Рассмотрим подробно, как и в какой сумме можно вернуть налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при покупке квартиры (комнаты) или строительстве жилого дома.
Право на имущественные налоговые вычеты, при приобретении физическим лицом – налогоплательщиком жилья, установлено ст. 220 Налогового Кодекса РФ.
Справочно:
Налоговый вычет – это установленная налоговым законодательством сумма, на которую для целей расчета НДФЛ уменьшается налогооблагаемый доход физического лица-налогоплательщика, (т.е. с этой суммы не уплачивается НДФЛ).
Имущественный налоговый вычет – это:
1) определенная, не облагаемая НДФЛ сумма, полученная физическим лицом – налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи принадлежащего ему на праве собственности имущества;
2) определенная сумма, потраченная физическим лицом - налогоплательщиком на приобретение/строительство жилья, на которую в налоговом периоде для целей расчета НДФЛ уменьшается облагаемый доход физического лица.
Налоговый период для НДФЛ равен календарному году.
В соответствии с вышеуказанной статьей Налогового Кодекса, физическое лицо, с доходов которого в налоговом периоде удерживался НДФЛ, имеет право вернуть этот уплаченный налог, в размере, равном 13% от суммы, потраченной им на:
строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них;
покупку земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства или земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом (доля в нем);
(! следует учесть, что имущественный вычет при приобретении земельного участка, можно получить только после получения свидетельства о праве собственности на дом, расположенный на этом участке);
погашение процентов по целевым займам, полученных от российских организаций или ИП, и фактически израсходованные на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, а также на земельные участки под их строительство или на земельные участки, на которых расположены приобретаемые дома (доли в них);
погашение процентов по кредитам, полученных от банков, находящихся на территории РФ, и направленные на перекредитование по взятым ранее кредитам на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, а также на приобретение земельного участка под их строительство или земельного участка, на котором расположен приобретаемый дома (доля в нем).
Обратите внимание, возврат налога производится за год не больше той суммы, которая была фактически удержана в форме НДФЛ с доходов налогоплательщика за этот год. Если сумма налога, подлежащая возврату больше, чем сумма налога, удержанная с физического лица за этот год, то остаток суммы налога, причитающийся к возврату, будет возвращен в последующие годы.
Следует отметить, что указанный имущественный вычет предоставляется только, если строительство или покупка жилья осуществляется на территории Российской Федерации. Приобретая или строя жилую недвижимость за границей, рассчитывать на возврат НДФЛ не стоит.
При получении целевого кредита на приобретения/строительство жилья необходимо учитывать нижеследующее.
Расходы на уплату процентов по кредитам, принимаются к вычету для целей возврата НДФЛ только, если кредит является целевым, т.е. в кредитном договоре должна быть прямо указана цель кредита – строительство или приобретение жилья (земельного участка).
Если для строительства или приобретения жилья или земельного участка гражданин взял стандартный потребительский кредит (на неотложные нужды), то вернуть НДФЛ с суммы уплаченных по нему процентов будет нельзя.(2)
Никакие иные расходы по обслуживанию целевого (ипотечного) кредита, кроме процентов, к вычету в целях возврата НДФЛ, не принимаются. Под иными расходами здесь имеется в виду, в том числе, комиссии по обслуживанию, сопровождению кредита, оплаченная страховка и т.д.(4)
Если сумма кредита, взятая физическим лицом, оказалась больше, чем стоимость приобретаемого жилья (расходов на строительство), то проценты, принимаемые к вычету, рассчитываются исходя из суммы кредита, только в части, направленной на приобретение жилья (фактических расходов на строительство).(5)
Если целевой кредит взят под процент меньше, чем 2/3 ставки рефинансирования, то налогообложение материальной выгоды, в соответствии со ст. 212 Налогового Кодекса не производится, но только при наличии подтвержденного права на имущественный вычет.
Как рассчитывается сумма НДФЛ, подлежащего возврату физическому лицу, купившему или построившему жилье?
Пример 1:
Илья Копейкин приобрел в 2009 году однокомнатную квартиру за 1 500 000 рублей за счет собственных средств, заработанных честным трудом на макаронной фабрике.
Сумма НДФЛ, которую может вернуть себе Илья Копейкин, равна:
1 500 000 х 13% = 195 000 рублей
Зарплата Ильи Копейкина состоит из оклада и премий, и в общей сумме составила:
за 12 месяцев 2009 года - 654 500 рублей;
за 12 месяцев 2010 года – 710 500 рублей;
за 12 месяцев 2011 года – 758 500 рублей.
Сумма НДФЛ, которую макаронная фабрика удержала из зарплаты своего сотрудника Копейкина, соответственно, равна:
за 12 месяцев 2009 года - 654 500 х 13% = 85 085 рублей;
за 12 месяцев 2010 года – 710 500 х 13% = 92 365 рублей;
за 12 месяцев 2011 года – 758 500 х 13% = 98 605 рублей.
Таким образом, фактически удержанный с него налог на доходы физических лиц (НДФЛ), в рассчитанной сумме 195 000 рублей, Илья Копейкин сможет вернуть постепенно в течение 3-х лет, в том числе:
85 085 рублей будут возвращены в 2010 году за 2009 год;
92 365 рублей будут возвращены в 2011 году за 2010 год;
и оставшиеся 17 550 рублей будут возвращены в 2012 году за 2011 год.
Пример 2:
Возьмем условия из Примера 1, но теперь из 1 500 000 рублей, потраченных Ильей Копейкиным на покупку квартиры – 500 000 рублей это кредит, выданный макаронной фабрикой своему сотруднику на приобретение жилья под 10 % годовых на 3 года. Учтем, что за 3 года Илья Копейкин выплатил своей фабрике проценты за предоставленный кредит на жилье в сумме:
За весь 2009 год – 41 000 рублей;
За весь 2010 год – 29 000 рублей;
За весь 2011 год – 10 500 рублей
Итого за весь срок кредита выплачено процентов – 80 500 рублей.
Рассчитаем сумму НДФЛ, которую сможет вернуть в этом случае Илья Копейкин:
Сумма, направленная на покупку квартиры – 1 500 000 рублей.
Сумма, направленная на погашение процентов по кредиту на приобретение жилья – 80 500 рублей.
Итого сумма предоставляемого имущественного вычета равна:
1 500 000 + 80 500 = 1 580 500 рублей
Сумма НДФЛ, подлежащая возврату, всего:
1 580 500 х 13% = 205 465 рублей.
Исходя из доходов Ильи Копейкина и удержанного с него НДФЛ (из Примера 1), возврат налога в сумме 205 465 рублей, будет произведен ему постепенно, в течение 3-х лет, в том числе:
85 085 рублей будут возвращены в 2010 году за 2009 год;
92 365 рублей будут возвращены в 2011 году за 2010 год;
и оставшиеся 28 015 рублей будут возвращены в 2012 году за 2011 год.
Следует учитывать, что к вычету принимаются расходы на приобретение (строительство) дома, квартиры, комнаты (или долей в них), земельного участка в общей сумме, не превышающие 2 000 000 рублей. Если расходы на жилье (без учета процентов по целевым кредитам) превысили указанную сумму, то имущественный вычет можно будет получить лишь с 2 000 000 рублей.
Если приобретается квартира, комната (доли в них), то расходами, которые принимаются к вычету при расчете НДФЛ, подлежащего возврату физическому лицу-покупателю, являются:
1) расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
2) расходы на приобретение отделочных материалов;
3) расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Если строится или приобретается жилой дом (доля в нем), то расходами, которые принимаются к вычету при расчете НДФЛ, подлежащего возврату физическому лицу-покупателю, являются:
1) расходы на разработку проектной и сметной документации;
2) расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
3) расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
4) расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
5) расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Важно! Расходы на отделку, отделочные материалы, достройку дома , квартиры или комнаты принимаются к вычету только, если в договоре, на приобретение такого жилья, указано, что приобретается жилой дом, квартира, комната (прав на квартиру, комнату) без отделки.
При этом под отделочными работами в данном случае понимается (1):
производство отделочных работ;
производство штукатурных работ;
производство столярных и плотничных работ;
устройство покрытий полов и облицовка стен;
производство малярных и стекольных работ;
производство стекольных работ;
производство малярных работ;
производство прочих отделочных и завершающих работ.
К отделочным материалам могут быть отнесены все материалы, используемые при осуществлении перечисленных видов работ. (1)
К вычету могут быть приняты только расходы реально оплаченные физическим лицом.
Соответственно, не принимаются к вычету для расчета НДФЛ, подлежащего возврату, расходы на приобретение или строительство жилья, если:
оплата за физическое лицо производится его работодателем;
оплата производится материнским капиталом;
оплата производится за счет средств бюджета, в рамках каких-либо государственных программ поддержки граждан;
сделка покупки-продажи жилья осуществляется между взаимосвязанными лицами.
Справочно:
Для целей НДФЛ в данном случае Взаимосвязанные лица это:
физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов;
организация и физическое лицо, имеющее полномочия по назн
организация и физическое лицо, осуществляющее полномочия ее единоличного исполнительного органа;
организации и физические лица в случае, если доля прямого участия каждого предыдущего лица в каждой последующей организации составляет более 50 процентов;
физические лица в случае, если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
Пример 3
Элла Канарейкина приобрела земельный участок за 500 000 рублей и незавершенное строительство дома на этом участке за 1000 000 рублей в 2010 году. В 2011 году на завершение строительство и отделку дома потрачено еще 1 000 000 рублей.
Источники расходов на покупку и строительство следующие:
1 000 000 рублей – взято по целевому кредиту на покупку дома (8 % годовых на 5 лет). В 2010 году было уплачено процентов по этому кредиту в сумме 65 000 рублей, в 2011 – 47 000 рублей;
380 000 рублей – потрачено из средств материнского капитала;
Остальные 1 120 000 рублей – личные сбережения.
Заработная плата Эллы Канарейкиной, полученная ею на заводе «ГлазАлмаз» составила:
за весь 2010 год – 1 030 000 рублей
за весь 2011 год – 1 115 000 рублей.
Соответственно, сумма НДФЛ, удержанная с Эллы Канарейкиной бухгалтерией завода, составила*:
1 030 000 х 13% = 133 900 рублей – за весь 2010 год
1 115 000 х 13% = 144 950 рублей – за весь 2011 год.
*(Для простоты иные вычеты, полагаемые по закону, в расчете не учитываются)
Рассчитаем сумму имущественного вычета, которая полагается по закону Элле Канарейкиной:
В 2010 году общая сумма, потраченная на жилье – 1 500 000 рублей, но из нее оплачено средствами материнского капитала 380 000 рублей, которые не могут быть приняты к вычету:
1500 000 – 380 000 = 1 120 000 рублей.
Кроме того, за 2010 год уплачено процентов по целевому кредиту 65 000 рублей.
Итого общая сумма имущественного вычета за 2010 год (1120000 + 65000) 1185000 рублей.
Соответственно, за 2010 год Элла Канарейкина имеет право вернуть уплаченный НДФЛ в сумме:
1185000 х 13% = 154 050 рублей
Поскольку сумма фактически удержанного НДФЛ за 2010 год составила 133 900 рублей (т.е. меньше, чем сумма подлежащая возврату), то в 2011 году за 2010 год будет возвращена сумма налога в размере фактически удержанного – 133 900 рублей, а разница в сумме 20 150 рублей (154050 – 133900) будет перенесена на следующий год.
В 2011 году на завершение строительства и отделку потрачено дополнительно 1000 000 рублей.
Всего за 2010 и 2011 год к вычету (без учета процентов по кредиту) причитается 2 120 000 рублей (1120000 за 2010 года, 1000000 за 2011 год).
Но в соответствии с законодательством сумма имущественного вычета на покупку/строительство жилья (без учета процентов) не должна превышать 2 000 000 рублей. Поскольку получившаяся сумма больше, то к вычету принимается 2 000 000 рублей.
Таким образом, за 2011 год к вычету можно принять не всю сумму, в размере 1000000 рублей, потраченную на завершение строительства и отделку, а только 880 000 рублей (чтобы общая сумма вычета за 2010-2011 годы не превысила установленный предел в 2000 000 рублей).
Отдельно, к вычету принимаются проценты по целевому кредиту, уплаченные за 2011 год в сумме 47000 рублей. Напомним, проценты по целевому кредиту принимаются к вычету без ограничений.
Соответственно, за 2011 год сумма расходов, принимаемая к вычету равна:
880 000 + 47000 = 927 000 рублей
Сумма НДФЛ, подлежащая возврату за 2011 год равна:
927 000 х 13% = 120 510 рублей
За 2011 год с Эллы Канарейкиной фактически удержан заводом НДФЛ в сумме 144 950 рублей .
Таким образом, возможны к возврату в 2012 году:
120 510 рублей за 2011 год и
20 150 рублей оставшаяся сумма за 2010 год.
В течении следующих лет Элла Канарейкина имеет право ежегодно заявлять к вычету сумму процентов, которую она будет платить по своему целевому кредиту, до его погашения.
Если бы Элла Канарейкина купила дом у своего брата, родителей, и иных лиц, являющихся с ней взаимосвязанными, то она не имела бы права вернуть НДФЛ.
Как воспользоваться своим правом на получение имущественного вычета при строительстве или приобретении жилья (земельного участка)?
Следует учесть, что имущественные налоговые вычеты предоставляются, начиная с периода, в котором получены соответствующие регистрационные документы, вне зависимости от того, когда фактически налогоплательщиком произведены соответствующие расходы.(6)
Возможны два варианта получения имущественного вычета:
Вариант 1
По окончании года, в котором получено свидетельство о регистрации права собственности на жилой дом (в т.ч. незавершенное строительство), квартиру, комнату (доли в них), в налоговый орган по месту своей регистрации физическое лицо - покупатель (застройщик) подает Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации дополнительно заполняются соответствующие листы по расчету имущественного вычета (Лист И).
К декларации прилагаются нижеследующие документы:
документы, подтверждающие право собственности на жилой дом( в том числе, на незавершенное строительство) или долю (доли) в нем;
договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем расположенный на данном участке;
платежные документы, подтверждающие факт оплаты денежных средств (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
заявление физического лица о предоставлении имущественного вычета в произвольной форме.
В этом случае, возврат налога будет произведен налоговым органом на банковский счет, указанный физическим лицом в заявлении, после соответствующей проверки представленных документов.
Вариант 2
Сразу, после того, как были произведены расходы и/или получены соответствующие регистрационные документы, подтверждающие право собственности на жилье и земельный участок, физическое лицо представляет документы, указанные в Варианте 1 в налоговую инспекцию по месту своей регистрации. Не позднее чем через 30 дней, налоговый орган обязан рассмотреть представленные документы и выдать физическому лицу – покупателю (застройщику) Уведомление о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет (по форме Приказа ФНС от 25.12.2009 № ММ-7-3/714@).
Данное Уведомление необходимо предъявить в бухгалтерию своего предприятия (ИП)- работодателя. В этом случае, начиная с месяца, в котором предприятию-работодателю предъявлено данное уведомление, НДФЛ с заработной платы удерживаться не будет до полного использования вычета или до конца текущего года, в зависимости от того, что наступит раньше. Уведомление выдается налоговым органом только на год, поэтому получать Уведомление от налогового органа нужно будет ежегодно до полного использования имущественного вычета.
Поскольку, предприятие-работодатель сможет начать предоставлять имущественный вычет только с месяца предъявления физическим лицом Уведомления и не вправе вернуть удержанный НДФЛ с начала года (3), то данный способ получения вычета рекомендуется использовать, только если есть возможность предъявить Уведомление своему работодателю в начале года (в январе).
Если же право на вычеты возникло с середины года, то лучше воспользоваться Вариантом 1.
Важно! Имущественный вычет на приобретение/строительство жилья или соответствующего земельного участка представляется только один раз.
Если жилье или соответствующий земельный участок приобретается в общую долевую или общую совместную собственность.
В данном случае размер имущественного вычета, рассчитанный в порядке, описанном выше, будет распределен между совладельцами согласно размеру их долей. А в случае общей совместной собственности, порядок распределения суммы положенного имущественного вычета может быть также определен самими собственниками в соответствии с их заявлением.
Например, если супруги приобрели квартиру за 2000 000 рублей в общую совместную собственность, то каждый из супругов имеет право на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Вместе с тем, они могут представить заявление в налоговый орган, где указать иной порядок распределения. Например, один супруг получает право на вычет в размере 2 000 000 рублей , имущественный вычет второго супруга – 0 рублей. При этом, соответственно, второй супруг сможет воспользоваться своим правом на получение имущественного вычета при приобретении другого жилья.
Распределение имущественного вычета дальнейшему пересмотру (корректировке) не подлежит.
Если физическое лицо, имеющее право на имущественный налоговый вычет вышло на пенсию
В этом случае закон разрешает перенести остаток имущественного вычета на предшествующие налоговые периоды (не более трех). Т.е., вернуть сумму НДФЛ, исходя из заработной платы (дохода) полученной не более чем за 3 года, предшествующих выходу на пенсию.
Ссылки на разъяснения Минфина РФ:
1. Письмо Минфина РФ от 15 февраля 2012 г. № ЕД-3-3/464@ и Письмо Минфина РФ от 17 июля 2012 г. № 03-04-05/7-878.
2. Письмо Минфина РФ от 25 марта 2011 г. № 03-04-05/7-187, Письмо Минфина РФ от 19 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/67
3. Минфина РФ от 10 января 2012 г. № 03-04-06/7-1 О предоставлении налоговым агентом имущественного налогового вычета по НДФЛ
4. Письмо Минфина и ФНС РФ от 23.04.2009 № 3-5-04/500@
5. Письмо Минфина РФ от 31 марта 2011 г. № КЕ-3-3/1008 и Письмо Минфина РФ и ФНС от 21.09.2009 г. № 3-5-04/1445
6. Письмо ФНС РФ от 08.10.2012 № ЕД-4-3/16925@