Вопросы аренды были и остаются очень актуальными. Юридические лица и индивидуальные предприниматели не всегда имеют возможность приобретения в собственность помещений для осуществления производственной/предпринимательской деятельности. И тогда становится единственным приемлемым выходом.
Предлагаем Вашему вниманию цикл статей, рассматривающих основные законодательные и налоговые вопросы аренды нежилых помещений.
Законодательная база по основным вопросам аренды определена Главой 34 части второй Гражданского Кодекса РФ.
Аренда нежилого помещения это предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору данного помещения.
При этом важно, что арендодатель должен обладать определенными правами на передаваемое им нежилое помещение. Оно должно быть либо оформлено в собственность арендодателя либо право передавать объект недвижимости в аренду должно быть предоставлено арендодателю законом или собственником (например, на основании соответствующей доверенности).
Следует учесть, в соответствии с законодательством имеют право передавать в аренду физическим и юридическим лицам:
органы местного самоуправления - муниципальное имущество (ст.51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации");
государственные или муниципальные предприятия - имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только при наличии согласия собственника данного имущества (ст.18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях")
автономны
специально уполномоченные федеральные органы исполнительной власти – имущество, являющееся объектом культурного наследия (ст.55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").
Если арендодателем является акционерное общество, то заключение договора аренды нежилого помещения, стоимость которого составляет 25% и более от балансовой стоимости активов общества, требует обязательного одобрения Совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания акционеров в соответствии с порядком, установленным ст.79 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ "Об акционерных обществах"(2).
Договор аренды нежилого помещения с неправомерным арендодателем, равно как и при отсутствии перечисленных выше согласований, признается недействительным.
Во избежание столь неприятных последствий перед заключением договора аренды необходимо попросить будущего арендодателя предоставить свежую (по дате) Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Поскольку сведения из ЕГРП являются общедоступными, арендатор может и самостоятельно получить данный документ в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Из ЕГРП можно также получить сведения о наличии обременений в отношении будущего объекта аренды (сервитут, арест, ипотека и т.д.).