Методы определения стоимости объектов недвижимости

7. Методы определения стоимости объектов недвижимости

Применяются три метода определения стоимости недвижимости:

· затратный;

· сравнение продаж;

· доходный

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использование одного и более метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Доходный метод редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.

7.1. Доходный подход для оценки недвижимости

7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД=
S
хС
a

,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м2
;

Са
— арендная ставка за 1 м2
.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД),
который определяется по формуле:

ДВД =
ПВД - Потери.

3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени­ваемой недвижимости (операционные расходы).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД)
посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас­ходов:

ЧОД = ДВД — Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации
одним из следую­щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.

6. Далее определяется стоимость недвижимости по формуле

Снедв
= ЧОД/Коэффициент капитализации

7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Основные этапы:

1. составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости

2. рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке

4. производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии. (стр. 163-164 Грязнова, Федотова).

7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход для
оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного муль­типликатора.

Метод сравнения продаж

основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави­ло, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто­верной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:

• если объект был продан за меньший для стандартного срока экс­позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани­жена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для дан­ного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав­нимой;

• если сделка заключена между головной и дочерней компания­ми, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Метод сравнения продаж предусматривает:

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элемен­там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

• цена за 1 м2
— в деловых центрах городов, для офисов;

• цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в райо­нах жилой, дачной застройки;

• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;

• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах — это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Обязательными элементами сравнения
для объектов недвижимо­сти являются: переданные имущественные права, условия финан­сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо­ложение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко­логические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравне­ния может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.

2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто­имости.

Поправками
называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно — каж­дый раз корректируется уже ранее откорректированная цена. Все ос­тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи­ческим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь­ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки
вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы­глядит следующим образом:

где V — стоимость оцениваемого объекта;

(Сед
х Кед
) — цена продажи аналога до учета поправки;

Ппр
— величина процентной поправки;

Сед
— цена продажи единицы сравнения;

Кед
— количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка
изменяет цену лишь одной еди­ницы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи­тельной денежной поправки рассчитывается по формуле:

где Под
— величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка
относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее ве­личина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцени­ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит сле­дующим образом:

где Пад
— величина абсолютной денежной поправки.

Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения

1. Имущественные права на недвижимость.

При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла­дельца, арендатора и т. п. интересуют, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным об­разом от передаваемых на нее прав. В случае если право собственности на ; объект недвижимости обременено правом аренды или другими обяза­тельственными правами, рыночная стоимость такого объекта может зна­чительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магази­ны, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости Продаются вместе с существующими арендными договорами. При этом если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий вла­делец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды ;получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

, Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при 'определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить 'двумя способами — прямой капитализацией разницы между рыночной 'И контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в Течение оставшегося срока аренды.

2. Условия финансирования.

Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходи­мость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, кото­рый предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.

3. Условия продажи.

Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно­шения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, или на продавца оказывается давление, либо между уча­стниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, по­этому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.

4. Время продажи.

Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течени­ем времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процен­тная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регу­лировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью по­правки на продажу. Основным индикатором рынка недвижимости яв­ляется динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

5. Местоположение.

Наиболее важным фактором, определяющим стоимость недвижимо­сти, является местоположение. Величину поправки на местоположение лучше всего рассчитывать с помощью анализа парных продаж, когда единственным различием между двумя объектами недвижимости яв­ляется их физическое расположение. Причем под различным местопо­ложением нужно понимать не только расположение объектов в разных населенных пунктах, районах города, микрорайонах, но и в противопо­ложных концах одного дома, на разных этажах одного дома и т. п.

6. Физические характеристики.

Не бывает двух совершенно одинаковых домов, квартир, земельных участков и т. п. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках — разные размеры, конструктивные эле­менты, качество материалов, износ, внешний вид. Сюда же можно отне­сти состояние окружающей среды, функциональные возможности и эс­тетические характеристики.

Для разных типов недвижимости существует свой набор физиче­ских характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта. Так, для объектов торговли важно наличие витринных окон, входа с оживленных мест и магистралей; для складских объектов важны вмес­тимость, наличие подъездных путей, железной дороги; для жилой не­движимости большое значение может иметь состояние окружающей среды. Но существуют физические характеристики, влияющие на сто­имость практически всех типов недвижимости. К ним относятся: состо­яние объекта (требуется ли ремонт и какой), наличие инженерных се­тей — электричество, водопровод, канализация, и т. д.

Существуют следующие основные методы расчета поправок.

Метод, связанный с анализом парных продаж.
Парной продажей на­зывается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исклю­чением одной характеристики. Поскольку между двумя сопоставимы­ми объектами имеется единственное различие, то разница в ценах продажи может быть приписана этому различию.

Метод прямого анализа характеристик.
Суть его заключается в ана­лизе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рас­считывается, например, поправка на время продажи объекта, фактиче­ски отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижи­мости. Для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Поправка на время рас­считывается по формуле:

где Пв
— поправка на время продажи;

Yдсс
—
индекс покупательной способности доллара на дату соверше­ния сделки с аналогом;

Yдо
— индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

где V — вероятная стоимость объекта оценки;

Сан
— цена продажи аналога;

Пв
— поправка на время продажи;

n — число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:

где Пи
— поправка на износ;

Ио
— износ объекта;

Иан
— износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ:

где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Сан
—
цена продажи аналога;

Пи
— поправка на износ.

Экспертные методы расчета и внесения поправок
основаны на пред­ставлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные.

Относительный сравнительный анализ.
Суть метода заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе — объекты, имеющие более низкие каче­ственные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделя­ется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Оценка объекта с помощью данного метода проводится в несколько этапов.

1 этап:
кодировка ценообразующих характеристик объекта. После вы­бора и описания ценообразующих характеристик им назначаются по сте­пени предпочтения абсолютные значения. Качественные характеристики кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код».

2 этап:
относительная кодировка ценообразующих факторов. Произ­водится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение (на общую сумму кодов данного ценообразующего фактора). После приве­дения максимальное значение кода для любого фактора равно единице.

3 этап:
расчет коэффициента качества. По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов. После этого мы разбиваем рассматриваемые аналоги на две группы: к первой группе относим объекты, превосходя­щие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе отно­сим объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. После Такого разделения становится очевиден ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Получаемый при этом разброс значений определяется тем, что на сто­имость недвижимости оказывают определенное влияние факторы, на которые реакция рынка не всегда может быть выявлена и оценена. Эти факторы могут быть связаны либо с особенностями самой недвижимо­сти, либо являться следствием рыночной ситуации на момент продажи.

Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невоз­можно. Аналогичное положение и в случае, если объект оценки превос­ходит все объекты сравнения.

4 этап.
Для более точного расчета оценщики посчитали возможным воспользоваться следующими вычислениями. Если разделить цену 1 кв. м каждого аналога на суммарный коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости (аналог валового рентного мультипликатора). Правомочность такого предположения объясняется прежде всего тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене (чем выше коэффициент качества, тем больше цена объекта).

Для того чтобы получить стоимость 1 кв. м объекта оценки, необхо­димо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки.

Пример.
Оценивается объект коммерческой недвижимости — мага­зин, расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга, на пр. Ю. Гагарина, дом № N.

Характеристики объекта:

1. Тип — встроенное помещение.

2. Этажность — 1 этаж в пятиэтажном доме.

3. Общая площадь—341,3кв.м.

4. Полезная площадь — 114,4 кв. м.

5. Год постройки — 1960 г.

6. Капитальный ремонт — не проводился.

7. Оцениваемые права: земельный участок — право аренды.

Объект оценки — право собственности.

8. Общая характеристика микрорайона — удаленный от центра города микрорайон со средним уровнем деловой и торговой активности.

9. Транспортная доступность — хорошая.

10. Состояние окружающей среды — среднее.

11. Состояние объекта — хорошее.

12. Характеристика входа — отдельный вход с улицы.

13. Обременение КГИОП — не обременен.

Для выполнения оценки методом относительного сравнительного ана­лиза продаж были подобраны следующие объекты-аналоги (табл. 4.1).

Таблица 4.1 Основные характеристики объектов-аналогов

№	Аналоги	Общая пл., кв. м	Краткая характеристика аналога	Цена аналога, долл.
1	Кондратьевский пр., д-N	452,2	Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 кв. м, вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1-й этаж	95000
2	Ул Кузнецовская, д-N	325	Магазин, Московский район, торг. зал = 180 кв. м, вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1-й этаж	90000
3	Богатырский пр., д-N	300	Магазин, Приморский район, торг. зал =160 кв. м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка	100 000
4	Пр. Просвещения, Д N	240	Магазин, Калининский район, торг. зал = 100 кв м, вход с улицы, требуется ремонт, не оборудован, есть парковка	85000
5	Малоохтинский пр., д-N	305	Магазин, Красногвардейский р-н, торг. зал =170 кв. м, вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка	55000

На первом этапе качественной оценки происходит кодирование ос­новных характеристик объектов. Система кодировки, которую исполь­зовал оценщик, приведена в табл. 4.2.

Результаты кодирования приведены в табл. 4.3. Результаты относительной кодировки приведены в табл. 4.4. Для наглядности построим график-диаграмму суммарных коэффи­циентов качества по объектам-аналогам и оцениваемому объекту, на ко­тором можно увидеть, какое место занимает оцениваемый объект среди объектов-аналогов по своим качественным характеристикам.

Таблица 4.2 Система кодировки характеристик объектов

Фактор	Значение	Код
Местоположение (район) Общая площадь (кв. м) Площадь торгового зала (кв. м) Состояние Оборудование Характеристика входа Парковка	Красногвардейский Калининский Московский Приморский 240-300 301-350 351-455 100-130 131-160 161-200 Требуется ремонт Среднее Хорошее Нет Есть Во двор На улицу Нет Есть	1 2 3 4 3 2 1 1 2 3 1 2 3 1 2 0 1 1 2

Таблица 4.3 Результаты кодирования

№	Аналоги	Район	Общая площадь	Площадь торг. зала	Состояние	Оборудование	Хар-ка входа	Парковка	Цена 1 кв. м
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Кондратьевский пр.	2	1	2	2	2	1	1	210,084
2	Ул. Кузнецовская	3	2	3	2	2	1	1	276,923
3	Богатырский пр.	4	2	2	2	1	1	1	333,333
4	Пр. Просвещения	2	3	1	1	1	1	1	354,167
5	Малоохтинский пр.	1	2	3	2	1	1	1	183,333
6	Объект оценки	3	2	1	3	2	1	1
Максимальное значение	4	3	3	3	2	1	1

Таблица 4.4 Результаты относительной кодировки

№	Район	Общая площадь	Площадь торг. зала	Состояние	Обору­дование	Хар-ка входа	Парковка	Цена 1 KB. М	Сумма кодов	Цена/сумма кодов
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	0,5	0,333	0,667	0,667	1	1	1	210,084	5,167	40,661
2	0,75	0,667	1	0,667	1	1	1	276,923	6,083	45,521
3	1	0,667	0,667	0,667	0,5	1	1	333,333	5,5	60,606
4	0,5	1	0,333	0,333	0,5	1	1	354,167	4,667	75,892
5	0,25	0,667	1	0,667	0,5	1	1	183,333	5,083	36,065
6	0,75	0,667	0,333	1	1	1	1	5,75	Среднее: 51,75
Цена 1 кв. м, долл.	297,56
Цена объекта, долл.	102 093

График суммарных коэффициентов качества объектов-аналогов и оцениваемого объекта представлен на рис. 4.1.

Очевидно, что рассматриваемые аналоги можно разбить на две группы:

1. Объекты-аналоги, превосходящие (или приблизительно равные) по своим характеристикам объект оценки: № 2,3.

2. Объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки: №
1,4,5.

После такого разделения становится очевиден ценовой диапазон ве­роятной стоимости объекта оценки.

Метод валового рентного мультипликатора.
Валовой рентный муль­типликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Применение данного метода осуществляется в три этапа.

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижи­мости. /

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхо­дя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта по­средством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемо­го объекта на валовой рентный мультипликатор:

где V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др
— рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Сан
— цена продажи аналога;

ПВДан
— потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су­ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недви­жимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические аренд­ные платежи и цены продаж, в которых учтены указанные различия.

7.3 Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы.
Включает следующие этапы:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объек­тов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недав­но построенный объект, для которого известна контрактная цена.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;

В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3
) данного типа здания;

Vстр
— строительный объем здания;

k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструк­тивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практи­ческой деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Пример. Требуется оценить здание главного корпуса завода ЖБИ, расположенного в Челябинской области. Vстр
= 125 000 м3
. Фундаменты столбовые, колонны и подкрановые балки железобетонные, стены кир­пичные, покрытие железобетонное утепленное, кровля рулонная.'

Челябинская область, согласно общей части и сборникам, относит­ся ко второму территориальному поясу и первому климатическому району.

Определяем ПВС здания по сборнику № 8 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений промышленности строительных материалов.

, Согласно табл. 2 и указаниям п. 9 технической части настоящего сборника, восстановительная стоимость 1 м3
здания составит:

8,3х1,1=9,13 руб.,

где 8,3 — восстановительная стоимость здания для второго территори­ального пояса; 1,1 — поправочный коэффициент для первого климати­ческого района. ПВС на 1 января 1969 г. составит

9,13 х 125 000 = 1141250руб.

' Пример цитируется по: Коростелев С. П.
Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. ;.72-73.

Стоимость на дату оценки составит:

1 141 250 х 12,0 = 13 695 555,0 руб.,

где 12,0 — индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты).
Расчет ведется в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, кар­кас, крышу и т. д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Пример.
Затраты на кладку 1 м3
стены из керамического кирпича на конец 1999 года составляют 561 тыс. руб., в том числе 28 тыс. руб. на­кладные расходы, и включают:

• стоимость материалов — 487 000 руб.;

• зарплату рабочих-строителей — 22 000 руб.;

• эксплуатацию машин — 10 000 руб., в том числе зарплату машини­ста - 3000 руб.;

• накладные расходы и плановые накопления — 42 000 руб. Следовательно, если известен объем стен оцениваемого здания, на­пример 120 м3
, то можно определить стоимость на 1 января 2000 г.:

561 000 руб. х 120 м3
- 67 320 000 руб.

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-анали­тических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строитель­стве».

Пример
расчета стоимости воспроизводства здания офиса с исполь­зованием сборника КО-ИНВЕСТ приведен в табл. 4.8.

Индексный способ оценки
осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для пере­оценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений.
После определения пол­ной стоимости восстановления или замещения из полученной вели­чины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», ис­пользуемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа.

Таблица 4.8 Расчет стоимости воспроизводства здания

№ п/п	Наименование работ	Единица измерения	Количество	Расценка, тыс.руб.	Сумма, тыс. руб.
1	Разработка грунта экскаватором	1000м3	1,621	1674	2713,554
2	Транспортировка грунта на расстояние 2 км	100т	25,94	348	9027,12
3	Устройство ж/6 фундаментов	100м3	1,765	108106	190807,09
4	Кладка наружных стен из керамического кирпича	м3	761,22	473	360057,06
5	Установка навесных панелей из гипсокартоновых листов с эффектным уплотнением	100м2	1,51	22838	34485,38
6	Монтаж стальных конструкций многослойных облегченных	100м2	1,37	29627	40588,99
7	Кладка внутренних стен из керамического кирпича	м3	232,55	473	109996,15
8	Установка санитарно-технических кабин	шт	7	2727	19089
9	Устройство перегородок из керамического кирпича	100м2	6,96	6217	43270,32
10	Монтаж металлических каркасов перегородок	т	2,8	6092	17057,6
11	Остекление перегородок из профстекла	100м2	1,56	18756	29259,36
12	Устройство перегородок из гипсокартона	100м2	3,97	15638	62082,86
13	Укладка многопустотных плит перекрытия	100м2	14,31	15277	218613,87
14	Монтаж металлоконструкций перекрытий и покрытий	100м2	2,37	4437	10515,69
15	Устройство деревянных конструкций стропил	м3	13,68	973	13310,64
16	Устройство теплоизолирующих кровель плитами минераловатными	100м2	9,32	2013	18761,16
17	Устройство покрытий из профилирующего настила	100м2	9,32	8619	80329,08
18	Устройство подвесных потолков из алюминиевых конструкций	100м2	4,77	24921	118873,17

Таблица 4.8 (Продолжение)

№ а/а	Наименование работ	Единица измерения	Количество	Расценка, тыс.руб.	Сумма,-тыс. руб.
19	Устройство подстилающих слоев из легкого бетона	100м2	6,96	139!0	9674,4
20	Укладка полов из линолеума и полимерных плит	100м2	8,53	4473	38154,69
21	Устройство бетонных полов	100м2	2,52	1677	4226,04
22	Устройство полов из досок	100м2	13,32	2839	37815,48
23	Укладка полов из керамических плиток	100м2	4,44	6669	29610,36
24	Заполнение деревянными оконными блоками проемов	100м2	1,264	18381	23233,584
25	Остекление стеклом оконным	100м2	2,175	4822	10487,85
26	дверей	100м2	0,68	13822	9398,96
27	конструкций ворот, дверей	т	3,2	5778	18489,6
28	бетону поверхностей фасадов	100м2	10,24	2371	24279,04
29	поверхностей	100м2	32,8	1587	52053,6
30	Облицовка поверхностей керамическими плитками	100м2	2,14	7318	15660,52
31	Подготовка поверхностей под окраску	100м2	32,8	270	8856
32	масляными красками	100м2	32,8	1791	58744,8
33	Наружная отделка искусственными плитками	100м2	2	9367	18734
34	Внутренние санитарные и электротехнические работы	557385
35	Прочие работы	483271

Итого: 2 228 925,018.

Стоимость воспроизводства с учетом НДС: 3 334 710,022.

Стоимость с учетом приведения к условиям

г. Санкт-Петербурга: 4 088 354,486.

Стоимость воспроизводства на дату оценки

(1 января 2000 г.): 3 851 229,926.

Метод срока жизни.
Срок экономической жизни — это временной , отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая при­быль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

; Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономиче­ских факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий и сооруже­ний, определенный нормативными актами.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предполо­жения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика Неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного воз­раста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономиче-кие условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в рас­четах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

(Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки вос­производства.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эф­фективным возрастом и типичным сроком экономической жизни зда­ния выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарно­го износа, включающего физический, функциональный и внешний из­нос, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износа
заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устра­нимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И.

1) Физический износ
— физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирова­ния устранимого и неустранимого износа:

Физ.И = Физ.Иустр. + Физ.Инеустр
.

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

Физ.Инеустр. = Эф.Возр. / Экон.Ж,

где Эф.Возр. — эффективный возраст здания; Экон.Ж — экономиче­ский срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты пре­восходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут опре­деляться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2) Функциональный износ,
связанный с дополнениями и улучшения­ми, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее уста­новку на новом объекте.

Пример. Система горячего водоснабжения в новом доме стоит 20 000 долл., а чтобы установить ее в старом доме потребуется 25 000 долл. Значит, функциональный износ составит 5000 долл.

В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд являет­ся нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из
полной стоимости восстановле­ния, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, напри­мер, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной сто­имости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Понятие излишеств традиционно полностью отсутствовало в усло­виях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика подроб­но остановиться в отчете на излишествах, если они присущи объекту.

Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удов­летворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функ­циональному износу.

Пример. Рассмотрим неисправимое функциональное устаревание.

Производственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановитель­ная стоимость равна 1 200 000 долл. В данном секторе рынка недвижи­мости и в соответствии с современными технологическими требовани­ями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого же здания составят 1 000 000 долл. (стоимость замещения). В остальном здания идентич­ны, так как соответствуют всем необходимым требованиям. Установле­но, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного простран­ства, образованного излишней высотой здания, больше на 5000 долл. в , год, чем требуется для обогрева здания высотой 16 м. Физический из­нос существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости— 12,5%. Следует учесть, что ; затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 м будут существенными ; (демонтаж элементов и новое устройство), и, естественно, они несопо­ставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (эконо­мически нецелесообразно). Определение полного функционального устаревания дано в табл. 4.9.

Таблица 4.9. Определение стоимости объекта с учетом функционального устаревания

Показатели	Результаты расчета, долл.
Стоимость существующего конструктивного элемента 1 200 000 - 1 000 000 Физическое ухудшение — 10 % от 200 000 Стоимость демонтажа Стоимость потери в ценности объекта недвижимости 5000/0,125 Полное функциональное устаревание	200 000 -20 000 +0,000 +40 000 220000

3) Внешний (экономический) износ
выражается в снижении функ­циональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по от­ношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большин­стве случаев неустраним. Он рассчитывается традиционно двумя способами: методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мульти­пликатор).

Для определения внешнего износа, как правило, используется фор­мула:

где Δ Д — потеря дохода;

НКзд
— норма капитализации здания.

Пример.
Допустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта — 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 / 4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 /5=20
000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.

7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости

На идеальном рынке все три метода должны дать одну и ту же величину стоимости. Но идеальных рынков не бывает и поэтому методы дают разный результат.

Теоретически наиболее предпочтительным является метод капитализации доходов (доходный метод), полезную информацию могут также дать метод сравнительного анализа продажи (рыночный метод) и затратный метод.

Во многих случаях каждый из трех методов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Выбор одной оптимальной величины стоимости производится путем согласования оценок в одну экспертным путем.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносится определенные логические суждения. Может быть использована и статистическая обработка результатов, но не допускается усреднять все три величины стоимости объекта недвижимости по каждому методу, рекомендуется рассчитывать средневзвешенную величину исходя из значимости (рейтинга) каждого метода для данного конкретного случая.

Пример:
При определении стоимости объекта недвижимости использованы: метод затрат и метод капитализации доходов. В первом случае стоимость объекта составила 25 000 $, во втором – 31 000 $. Так как объект недвижимости приобретается клиентом с целью последующего извлечения доходов, то оценщик определил рейтинг первого метода в 1 балл, а второго – 3 балла. Тогда итоговая стоимость объекта составит:

Процесс оценки недвижимости завершается составлением отчета об
определении стоимости.
Задание не завершено, пока вывод не представлен в отчете и он не представлен клиенту. Отчет об оценке включает: всю информацию, которая была собрана и проанализирована; применяемые методы оценки; факторы, повлиявшие на итоговую оценку стоимости.

Отчет – это материальное выражение работы оценщика. Оценка стоимости – это мнение оценщика и стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Естественно, что оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. Например, вместо продажи объекта собственник вдруг решит подарить его.

Оценка – это обоснованное мнение независимой стороны о реальной рыночной цене собственника.

7.5. Оценка стоимости земельного участка

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируют­ся Гражданским кодексом РФ, Положением о порядке ведения госу­дарственного земельного кадастра, Положением о проведении конкур­сов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополни­тельных мерах по наделению граждан земельными участками». Основ­ными положениями Государственной программы приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О по­рядке осуществления прав собственников земельных долей и имуще­ственных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные уча­стки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Ука­зом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конститу­ционных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участ­ка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Част­ная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: индивидуальное (жилищное) строительство;крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводче­ское или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприя­тиями.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки явля­ется не абсолютное (полное) право собственности на земельный учас­ток, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не ры­ночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная сто­имость права долгосрочной аренды.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других то­варов, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения буду­щего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:

где Vз
— стоимость участка земли;

Дв
— реальный или условно начисленный валовый доход;

И — ожидаемые издержки;

Кк
— ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли.
При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый опера­ционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэф­фициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов. 1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зда­ниями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к здани­ям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умно­жить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

где Vзд
— текущая стоимость зданий и сооружений;

Yзд
— чистый операционный доход, приходящийся на здания и соору­жения;

R
зд

— коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (см. прилож. 2, графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по фор­муле:

R
зд

=
R
возм

+
R
зем

,

где Rвозм
— коэффициент (возврата) возмещения капитала;

Rзем
- коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что зем­ля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

где Yзем
— чистый операционный доход, относимый к земле;

Y — общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

где Vзем
— остаточная стоимость земли;

Rзем
—
коэффициент капитализации для земли.

Пример. Предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 000 долл., а продолжительность их эконо­мически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень до­ходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата капитала состав­ляет 2% (100% / 50 лет "° 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 000 долл. Требуемая ставка дохода на 450 000 долл., вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63 000 долл. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65 000 долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализи­рованная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в 16 666,67 долл. Доход от земли капитализи­рован без ограничения срока его получения, поскольку считается, что земля не изнашивается. Таким образом, общая стоимость объекта оце нивается в 467 000 долл. (450 000 долл. для зданий +16 666,67 долл. для земли = 466 666,67 долл.; округленно 467 000 долл.).

Техника остатка для земли может быть использована при определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получе­ние отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого зем­ле. Это может свидетельствовать о том, что здание является избыточ­ным улучшением для данного участка.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.
В данном случае используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов.

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитали­зации — коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры сто­имости объекта, т. е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений по формуле:

где Rср
— средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

Дзд
, Дзем
— процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости.

В случае, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, общий коэффициент капитализации должен быть подвергнут корректи­ровке. В случае прироста стоимости фактор фонда возмещения, соответ­ствующий периоду владения объектом, следует умножить на процент­ный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи. В случае же снижения стоимости фактор фонда возмещения, умноженный на процентный прирост стоимо­сти за этот период, прибавляется к требуемой ставке конечной отдачи.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.

где V — стоимость всего недвижимого имущества.

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долево­го коэффициента:

Vзем = V Дзем.

Пример. Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей стоимости собственности, а земли — в 10%, продолжи­тельность экономической жизни зданий и сооружений — 50 лет, ставка дисконта — 12%,чистый операционный доход — 65 000 долл. Расчет об­щего коэффициента капитализации показан в табл. 4.5.

Метод сравнения продаж.
В случае применения данного метода оцен­щик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использова­ние, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнитель­ную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной пла­ты и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность • использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на разли­чия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (раз­мер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Таблица 4.5 Расчет общего коэффициента капитализации

Прямолинейное возмещение (убывающий доход)

Покажем на простом примере, как выполняется анализ сравнимых продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и месторасположение участков (табл. 4.6 и 4.7).

Таблица 4.6 Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

№ аналогов	Цена, долл.	Размер	Физическая характеристика	Местополо­жение
Искомый объект 1 2 3 4	-? 6250 5750 5300 7450	60х150 60х175 60х175 60х150 60х150	Холмист Холмист Холмист Ровный Ровный	На берегу реки На другом берегу реки Вверх по реке Вниз по реке В центре города

Таблица 4.7. процедура последовательного вычитания

Характеристики	Искомый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Цена, долл.	9	6250	5750	5300	7450
Размер	-500	0	0	0
Физическая характеристика	0	0	+450	+450
Местоположение	0	0	0	-2150
Корректировка	-500	0	+450	-1700
Скорректированная стоимость	5750	5750	5750	5750
Стоимость искомого объекта, долл.	5750

Достоинство метода — простота использования. Недостаток — не все­гда имеются сравнительные данные, что характерно для условий со­временной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное ко­личество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.

К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определе­нии соотношения между стоимостью земельного участка и возведен­ных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах. Затем определить типичные соотношения между сто­имостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и исполь­зовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие раз­витой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает воз­можным использование данного метода в более прямолинейном вари­анте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответству­ющими поправками переносятся в район объекта оценки.

Метод капитализации.
Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализа­ции

где Yан
— чистый операционный доход аналога;

Vан
— продажная цена аналога.

Определяется вероятная стоимость объекта оценки V = Y/ R.

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельно­го участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооруже­ний, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественно­го налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в зе­мельную собственность.

Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.
Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий:

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.

2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с про­дажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончатель­ной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предприни­мательская прибыль.

4. Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.

5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.

6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания из­держек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.

7. Определяется ставка дисконта.

8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

Классический затратный подход, как правило, не применяют непос­редственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, на­пример в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вы­читается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Рассчитанная таким образом сто­имость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Этот метод рекомендован Госкомземом РФ для вы­полнения кадастровой оценки земельных участков, включая и участки промышленного назначения, всем субъектам федерации: «Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанав­ливаются:... по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками, с примене­нием затратного метода, предусматривающего вычитание восстанови­тельной стоимости за минусом износа... из общей рыночной цены объек­та недвижимости...».

Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков производственного назначения, сравнительно не­больших по площади и расположенных в составе селитебных террито­рий.

Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участ­ки, расположенные в производственных, промышленных, коммуналь­но-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание ста­новится достаточно проблематичным. Ведь в их составе на данный момент мы не в состоянии подобрать достаточного количества продан­ных или переданных в аренду земельных участков для использования метода сравнения продаж или получить потоки доходов, которые по­зволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса. А это практически все производственные территории населенных пунктов России.

К числу затратных относятся и нормативные методы оценивания зем­ли. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержден­ных законодательными, руководящими и регламентирующими доку­ментами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон «О плате за землю» предусматривает использование норматив­ной цены земельных участков в установленных им целях. Введение ин­ститута нормативной цены земли следует рассматривать как времен­ную, вынужденную, но, по-видимому, социально оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений и станов­ления развития земельного рынка.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319, нормативная цена земли «...ежегодно определяется орга­нами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, админис­тративным районам, поселениям или их группам.... Нормативная цена земли... не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения». Следовательно, нормативная цена земли должна явиться результатом массовой оценки, что совершенно справедливо.

Однако трудности определения нормативной цены в соответствии с данным Постановлением также очевидны: отсутствие развитого земель­ного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как след­ствие этого, нормативные цены. Особенно это касается, как уже отмечено выше, земельных участков промышленных предприятий, размещенных в производственных зонах. Поэтому на современном этапе развития дан­ного рынка недвижимости представляется вполне логичным при оцени­вании участков промышленного назначения использовать в качестве практического руководства письмо Госкомимущества РФ от 18 июля 1995 г. № СБ-2/6388 «О порядке установления нормативной цены зе­мельных участков». В письме разъясняется, что при приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий РФ при заключении дого­воров купли-продажи земельного участка следует руководствоваться Указом Президента РФ от 11 мая 1995 г. № 478. На сегодня действует Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственни­кам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», в соответствии с которым нормативная цена земельных участков устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявки на выкуп земельного участка.

В Санкт-Петербурге расчет нормативной цены земли за 1кв. м в став­ках земельного налога производится в соответствии с административ­ными районами города и 19 зонами градостроительной ценности (ЗГЦТ), утвержденными приложением к распоряжению мэра Санкт-Петербурга от 22 августа 1994 г. № 881-р с последующими изменениями и дополнениями.

Расчет производится по формуле:

Нормативная цена = Ставка земельного х Цена в ставках земельного налога по ЗГЦТ.1