеими квартирами. Кроме того, интерес этой схемы заключается в том, что в случае, если арендная
Социальная ипотека в Москве.
Самым активным регионом, развивающим ипотеку, является Москва. Так с августа 2005 года в Москве начала работу социальная ипотека. Основным отличием этой ипотеки от обычной является то, что очередники смогут купить себе жилье по себестоимости строительства, т.е. приблизительно в два раза дешевле рыночной цены. Кроме того, предусмотренная процентная ставка также минимальна и составляет 10,5% в рублях. Выдавать такие кредиты планируется на срок до 30 лет. Выдает такие кредиты коммерческий банк "Московское ипотечное агентство". В настоящий момент строится три дома по 780 квартир в каждом, участвующие в социальной ипотеке и уже 300 человек получили такие кредиты.
Программы.
Подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей", входит в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы и предусматривает создание системы государственной поддержки молодых семей в целях стимулирования демографической ситуации.
Государственная поддержка может осуществляться следующими путями:
- предоставления субсидий молодым малообеспеченным семьям на приобретение жилья;
- компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья в случае рождения (усыновления) ребенка;
- выделения строительных материалов для индивидуального жилищного строительства (в первую очередь в сельской местности);
- предоставления многодетным малообеспеченным семьям жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма;
- участия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления при организации молодежных жилищных комплексов и жилищно-строительных кооперативов.
Эта подпрограмма предусматривает разработку и утверждение программ субъектов РФ, включающих в себя программы муниципальных образований. Основными источниками финансирования подпрограммы являются:
а) средства молодых семей, используемые для частичной или полной оплаты стоимости строительства (приобретения) жилья;
б) средства бюджетов субъектов Российской Федерации, направляемые на следующие цели:
– предоставление молодым семьям безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
– предоставление молодым семьям при рождении (усыновлении) ребенка субсидий на компенсацию части затрат, произведенных ими на строительство (приобретение) жилья, или на погашение части кредита (займа);
– предоставление бюджетных кредитов заказчикам-инвесторам, осуществляющим строительство жилья для молодых семей;
– создание социально-бытовой и инженерной инфраструктуры;
в) средства федерального бюджета, передаваемые бюджетам субъектов Российской Федерации в порядке межбюджетных отношений при реализации региональных программ обеспечения жильем молодых семей и используемые для предоставления молодым семьям при рождении (усыновлении) ребенка субсидий на компенсацию части затрат, произведенных ими на строительство (приобретение) жилья, или на погашение части кредита (займа);
г) средства заинтересованных в закреплении молодых специалистов предприятий и организаций, используемые для предоставления займов молодой семье;
д) средства кредитных организаций, используемые для кредитования молодых семей, в том числе под залог приобретаемого жилья или земельных участков, выделенных под жилищное строительство.
После 2010 года предполагается развитие рыночных механизмов обеспечения жильем молодых семей без существенного участия федерального центра и привлечения в значительном объеме бюджетных средств.
Региональные и муниципальные программы.
Существование федеральной подпрограммы запустило механизм создание региональных и муниципальных программ строительства жилья для молодежи. В частности сегодня в России действует более 30 таких программ, основными целями которых являются:
- поддержка молодых семей;
- улучшение демографической ситуации в регионе;
- решение кадровых вопросов региона.
Жилищные программы помощи молодежи действуют и в провинции, но там процесс обеспечения молодых семей жильем идет гораздо медленней, чем в столице. Ежегодно количество счастливчиков, получающих помощь от государства на решение жилищного вопроса, в каждом регионе увеличивается не более чем на 150 человек. Одна из причин – крайне низкое финансирование.
В ближайшие два года по этой программе планируется возвести не менее 600 тыс. кв. метров жилья (около 10000 квартир), из которых более 200 тысяч – к концу 2009 года (около 3000 квартир). Всего в этом году на реализацию проекта будет потрачено более 10 млрд. рублей, и в новые квартиры смогут въехать более двух тысяч молодых семей.
Естественно, совершенно безвозмездно молодые семьи это жилье не получают. Стать владельцами квартиры они могут только по договорам коммерческого найма или купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом размер ежемесячных выплат зависит от целого ряда обстоятельств: года постановки на учет, размера полученных семьей безвозмездных субсидий, количества детей, размера и стоимости квартиры.
Молодая семья может стать участником Программы при одновременном соблюдении следующих условий:
- оба супруга постоянно проживают в Москве (без ограничений по продолжительности проживания; супруги могут быть прописаны по разным адресам в пределах Москвы);
- продолжительность брака не превышает трех лет (в случае рождения в семье детей данное ограничение снимается);
- оба супруга моложе 30 лет.
Участником программы также может стать неполная семья с детьми, в которой мать (отец) младше 30 лет и постоянно проживает в г. Москве.
Участники этой программы могут улучшить свои жилищные условия двумя путями:
1)покупка квартиры через согласованные Правительством Москвы долгосрочные системы жилищных (строительных) сбережений (далее – накопительные системы) с использованием безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилища, в том числе с предоставлением для временного проживания квартиры по договору найма (коммерческого). Чем дольше Участник программы стоит в очереди, тем больше размер предоставляемой субсидии, тем меньше размер ежемесячных взносов в накопительную систему. В случае вступления в брак одиноких родителей или рождения ребенка увеличивается размер выделяемой безвозмездной субсидии (по 18 кв. м на каждого нового члена семьи, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий). После того, как Участник программы накопит необходимую сумму, в том числе с использованием заемных средств, ему выделяется безвозмездная субсидия на строительство или приобретение квартиры на рынке жилья. В рамках программы, по заявлению Участника программы, молодой семье предоставляется возможность заключения с городом договора найма (коммерческого) квартиры сроком на 5 лет. На основании договора найма (коммерческого) Участнику программы, вступившему в одну из согласованных Правительством Москвы накопительных систем, предоставляется для временного проживания квартира, являющаяся собственностью города. Ставка платы за наем жилого помещения составляет ежемесячно 6 – 35 рублей за 1 кв. метр общей площади квартиры в зависимости от наличия и количества детей. Платежи по жилищно-коммунальным услугам ежемесячно в среднем составляют 27 рублей за 1 кв. метр. В случае рождения ребенка в период действия договора найма (коммерческого), размер ставки платы за наем уменьшается.
2) купля-продажа квартиры с рассрочкой платежа.
Город заключает с Участником программы договор купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на 5 лет. На основании договора участнику программы предоставляется для проживания квартира, являющаяся собственностью города. При заключении договора Участник программы оплачивает не менее 30 процентов от стоимости предоставляемой квартиры и в течение срока действия договора ежеквартально равными долями выплачивает остаточную стоимость квартиры с процентами (3-8 процентов годовых). Помимо платежей в счет выкупа квартиры Участник программы, как и по договору найма (коммерческого), ежемесячно платит 100 процентов за жилищно-коммунальные услуги, что составляет в среднем 27 руб. за 1 кв. м. В случае рождения ребенка в период действия договора купли-продажи Участнику программы предоставляется льгота в виде списания части долга за выкупаемую квартиру. При рождении первого ребенка списывается стоимость 10 кв. м общей площади квартиры, второго ребенка – еще 14 кв. м, третьего ребенка и последующих – еще по 18 кв. м общей площади. После полной оплаты стоимости квартиры, предоставленной по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, и процентов за рассрочку, квартира переходит в собственность Участника программы.
Кооперативы.
Все современные жилищные кооперативы образуют три группы: жилищно-строительные, жилищно-накопительные и, так называемые, строительно-сберегательные кассы. Жилищно-строительные кооперативы или ЖСК – некоммерческая организация, потребительский кооператив, осуществляющий свою деятельность в соответствии с разделом V нового Жилищного кодекса РФ. ЖСК организуется для того, чтобы обеспечить членов кооператива жилой площадью путем строительства многоквартирного жилого дома на собственные средства кооператива, а также для последующей эксплуатации и управления им. ЖСК – это кооператив одного дома, пайщики организации могут объединить свои взносы только на строительство конкретного объекта недвижимости. Жилищные накопительные кооперативы – некоммерческие организации, в которых число членов не может быть меньше 50 человек и больше 5 000 человек. Стать участником такого кооператива, как и предыдущего, могут только граждане не моложе 16 лет, уплатившие вступительный взнос и часть паевого взноса. Основная цель деятельности ЖНК – привлечение индивидуальных сбережений и использование их для приобретения квартир в интересах его членов (пайщиков). Если ЖСК люди объединяются, чтобы насобирать денег и построить для себя один дом, в ЖНК копят себе на жилье, чтобы приобрести его у других застройщиков, поэтому ЖНК может приобретать квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках. Механизм участия заключается в примерно следующих этапах: гражданин старше 16 лет берет паспорт или любое другое удостоверение личности и вступает в выбранный им кооператив, внося вступительный членский взнос (2-3% от стоимости недвижимости) и первоначальный паевой взнос (как правило, 50%). Далее он накапливает примерно половину стоимости квартиры в течение определенного периода, который устанавливает сам. Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает жилье для своего пайщика. Член ЖСК вселяется, прописывается и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок до 8 лет для того, чтобы полностью оплатить выданную ему ссуду. Как только человек полностью накопил пай, он становится собственником квартиры на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. Кроме, этого обязательно титульное страхование (утрата права собственности), а также от порчи имущества (пожар, залив, разрушение и т.д.). Все страхование осуществляется за 1% в год от страхуемой суммы. В обязательном порядке должна страховаться и сумма, выданная пайщику из кооператива. Проще говоря, обе накопительные системы имеют в своей основе накопление дешевых ресурсов – люди кредитуют друг друга. С одной стороны, это хорошо (низкие проценты), но с другой – это высокий риск. Существует и такой вид кооперации, как строительно-сберегательная касса (ССК) – это специализированный банк, находящийся под контролем Центробанка и направленный на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. ССК отличается от ЖНК более низким уровнем рисков, позволяющим привлечь большее количество участников. Здесь работает следующая схема: человек накопил 30%, ССК добавила 30%, одновременно выступив гарантом на остаток в виде 40% перед ипотечным банком. Тогда и требования к кредитной истории заемщика, к его "серым" и "белым" доходам будут совершенно иными, чем в ипотечных банках. Главное отличие сберегательной кассы от кооператива в том, что она, по сути, представляет собой специализированный банк, который ведет только операции по привлечению денег и выдачи ссуд.
Выводы.
Несмотря на значительный выбор различных ипотечных программ, они до сих пор остаются недоступными для широкого слоя российских молодых семей.
Действующие федеральные, региональные и муниципальные программы являются наилучшим механизмом решения жилищной проблемы молодых семей, но в связи с небольшими объемами финансирования могут помочь только очень ограниченному кругу участников и не могут серьезно решить проблему жилья.Круг участников действующих программ очень узок и не охватывает многих нуждающихся молодых семей. Жилищные кооперативы также являются малодоступным инструментом решения жилищных проблем молодых семей в связи с короткими сроками кредитования и низким уровнем заработной платы российских молодых семей.
Предлагаемые механизмы решения жилищной проблемы молодых семей.
Развитие ипотеки:
- развитие механизма рефинансирования;
- ипотечные ценные бумаги;
- создание и развитие механизма получение кредитов под гарантии предприятий;
- совершенствование законодательной базы, позволяющей использовать механизм залога старой квартиры, без предоставления справок о доходах;
- создание государственной программы преференций и субсидирования части ипотечного кредита пр рождении детей (до 25% кредита за каждого родившегося ребенка);
- создание государственной программы социальной ипотеки, по примеру г.Москвы;
- доработка законодательства с сфере деятельности паевых инвестиционных фондов недвижимости.