Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения
Экономическая оценка земли сельскохозяйственного назначения является сложной комплексной проблемой. С одной стороны, земля является средством производства, с другой – источником доходов; имеет природное происхождение и ограниченное обращение. Оценка земель сельскохозяйственного назначения важна не только для сельского хозяйства, но и для экономики страны в целом. Развитию и становлению современной методологии оценки земли предшествует богатая многовековая практика и развитие теории землепользования в России и за рубежом.
Россия исторически была аграрной страной. В центре ее социально-экономической политики всегда находились земельная собственность и земельные отношения, а земельно-оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. Отечественная оценка земли, ее виды и формы, подходы и методы формировались на протяжении нескольких столетий.
Для дореволюционного периода процесс оценки земель сельскохозяйственного назначения характеризуется следующими понятиями:
1. Конец 15 века. Возникновение оценки земли и формирование простейших подходов к оценке земли. Оценка земель проводилась поэтапно: составлялось описание и измерение земельных участков, а затем осуществлялась качественная оценка земель. Таким образом, предпринимались классификация сельскохозяйственных земель и проведение оценки в рамках сформированных групп по принципу качества земель.
2. 17 век. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения приобретает элементы системного подхода, учитывается комплекс параметров: правовой статус земельных владений – вотчина или поместье; подсчитывается количество крестьянских дворов (жилых и пустых); анализируется структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т.п.); изучается качество земель («лучшие», «средние», «худшие»), на базе которого затем проводится оценка.
3. 18 век. В связи с проведением общегосударственных межевых оценочных работ возрастает необходимость оценки земельной собственности. В ходе данных преобразований вырабатывается подход к оценке крестьянских дворов «не по поворотам, не по дымам избным, но по владению земли и по засеву на том его владенье».
4. 19 век. В официальных документах появляется термин «оценка земли», который постепенно становится общепринятым в русской оценочной практике. Реформа 1861 г. создает новые условия для проведения государством земельно-оценочных работ, включающих учет, изучение, описание и оценку земли как объекта налогообложения. Вырабатываются основные методические принципы к оценке сельскохозяйственных земель, которые находят отражение в Законе об оценке от 18 января 1899 г.
А. Н. Радищев вырабатывает дифференцированный подход к оценке почв, рассматривая их плодородие как одно из решающих условий влияния на размер крестьянских доходов. Наряду с А. Н. Радищевым над вопросом оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения работают такие представители прогрессивной агрономической науки, как В.В. Докучаев и Н.М. Сибирцев.
В.В. Докучаев впервые увязал оценку земель с классификацией почв, разработав оригинальный метод оценки земли (почв) для Нижегородской губернии. Он отмечал, что «почвенные карты вместе с климатическими должны лежать в основе всякой сельскохозяйственной статистики». В ходе исследований он пришел к выводу, что при экономической оценке земли нельзя обойтись без исследований урожайности и доходности, получаемой с различных в почвенном отношении земельных участков.
Н.М. Сибирцев впервые дал научное определение качественной оценке земель, увязав ее с бонитировкой почвы, и сформулировал предмет агроклиматической оценки земли – почвенное плодородие как средство производства в сельском хозяйстве. Критерием экономической оценки земли является сравнительная ценность земельных участков.
5. Конец 19 – начало 20 века. Важнейшей задачей становится оценка земельных угодий. Основной подход формируется на базе рассмотрения сельхозугодий одновременно как источника дохода и как предмета сделки купли-продажи. Возникают различные методики оценки земли, характерной чертой которых является оценка по стоимости или по доходности на базе агроклиматической оценки.
Таким образом, в дореволюционный период закладываются основные принципы и подходы к оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые совершенствуются в соответствии с задачами экономики и по сегодняшний день.
С конца 1920-х гг. в результате национализации земельной собственности оценка земли в сфере частной жизни практически исчезла. В довоенный период оценку земли проводили в основном для землеустроительных целей.
Крупные оценочные работы по земельным ресурсам и сельскохозяйственным угодьям были проведены в военные и послевоенные годы. Это было связанно с мобилизацией природных ресурсов на нужды обороны страны и оценкой ущерба, нанесенного земельным угодьям в ходе Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.
При плановой экономике оценка земельных участков, как и оценка недвижимости, носила случайный характер и имела значение для относительно небольшого круга частных лиц. Процессы перераспределения ресурсов, в том числе земли, зданий, сооружений, инициировались и регулировались государственными чиновниками в натуральном выражении, стоимостная оценка для этого была не нужна.
Необходимо отметить, что уже в советский период был сформулирован основной подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный подход предполагает два этапа: агроэкономическая или качественная оценка, при которой учитываются свойства почвы и условия территории и которая базируется на классическом методе В.В. Докучаева, и экономическая оценка, при которой учитывается такие экономические факторы, как расстояние от городов, промышленных центров, путей сообщения.
В 1960-е гг. массовое распространение получила концепция оценки земли, сформулированная С.Д. Черемушкиным. Было предложено проводить экономическую оценку земли одновременно по двум показателям: по валовой продукции и по чистому доходу в расчете на единицу площади земли. Оценку земли по валовому продукту можно использовать при определении ценности земли как средства производства, тогда как оценка земли по чистому доходу позволяет оценить ценность земли с точки зрения доходности единицы площади. Методика предусматривала общую экономическую оценку, оценку с точки зрения эффективности возделывания отдельных культур, а также оценку влияния качества земли на эффективность дополнительных затрат. Концепция оценки земли С.Д. Черемушкина позволила достичь положительных сдвигов в оценке результатов хозяйственной деятельности. Впервые в советское время была сделана попытка учета земельного фактора.
В СССР были разработаны и введены в практику единой принципы экономической оценки применительно ко всем видам природных ресурсов, отразившиеся в теории оптимального планирования. Предложенная теория выявила существование объективно обусловленного верхнего уровня затрат, который применительно к использованию естественных ресурсов получил название замыкающих затрат. Разность между замыкающими затратами и затратами, характеризующими оцениваемый ресурс, определяла величину экономического выигрыша, приносимого им, т.е. экономическую оценку этого природного богатства. Указанная разность получила название дифференциальной ренты.
Идея «рентной» оценки стала в СССР общераспространенной. Основным принципиально важным положением стал тот факт, что ценность ресурса измеряется «рентным» эффектом его использования (а не затратами, связанные с вовлечением его в использование). Идею оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на основе дифференциальной ренты поддержал в своих работах (1969, 1973) академик Т.С. Хачатуров. Многовариантные расчеты дифференциальной ренты породили существенное разнообразие подходов к оценке сельскохозяйственных земель, основанных на «ренте». Так, например, Г.В. Карнаухов является представителем школы рентной оценки и стоит на позиции капитализации дифференциальной ренты исходя из достигнутого уровня эффективности капитальных вложений в народном хозяйстве. Дифференциальная рента является текущей оценкой дифференциального плодородия земли и других ее качеств, обуславливающих ее функционирование как разнокачественного средства производства.
Массовые оценочные работы выполнялись с 1970-х гг. Оценка сельскохозяйственных угодий проводилась по двум составляющим: оценка качества почв (бонитировка почв) и экономическая оценка земель (путем капитализации дифференциального дохода).
В эти годы была подготовлена «Общесоюзная методика оценка земель» (1976). Впервые оценка в России проводилась по единой методике. В соответствии с ней оценка производилась в двух направлениях: общая и частная. Общая оценка проводилась в целом по сельскохозяйственным угодьям, частная – в разрезе сельскохозяйственных культур. Основной методологический подход, заложенный в данную методику, заключался в расчете стоимости сельскохозяйственных угодий путем капитализации дифференциального дохода (часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях).
14 августа 1987 г. в рамках «Указаний о порядке проведения оценки земель» утвержденных Госагропром СССР, в свет вышла методика по оценке сельскохозяйственных земель, которая по своему содержанию дополнила общесоюзную. Данная методика включала расчет совокупности следующих показателей: стоимость валового продукции, окупаемость затрат, себестоимость производства продукции, дифференциальный доход, трудоемкость производства продукции, оценку совокупного производственного потенциала Экономические показатели рассчитывались с учетом цен реализации продукции.
Формирование рыночной экономики, появление частной собственности и рынка земли потребовали новых решений в отношении походов к оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. В последние годы появился целый ряд новых научно-методических разработок по вопросам определения рыночной стоимости. Остановимся коротко на основных из них.
В настоящее время существует разработанная и утвержденная методика, преимущественно основанная на методе капитализации дохода, для целей массовой оценки сельскохозяйственных угодий. Данная методика легла в основу методических рекомендаций по оценке сельскохозяйственных земель, разработанных институтом РосНИИземпроект.
«Методические рекомендации по кадастровой оценке сельскохозяйственных земель», основывающиеся на расчетах зернового эквивалента – комплексного показателя, характеризующего потенциальную продуктивность земли и уровень общественно-необходимых затрат на возделывание сельскохозяйственных культур. Базовыми при расчете зернового эквивалента приняты характеристики природных свойств земельных участков. За эталонные взяты условия Краснодарского края.
В связи с отсутствием до последнего времени общеприемлемых методов оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения отдельные субъекты Российской Федерации разрабатывали и использовали свои методики.
Например, в Тамбовской области на основе методики Воронежского ЦЧОНИИгипрозема разработана шкала стоимости оценочных групп почв по плодородию, в основу, которой положен расчет проведенной урожайности зерновых культур. Для каждого внутриобластного объекта оценки определялась средневзвешенная (с учетом площадей оценочных групп почв) кадастровая стоимость, которая корректировалась далее на другие существенные ценообразующие факторы – климатический индекс биологической продуктивности, рельеф, контурность, местоположение, привлекательность.
Современная теория и практика выдвинула в качестве вполне самостоятельных методы оценки земель по биоклиматическому потенциалу, техническим свойствам и местоположению, которые нельзя однозначно отнести ни к бонитировке почв, ни к экономической оценке земель. Кроме того, одни и те же свойства земли (например, механический состав почв, рельеф, каменистость) могут оцениваться, с одной стороны как факторы плодородия, с другой – как факторы затрат. Данная методика основывается на раскрытии роли и функции земли как средства производства в сельском хозяйстве: оценки земли как средства труда, оценки земли как предмета труда, оценки земли как эффективности затрат.
Рассмотрим развитие оценки земли в Германии, Дании, Белоруссии, США.
В Германии с 1965 г. проводится оценка земель сельскохозяйственных предприятий с учетом их специализации (полеводство, садоводство и т.д.). Процесс оценки делится на два этапа: агроклиматическая оценка и экономическая оценка. Сначала определяется ценность (потенциал) земельного участка для пашни и естественных пастбищ. Для этого используются относительные оценки земельных участков. Оценки в баллах выражают относительное плодородие участка к «эталонному» участку, т.е. к участку с оценкой 100 баллов. В дальнейшем полученные оценки по земельному участку уточняются в соответствии с экономическими и организационно-производственными факторами: расположение относительно транспортных коммуникаций и рынков сбыта, уровень и возможности механизации, уровень цен и заработной платы в данной местности и др. Стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определенного хозяйства выражается в капитализации объективного чистого дохода.
Стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в Дании рассчитывается согласно «правилу фермы». Правило гласит, что следует считать землю частью фермы среднего размера в средней стадии обработки. Стоимость земли должна отражать лишь качество земли с позиции сельского хозяйства и цены, которые платят в этой части страны за землю такого качества. Правило фермы гарантирует, что земля одинакового качества в определенной части страны имеет одинаковую стоимость гектара (и за нее платят такой же земельный налог) независимо от того, является ли эта земля частью небольшой или крупной фермы. Различие между отдельными частями страны отражается в рыночной стоимости земли сельскохозяйственного назначения. Земля более высокого или низкого качества должна оцениваться выше или ниже земли среднего качества в каждой части страны. На одной ферме часто имеется земля различного качества. В этом случае каждая часть земли оценивается по разной стоимости за гектар.
В Республике Беларусь оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения базируется на бонитировке почв, определяющей относительную их пригодность для возделывания сельскохозяйственных культур, и технологических свойств земли как средства производства с расчетом (по отношению к средним и худшим условиям Республики) нормативного чистого дохода, получаемого с одного гектара, который капитализируется. Таким образом, оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится в два этапа: первый этап – агроклиматическая оценка, второй этап – экономическая оценка.
В Соединенных штатах Америки отсутствует единая методика экономической оценки земли. Существует несколько методов, причем предпочтение отдается тому или иному в зависимости от региона.
Можно выделить ряд основных особенностей оценки земель сельскохозяйственного назначения в США:
1. Основной для экономической оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения США является агроклиматическая оценка, в рамках которой проводится экономическая классификация земель. Общей целью экономической классификацией земель является выявление степени пригодности земель для сельскохозяйственного использования.
2. С экономической классификацией тесно связана проблема экономической оценки земель. Основной принцип экономической оценки в США заключается в определении степени влияния отдельных почвенных разностей на величину дохода от выращивания сельскохозяйственных культур.
На основе изученной отечественной и зарубежной теории и практики можно выделить главные направления в подходах к оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. Исходя из большой сложности и многогранности и специфики проблемы объединяет их единая основа – земля, которая во всех подходах выступает как средство производства, а следовательно, в основе оценки лежит потенциальная возможность производить продукцию.
Выводы
1. Ни одна отечественная методика не рассматривает в качестве объекта оценки земельный участок. Помимо этого в изученных материалах рассматривается только часть сельскохозяйственных земель – сельскохозяйственные угодья.
2. Несмотря на многообразие предлагаемых методов оценки земель, подавляющее большинство исследователей едины в том, что основа оценки – агроклиматическая оценка, то есть изучение температурного режима, качества и типа почв, урожайности и, как следствие, данного анализа – экономическая классификация земель сельскохозяйственного назначения.
3. Во всех методах решается проблема перехода от агроклиматической к экономической оценке. В рамках данного вопроса основным здесь является определение степени зависимости величины чистого дохода от продуктивности почвы и ряда других факторов. Наиболее эффективной мерой установления взаимосвязи агроклиматической и экономической оценки является тесное сотрудничество почвоведов и сельскохозяйственных экономистов, с тем, чтобы предоставить в распоряжение оценщиков необходимые данные.
4. В качестве основного подхода к экономической оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения многими методами предлагается капитализировать величину чистого дохода или рентного дохода.
Таким образом, на основании краткого анализа теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения можно сделать вывод, что существующие в настоящее время отечественные подходы не отвечают требованиям формирующейся рентной экономики и требуют совершенства.
Принципы и особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения
Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения
Предметом оценки стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения является не сам себе земельный участок, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на земельный участок и дающий возможность получать определенные выгоды.
При оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок.
На сегодняшний день понятие «земельный участок» законодательно не определенно, несмотря на то, что в соответствии со ст. 389 главы 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения является земельный участок. На практике наиболее часто встречается понятие землевладение, чем понятие земельный участок. Данный факт неопределенности в законодательстве затрудняет определение объекта оценки.
Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения зачастую проводится, когда отсутствует выделение оцениваемого участка в натуре. Это обстоятельство вступает в противоречие с требованием к проведению рыночной оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны быть обособлены, выделены и соответствующим образом оформлены. Поэтому при определении объекта оценки целесообразно говорить об оценке в границах контура земельного участка.
Для проведения оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются (ст. 77 Земельного кодекса РФ):
- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных имений, замкнутые водоемы.
Вышеуказанные объекты являются отдельными объектами оценки в рамках оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения. Кроме того, указанные объекты соответствуют объектам оценки части сельскохозяйственного имущества, рассматриваемого Европейскими стандартами оценки и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки.
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценке входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Под рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения понимают наиболее вероятную цену продажи участка на конкурентном рынке и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения следует из факторов, влияющих на стоимость земли, способов ведения сельскохозяйственного производства и сущности технологических процессов.
Факторы, посредством которых проявляются особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, условно могут быть разделены на две группы:
1. особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части природной составляющей;
2. особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части экономической составляющей.
Особенности природно-климатических условий, земельно-оценочные характеристики той или иной зоны можно обозначить как «качество земли». Природно-климатические условия определяют тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства, а также выбор наилучших или наиболее доходных для определенного района культур. Качество земли сказывается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени – на уровне материальных и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты, а затем, как следствие, на рыночную стоимость земельного участка.
При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать технологические свойства, так как данный фактор влияет на урожайность сельскохозяйственного назначения. Эти свойства проявляются через условия рельефа.
Технологические свойства влияют на возможности многоцелевого (или ограниченного целевого) использования земельного участка и, тем самым, на себестоимость единицы сельскохозяйственной продукции. К технологическим свойствам земельного участка относятся размеры и конфигурация, степень расчлененности рельефа, наличие на участке насыпей, выемок, крупных камней и других объектов, затрудняющих эффективное использование участка, состав и свойства грунтов и многие другие особенности природного и антропогенного характера.
Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части экономической составляющей проявляются в следующем.
При оценке сельскохозяйственных земель необходимо учитывать жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки остается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены условия и учтены особенности сельскохозяйственного зонирования территории.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка под сельскохозяйственными угодьями складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности, системы севооборотов, применение эффективной системы удобрений, системы обработки почвы, защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур, оптимального режима орошения, механизации элементов возделывания культуры. Для реализации данного фактора природная составляющая требует тщательной проработки.
Для земельных участков под капитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и занятые замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, наилучшее и наиболее эффективное использование реализуется посредством рассмотрения различных вариантов использования в рамках разрешенного использования и выбора варианта, дающего максимальную стоимость.
При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо использовать затраты, учитывающие природные условия сельскохозяйственного производства, и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожая сельскохозяйственных культур, но и сохранение плодородия почв.
Среди особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в части экономической составляющей можно выделить местоположение. Местоположение участка в значительной степени влияет на стоимость. Под местоположением земельного участка понимают местонахождение по отношению к рынкам сбыта или пунктам реализации производственной сельскохозяйственной продукции, база снабжения промышленными материально-техническими средствами, необходимыми для ведения сельскохозяйственного производства, городам, влияющим на состояние производственной и социальной инфраструктуры , а также плотность (численность) населения в зонных влияния рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, к которым тяготеют хозяйства.
Учет фактора местоположения при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения позволяет получить более адекватный результат, отражающий реальную стоимость. Цены на земельные участки с аналогичными почвами и технологическими свойствами в пределах крупного землепользования могут заметно различаться в зависимости от местоположения этих участков, так как условия хозяйственного их использования (с точки зрения затрат) могут быть существенно различными.
Несмотря на большое количество факторов, формирующих стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, все они в итоге проявляются в нескольких показателях, а им
Методы оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения
В настоящее время существуют следующие подходы к оценке недвижимого имущества:
1) затратный подход
- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
2)сравнительный подход
-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта с аналогами;
3) доходный подход
- совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
4
) кадастровый подход
-совокупность процедур оценки, учитывающих множество факторов влияющих на свойства почв. Затратный подход в оценке имущества рассматривает его стоимость с точки зрения понесенных расходов.
Основными методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов. В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся основными.
В зависимости от применяемых методических подходов к определению рыночной стоимости земельных участков земли сельскохозяйственного назначения можно объединить в следующие группы.
Первая группа включает в себя земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашню, сенокосы, пастбища; занятые на дату оценки залежью; многолетними насаждениями; внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явления; замкнутыми водоемами, которые могут использоваться исключительно для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными зданиями, строениями, сооружениями.
Вторая группа включает в себя земли сельскохозяйственного назначения, занятые капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Третья группа включат в себя земли сельскохозяйственного назначения, занятые замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности.
Выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода. Так, для земельных участков, пригодных под пашню, сенокоса, пастбища, занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетними насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательских целей, характерен механизм рентного образования дохода (т.е. основным фактором, формирующим доходом, является земельный участок). Для земельных участков, занятых капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, характерен иной механизм образования доходов: основной поток формируется за счет функционирования объекта недвижимости, земельный участок вносит вклад лишь в формирование дохода от объекта. Для земельных участков, которые имеют вспомогательное значение, т.е. участвуют в формировании совокупного дохода как неотделимая часть, вклад в формирование потока дохода незначителен, т.е. на них приходится часть дохода, сформированного за счет земельного участка под пашню, сенокосы, пастбища или объекты недвижимости.
Рыночную стоимость земельных участков, пригодных под пашню, сенокосы, пастбища, земель занятых на дату оценки залежью, земельных участков под многолетними насаждениями, земельных участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательских целей, рассчитывают преимущественно методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода.
Определение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе, предполагает следующий порядок действий:
- расчет удельного показателя земельной ренты для каждой из сельскохозяйственной культур для всех классов земель;
- определение наиболее эффективного набора сельскохозяйственных культур каждого класса пахотнопригодных земель в соответствии с рекомендуемым для земельно-оценочного района, т.е. такого набора сельскохозяйственных культур при пространственном чередовании которых достигается механизация удельного показателя земельной ренты при сохранении плодородия почвенного слоя;
- расчет удельного показателя земельной ренты для каждого класса пахотнопригодных земель как среднего арифметического значения удельных показателей земельной ренты, рассчитанных по каждой из сельскохозяйственных культур, вошедшей в наиболее эффективный набор сельскохозяйственных культур;
- расчет удельного показателя земельной ренты для земель, пригодных под кормовые угодья, как среднего арифметического значения удельных показателей земельной ренты для каждого класса пахотнопригодных земель и земель, пригодных под кормовые угодья;
- определение для каждого класса земель максимального значения удельного показателя земельной ренты;
- определение коэффициента капитализации;
- расчет удельного показателя рыночной стоимости земель каждого класса путем капитализации максимального значения удельного показателя земельной ренты;
- расчет удельного показателя рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе, как средневзвешенного значения удельных показателей рыночной стоимости земель каждого класса.
Расчет удельного показателя земельной ренты для каждой из сельскохозяйственной культур для всех классов земель осуществляется путем вычитания из валового дохода издержек и нормальной прибыли предпринимателя, определенных на единицу площади.
Расчет удельного показателя земельной ренты начинается с определения наиболее эффективного наборы сельскохозяйственных культур (севооборота) для каждого класса пахотнопригодных земель. Данные по нормативной урожайности на основе существующих данных по нормативной урожайности.
Валовой доход рассчитывается как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену на дату созревания культуры при условиях самовывоза, сложившихся в земельно-оценочной районе.
Для объективной рыночной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, отражающей реальное плодородие земель и уровень современных технологий производства, необходимо использовать нормативные затраты, учитывающие природные условия сельскохозяйственного производства и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожаев сельскохозяйственных культур, но и сохранения плодородия почв.
Определение уровня издержек на производство и реализацию сельскохозяйственной продукции осуществляется на основе технологических карт, актуализированных на дату оценки, устанавливающих нормативы расхода семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.
Издержки в денежном выражении рассчитывают исходя из сложившегося уровня рыночных цен. При этом учитываются сроки осуществления затрат на возведение культур, уровень инженерного обустройства, в том числе плотность дорожной сети, класс дорог, близость к транспортной магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материального снабжения. Уровень инженерного обустройства зависит от местоположения.
Размер прибыли предпринимателя целесообразно определять на основе прибыльности других видов предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.
При определении размера прибыли предпринимателя целесообразно применять подход к использованию рыночных данных при оценке технологий и других аналогичных объектов, известный под общим названием «правила Бегунка». Основное внимание в данном подходе сосредоточено на идентификации и использования подходящего рыночной обоснованного «правила Бегунка» как инструмента распределения дохода.
Идея, лежащая в основе «правила Бегунка» при стоимостной оценке, состоит в том, что полная стоимость, созданная благодаря процессу производства, должна быть справедливо распределена между собственником земельного участка и предпринимателем, ведущим сельскохозяйственный бизнес. Данное правило может быть перенесено и на ситуацию. Когда требуется выделить долю дохода, приходящегося на фактор предпринимательские способности.
Пропорции распределения земельной ренты – это основа «правила Бегунка» при определении стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. Для того чтобы воспользоваться «правилом Бегунка», необходимо определить пропорции распределения создаваемой земельной ренты. Один из вариантов определения пропорции распределения создаваемой стоимости состоит в том, чтобы остановиться на некоторой доли, типичной для группы сельскохозяйственных предприятий, как на эталонном тесте.
Коэффициент капитализации земельной ренты для земельных участков сельскохозяйственного назначения отражает вероятность отклонения фактического дохода от ожидаемого. Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля теряет своих свойств со временем. Определение коэффициента капитализации связано с реализацией модели «риск-доходность» т.е. определение характерного уровня риска для ведения сельского хозяйства и адекватной ставки доходности для данного уровня риска.
Особенность коэффициента капитализации для земельных участков сельскохозяйственного назначения заключается в том, что данный показатель должен учитывать экономическую и природные составляющие.
Необходимо отметить, что значение коэффициента капитализации не может быть меньше безрисковой нормы доходности капитала (нормы доходности по наиболее долгосрочным депозитам банков высшей категории надежности или нормы доходности к погашению по наиболее долгосрочным государственным ценным бумагам).
В экономической составляющей коэффициента капитализации отражается уровень риска, характерный для земельный участков, располагающихся в определенном регионе. Природная составляющая должна отражать риски, связанные с особенностями ведения сельского хозяйства.
Определение рыночной стоимости земель, занятых на дату оценки залежью, осуществляется в соответствии с порядком определения рыночной стоимости земель, пригодных под пашню, с учетом затрат на приведение к уровню пашни.
Определение рыночной стоимости земельных участков под капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности (т.е. для той группы земельных участков, которая формирует основной денежной поток за счет функционирования объекта недвижимости) осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р (далее – Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков можно использовать методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Метод капитализации земельной ренты для оценки земельных участков, отнесенных ко второй и третий группе, где основной денежный поток формируется за счет объекта недвижимости, неприменимы.
Методы сравнения продаж, остатка, предполагаемого использования, распределения, выделения для земли являются наиболее эффективными при оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Метод сравнения продаж широко используется при наличии развитого земельного рынка, где имеется обширная систематизированная информация по всему спектру проведенных сделок с аналогичными объектами. При оценке земельных участков, отнесенных ко второй и третий группе, данный метод является наиболее предпочтительным. При отсутствии информации по сделкам с аналогичными объектами в регионе можно применить методы остатка и предполагаемого использования. Сложность применения данных методов может быть связана с отсутствием развитого рынка аренды объектов недвижимости и с возможностью верно определить стоимость строительства объектов недвижимости, так как данных о физических параметрах зданий и сооружений может не быть. Чтобы применить метод распределения, требуется произвести масштабное исследование по определению доли земли в общей стоимости объекта недвижимости. Кроме того, сложность реализации данного метода может быть связана с отсутствием в регионе достаточной информации о сделках с объектами недвижимости.
Таким образом, анализ принципов и особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения показывает, что:
- адекватная методика оценки земельных участков должна базироваться на принципах рентной экономики и принципах оценки;
- специфики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения складывается из особенностей, связанных с качеством земли, и экономических особенностей;
- особенности оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения накладывают ограничения на выбор и применение подходов и методов оценки;
- выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода;
- расчет основных параметров, формирующих рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, заслуживающих тщательной проработки.
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ
| Согласовано: Минсельхозпрод России _____________ 11 мая 2000 г. |
Согласовано: Мингосимущество России _____________ 11 мая 2000 г. |
УТВЕРЖДАЮ: Председатель Комитета _____________ С.И. Сай |
МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ НА УРОВНЕ CУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МОСКВА, 2000 г.
В разработке методики приняли участие:
| Госкомзем России -
|
Алакоз В.В., зам. председателя комитета; Нестерова О.А., нач. управления, к.э.н.; Порядин А.И., нач. отдела; Скуфинский О.А., нач. отдела; Челышева Л.В., гл. специалист. |
| Минсельхозпрод России -
|
Киселев С.В., статс-секретарь - зам. Министра; Окунь Н.А., зам. нач. Депэкономики; Масленкова В.Ф., зам. нач. Депфинансов; Неделина С.А., зам. нач. Депагрополитики |
| РосНИИземпроект -
|
Носов С.И., нач. отдела, к.э.н.; Садыков И.А., гл. науч. сотрудник, к.э.н.; Бондарев Б.Е., ст. науч. сотрудник, к. с/х н.; Юдицкий Б.А., гл. специалист. |
| Сибирский РКЦ -
|
Махт В.А., к.э.н., директор; Руди В.А., к.э.н., зам. директора; Гафаров Р.Г., зав. сектором. |
| ВНИЭТУСХ -
|
Панкова К.И., д.э.н.; Корнеев А.Ф., к.э.н.; Капитонов А.А., к.э.н. |
ВВЕДЕНИЕ
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.
В отдельных субъектах Российской Федерации (РФ) проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе этих работ методики зачастую базируются на “слепом” копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.
В целях обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана “Методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации”.
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Основные понятия:
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
- совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.
качество сельскохозяйственных угодий
- интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам;
земельный участок
- сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом;
местоположение земельных участков
- характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;
дифференциальный рентный доход
- дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;
кадастровая стоимость
- капитализированный расчетный рентный доход;
земельно-оценочный район
(зона внутри субъекта РФ) - часть территории субъекта РФ, примерно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.
1.2. Целью оценки
является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.
1.3. Объектом оценки
являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.
1.4. Предметом оценки
является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.
1.5. Этапы оценки:
первый этап - межрегиональная оценка земель - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ;
второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.
Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.
2. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ НА УРОВНЕ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.
2.1. Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий
2.1.1. Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 г.г.
2.1.2. Определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении - в средних ценах реализации 1999 года, сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75 % от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ.
2.1.3. Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.
2.1.4. Определяется оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности гектара пашни, сенокосов, пастбищ (примечание: оценочная продуктивность пастбищ принимается по материалам четвертого тура оценки земель
) на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, т.к. их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.
2.2. Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий
2.2.1. Определяются ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 1992 - 1998 гг.
2.2.2. Рассчитываются по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам ежегодные индексы затрат субъекта РФ по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации.
2.2.3. Определяются средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на количество лет за рассматриваемый период.
2.2.4. Рассчитываются оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ умножением средних фактических затрат по РФ за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ.
2.2.5. Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на гектар пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.
2.2.6. Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на гектар пастбищ условно принимаются на уровне 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов.
2.2.7. Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 1966-1998 годы и 1992-1998 годы. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов.
2.2.8. Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за 1999 год по субъекту РФ умножением оценочных затрат за 1998 год на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.
2.3. Расчет цены производства и рентного дохода
2.3.1. Определяется цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ добавлением к оценочным затратам дохода минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7% от оценочных затрат 1999 года.
2.3.2 Рассчитывается дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства.
2.3.3. Устанавливается единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации.
2.3.4. Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.
2.4. Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.
Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.