Курсовая работа
По дисциплине “Экономическая теория ”
Тема: Рынок земли и его особенности.
2010
Содержание
| Введение ……………………………………………………………………... |
3 |
|
| 1. |
Теоретические аспекты сущности экономических категорий земли и земельной ренты ……………………………………………………. |
4 |
| 1.1. |
Земля как фактор производства ……………………………………… |
4 |
| 1.2. |
Особенности рынка земли. Спрос и предложение на рынке земли .. |
6 |
| 1.3. |
Земельная рента. Понятие, виды. Цена земли ………………………. |
10 |
| 2. |
Формирование рынка земли в России ……………………………….. |
14 |
| 2.1. |
История аграрного вопроса в России ………………………………... |
14 |
| 2.2 |
Рынок земли в современной России …………………………………. |
18 |
| 3. |
Земельная ипотека …………………………………………………….. |
22 |
| Заключение ………………………………………………………………….. |
27 |
|
| Список источников информации …………………………………………... |
28 |
|
Введение
"...И порядки, и законы, и нравственность, и даже самый ум наций, и все, наконец, всякое правильное отправление национального организма организуется лишь тогда, когда в стране утвердится прочное землевладение. То же самое можно сказать и о характере землевладения: будь характер аристократический, будь демократический, но
каков характер землевладения, таков и весь
характер нации... Если землевладение и хозяйство слабо, раскидисто, беспорядочно - то нет ни государства, ни гражданственности, ни нравственности..."
Ф.М.Достоевский
Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражающий экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного законодательства. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, регулируется с помощью различных ограничений и норм.
Цель данной работы – рассмотреть специфические особенности рыночных земельных отношений, а также провести анализ проблем рынка земли в современной России.
1. Теоретические аспекты сущности экономических категорий
земли и земельной ренты
1.1
Земля как фактор производства
Изначально земля была основным средством производства, определявшим благосостояние народов. Не случайно основоположник классической английской политической экономии В. Петти говорил, что труд есть отец богатства, а земля — его мать. Данный девиз был на вооружении у физиократов [10].
Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Термин «земля» охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли, служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина - территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий. Для пищевой промышленности земля служит основным источником поступления сырьевых ресурсов. Именно земля является первой экономической ценностью, из которой человек научился извлекать для себя прибыль. Землепользование и связанные с ним отношения еще в древние времена заложило основу хозяйственной деятельности человека, и дало толчок развитию производительных сил, углублению общественного разделения труда и его специализации.
Процесс производства материальных благ и услуг предполагает функционирование совокупности различных факторов. Среди них согласно современной экономической теории обычно выделяются четыре основные группы: земля, труд, капитал и предпринимательская деятельность, которые непосредственно воздействуют на производство и экономический рост. Данные факторы, без которых невозможно производство, являются факторами предложения.
Земля, являясь естественным фактором, выступает в качестве всеобщего средства производства. В то же время как объект недвижимости земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:
- не является результатом предшествующего труда;
- пространственно ограничена;
- не заменима другими средствами производства;
- имеет постоянное местонахождение;
- не изнашиваема при правильном использовании;
- территориально разнокачественная;
- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
- обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.
В силу ограниченности ресурса земли и вследствие того, что без нее невозможен ни один вид деятельности, собственность на землю является одним из самых выгодных (доходных) видов собственности.
Однако значение земли как фактора производства в различных отраслях народного хозяйства неодинаково. В обрабатывающей промышленности земля дает предприятию место, на котором оно стоит, и сферу действия для технологического процесса. В добывающей промышленности она, кроме того, дает предмет труда, который превращается в сырье для обрабатывающей промышленности. В сельском хозяйстве, в котором экономический и естественный процессы воспроизводства переплетаются, земля является главным средством производства. Она здесь служит: во-первых, всеобщим предметом труда, когда подвергается обработке; во-вторых, выступает в качестве активного средства труда, обладая плодородием и являясь той средой, где развиваются растения. Человек, воздействуя на почву и используя ее жизненные силы, производит необходимые для него продукты. При этом земля, в отличие от других средств производства, в процессе потребления не только не теряет своей потребительской стоимости – плодородия, но при условии правильной системы земледелия, совершенной техники и технологии, разного рода мелиорации повышает ее, давая тем самым возможность получать высокие и устойчивые урожаи.
Но человеческое воздействие на плодородие земли небезгранично. Рано или поздно приходит время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за их приложение. Это закон убывающей отдачи. Его можно сформулировать следующим образом: «Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники».
Особенности земли как средства производства определяет и специфический характер дохода собственников земли. Экономическая реализация земли как собственности производится чаще всего не путем ее продажи, а через сдачу в аренду и получения ренты - дохода от природных ресурсов.
1.2. Особенности рынка земли.
Спрос и предложение на рынке земли.
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей
.
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако она имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два вида монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владении землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты за отдаваемую в аренду землю.
В-четвертых, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксировано относительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный оборот.
Состояние рынка земли определено действием двух основных его субъектов: собственников земельных ресурсов (землевладельце) и сельскохозяйственных предпринимателей (земледельцев). Первые, предоставляя землю в аренду, формируют предложение услуг земли. Вторые, арендуя то или иное количество земли, предъявляют спрос. Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор приобретает земельный участок в собственность, функции собственника и предпринимателя совмещаются в одном лице.
Количество предлагаемой, так и спрашиваемой земли измеряется в физических показателях – квадратных метрах, гектарах, сотках и т.д. Оно определяет величину земельной услуги. Услуга земли состоит в ее способности удовлетворять спрос на продукцию, производимую с помощью данного фактора; это, главным образом, сельскохозяйственная продукция.
Услуга земли имеет определенную цену или рентную оценку. Равновесная цена, как цена на любом рынке, определена равновесием между спросом на услуги земли их предложением.
Спрос на услуги земли
– это то количество земли, которое хотят взять в аренду земледельцы при каждом данном уровне цен. Спрос на услугу земли, так же как на услугу экономического ресурса, является производным. Это значит, что его величина (то количество земли, услугами которой хотят воспользоваться) зависит не только от определенного количества произведенной на земле продукции, но и от дохода, который можно получить от реализации этого количества. Поэтому спрос на услуги земли определяется величиной предельной доходности – это дополнительный доход, который может быть получен от использования каждой дополнительной единицы земли.
Таким образом, спрос на услуги земли (DT) демонстрирует обратную зависимость между величиной рентной оценки (R) и количеством земли (Т). То есть чем ниже арендная плата, тем при прочих равных условиях большее количество земли может быть взято в аренду. И наоборот: чем большее количество земли может быть взять в аренду, тем ниже доходность каждой дополнительной единицы, тем ниже рентная оценка (рис. 1).
Рис. 1. Спрос на рынке земли
Предложение услуг земли –
это количество земли, которое предлагается в аренду. Предложение земли (ST) как экономического ресурса неизменно связано с ограниченностью ее количества. Понятно, что на практике земельные участки могут создаваться вследствие проведения ирригационных мероприятий. Они также могут выбывать из севооборота вследствие истощения. Однако, в конечном счете допустимо принять количество имеющейся земли за неизменное. Следовательно, и величина земельной услуги будет постоянной, т.е. по различным ценам может быть предложено в аренду фиксированное количество земли (Т). Другими словами, отдельный землевладелец, владеющий определенным количеством земли и заинтересованный в максимизации своего дохода, будет предоставлять землю в аренду за любую плату (R). Даже если эта плата не велика, землевладельцу имеет смысл предоставить в пользование всю имеющуюся у него землю, иначе он не получит дохода вообще (рис. 2).
Рис. 2. Предложение на рынке земли
При фиксированной величине предложения земли в зависимости от спроса всегда найдется такая величина рентной оценки, которая уравновесит интересы продавца (землевладельца) и покупателя (арендатора) услуг земли. Это относится ко всем участникам рынка земли. Если цена окажется на уровне выше равновесного, то фирмы будут предъявлять на землю меньший спрос, чем предложение землевладельцев; в результате некоторые из них не смогут сдать землю, и вынуждены будут понизить цену. Если же цена будет ниже равновесной, то спрос со стороны арендаторов будет превышать предложение и землевладельцы повысят цену; в результате цена установится на равновесном уровне (RTe), при котором спрос на землю будет соответствовать ее предложению (Те). В равновесном состоянии доход землевладельцев будет определяться произведением арендной платы на количество земли (рис. 3). Этот доход не зависит от землевладельца, т.е. имеет характер чистой экономической ренты.
Для рынков факторов производства чистая экономическая рента представляет собой разницу между доходом, полученным от использования фактора производства (рентой), и затратами на его использование. Даже если определенные затраты на содержание земли существуют, они очень малы по сравнению с платой за ее использование. Рента полностью формируется спросом на землю, т.е. уровнем цен тех товаров, которые производятся с использованием арендованной земли. При этом изменение рентной оценки будет определяться исключительно изменением со стороны спроса. В этом случае зависимость прямая: чем выше спрос на землю (DT2>DT1), тем выше рентная оценка земли (RT2>RT1), и наоборот (рис. 4).
Рис.3. Равновесие на рынке земли Рис.4. Изменение спроса на землю
На практике это означает, что не цены сельскохозяйственной продукции зависят от величины ренты, а наоборот, величина ренты зависит от спроса на землю и, соответственно, на цены сельскохозяйственной продукции. Поэтому налог на доход землевладельца, уменьшая спрос на сельскохозяйственные товары, уменьшает величину его дохода. При неэластичности предложения земли вся тяжесть налогообложения ложится на землевладельца.
Ему приходится с этим мириться, так как он не в состоянии изменить размеры общего предложения земли. Поэтому участки сдаются в аренду за такую плату, которую удается получить. Тем не менее, любой размер дохода землевладельца является своего рода даровым. Имеется в виду, что его величина никак не побуждает владельца земли предлагать его в большем или меньшем количестве на рынке. Именно на этом обстоятельстве основаны предложения о едином налоге на доходы землевладельца. Суть их состоит в том, что земельная рента по самой своей природе является таким доходом, который может быть обложен крупным налогом, и это не принесет никакого ущерба для стимулов производства.
Возражения против введения такого рода налога сводятся обычно к тому, что экономическую ренту трудно отделить от ренты, связанной с определенными вложениями капитала и труда в улучшение земли, а также от других, «незаработанных» доходов.
В частности, различные участки земли отличаются друг от друга по плодородию и местоположению. Поэтому при фиксированной цене на сельскохозяйственную продукцию средние издержки на лучших участках будут ниже, чем на менее плодородных и более удаленных земельных участках. В этом случае первые будут приносить дифференцированную ренту, т.е. прибыль, обусловленную лучшими природными качествами земли. Однако выделить такого рода доход в качестве самостоятельного практически невозможно.
1.3.
Земельная рента. Понятие, виды. Цена земли
Земельная рента – это доход, полученный ее собственником от сдачи ее в аренду. Цена земли, как и других факторов производства, зависит от спроса и предложения на рынке, их соотношения. Предложение земли, в отличие от других факторов, фиксировано и ограничено размерами плодородных земель и, следовательно, не может быть быстро увеличено в зависимости от повышения ее ренты и цены. В данном случае эластичность предложения пригодных к использованию земель в зависимости от цены (ренты) является практически нулевой. В течение же длительного времени эластичность предложения земли в зависимости от цены (ренты) может быть увеличена за счет инвестирования средств в мелиорацию (орошение, осушение и др.).
Спрос на землю как фактор производства D (рис. 3) зависит от ее предложения S и величины ренты R. На графике кривая фиксированного предложения земли S вертикальна. Кривая спроса D , зависимая от величины ренты, пересекается с кривой предложения в равновесной точке Е. При этом, рента имеет тенденцию колебаться вокруг этой точки в зависимости от величины ренты и спроса на землю. Только в точке равновесия Е общее количество земли, на которую предъявляется спрос, будет равно ее предложению. Лишь в точке равновесия спроса и предложения определяется земельная рента.
Существуют различные мнения о том, как возникает рента. Так, как уже отмечалось, величина ренты определяется в процессе рыночного движения спроса и предложения, формирования их равновесия. Есть экономисты, которые считают, что рента входит в издержки производства. Другие, наоборот, в издержки ренту не включают. В первом случае предполагается, что фермер, являясь собственником земли, может обнаружить, что ему не удается возместить издержки после выплаты данной «мягкой», «подразумеваемой» ренты самому себе. Выход в данном случае состоит в том, чтобы взять в аренду другой участок земли, а свой сдать другому фермеру. Во втором случае, когда рента не относится к издержкам, исходят из того, что цена товаров определяет земельную ренту. Из этого делается вывод, что рента является по своей природе «избытком» над издержками, а поэтому последний может быть обложен высоким налогом без потери стимулов к развитию производства, повышению его эффективности.
Показательно, что при капитализме, во-первых, достаточно широкое развитие получили крестьянские (фермерские) хозяйства, в которых в одном лице соединились собственники земли, производители и управленцы. Во-вторых, увеличились сроки аренды, что выгодно для арендаторов. В-третьих, уменьшились размеры ренты по сравнению с прибылью арендаторов, в частности из-за превышения предложения продуктов сельского хозяйства над спросом.
В конце 20 века земельная рента не превышала нескольких процентов в ВНП, что не препятствует развитию сельского хозяйства, не требует экспроприации земельных собственников и национализации земли. В практике нашей страны и других стран, где земля была национализирована, ничейность и бесплатность земли нанесли большой вред сельскому хозяйству, породили бесхозяйственность и хищническое отношение к земле. Введение продажи земли может замедлить ее истощение, способствовать более целесообразному и эффективному использованию. Однако вовлечение земли в рыночный оборот требует соответствующего государственного регулирования на строгой правовой основе, общественного контроля использования факторов сельскохозяйственного производства. Такой подход особенно необходим в отношении сельскохозяйственных земель, которые в условиях рынка, частной собственности, нездоровой спекуляции могут пострадать от эрозии почв, заболачивания, обезлесения и разрушения плодородия.
Аграрные отношения имеют свои особенности, связанные с использованием такого ограниченного и невосполнимого фактора производства, каким является земля. Важной особенностью этих отношений является земельная рента
. Капиталистической земельной ренте предшествовала феодальная рента,
которая существовала в трех основных формах (отработочной, продуктовой и денежной), исторически сменявших друг друга. Экономическое содержание капиталистической земельной ренты во многом отличается от феодальной.
Обычно землевладелец взимает ренту на основе договорных отношений в форме арендной платы, которая, кроме ренты, может включать амортизацию за постройки на земле, процент на вложенный в землю капитал, часть прибыли фермера и другие элементы, не связанные с платой за пользование землей. Различаются дифференциальная рента 1
, связанная с естественными различиями лучших и худших (по плодородию и местоположению) земельных участков, и дифференциальная рента 2
, возникающая при различной производительности добавочных вложений капитала в один и тот же земельный участок.
Причиной дифференциальной ренты является монополия на землю как объект хозяйствования. Условия возникновения дифференциальной ренты 1 состоят в более производительности труда сельскохозяйственных рабочих на лучших участках, что выражается в более низком уровне издержек при производстве и транспортировке продуктов и, следовательно, большей прибыли. Дифференциальная рента 1 своим источником имеет прибавочный труд сельскохозяйственных рабочих. Она возникает независимо от частной собственности на землю. Роль последней состоит в том, что этот излишек прибыли над средней прибылью (сверхприбыль) переходит из рук арендатора-капиталиста в руки землевладельца и присваивается им в виде ренты.
Дифференциальная рента 1, связанная с естественным плодородием земли, является результатом различной производительности капиталов, вложенных в земельные участки разного качества. Она выражает экстенсивное ведение сельского хозяйства, при котором рост продукции осуществляется за счет расширения посевных площадей. В отличии от этого, дифференциальная рента 2 связана с экономическим или искусственным плодородием земли. Это предполагает интенсивное ведение сельского хозяйства, дополнительное вложение капитала в одни и те же земельные участки (применение тракторов и машин, минеральных удобрений, передовые технологии, мелиорации и др.). Поэтому улучшается плодородие почвы, растет урожайность, что повышает производительность труда и снижает издержки производства, образует сверхприбыль, т.е. возникают условия для дифференциальной ренты 2.
Дифференциальная рента образуется не только в сельском хозяйстве, но и в добывающей промышленности и строительстве. В добывающей промышленности она, как и в землевладении, порождается различиями в уровне производительности труда и величине стоимости продукта. Эти различия обусловлены неодинаковым богатством залежей полезных ископаемых, неравенством других природных условий шахт, рудников, нефтяных скважин и др. Поскольку цены на продукты добывающей промышленности устанавливаются по худшим условиям ее производства, то на лучших участках земли, где полезные ископаемые добываются с меньшими издержками, образуется разностный доход, который присваивается собственником земли в форме дифференциальной ренты.
Земельные собственники получают дифференциальную ренту также за участки земли, на которых строятся здания и сооружения. Ее величина во многом зависит от местоположения сооружаемого объекта.
При рассмотрении дифференциальной ренты выяснилось, что на худших землях она не образуется. Однако землевладелец и эти земли сдает в аренду, ибо получает за это абсолютную ренту
. Причиной абсолютной ренты, получаемой с худших земель, является монополия частной собственности на землю, условием ее образования – более низкое органическое строение капитала в сельском хозяйстве, источник – прибавочная стоимость, создаваемая трудом сельскохозяйственных рабочих.
При исключительно редких условиях образуется монопольная рента
. На определенные сельскохозяйственные продукты (чай, цитрусовые и др.), производимые в исключительных природно-климатических условиях, образуются монопольные цены, превышающие стоимость их производства. Спрос на эти товары больше, чем их предложение. Следовательно, источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства. Она получается в других отраслях экономики, а затем через механизм рыночных цен перераспределятся в интересах владельца редких земель.
Совершенствование рентных отношений требует проведения широких работ по созданию Земельного кадастра, чтобы дать классификационную оценку качества земель, их естественного и экономического плодородия.
Совершенствование землепользования и рентных отношений предполагает определенные меры по экономической оценке земельных ресурсов:
1) качественная оценка земли для сельскохозяйственного производства;
2) агроэкономическая оценка земли по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур;
3) общая экономическая оценка земли как средства производства в сельском хозяйстве;
4) оценка потерь народного хозяйства при выбытии земель из сельскохозяйственного оборота.
Цена земли основывается на величине земельной ренты и процента, т.е. земля приобретает иррациональную цену. В этих условиях владелец земельного участка продает его лишь в том случае, если полученные от продажи деньги, будучи вложены в банк, дадут в виде процента доход не меньше, чем рента, получаемая с данного участка. Следовательно, цена земли – это капитализированная рента.
Цена отдельного участка земли будет зависеть в прямой степени от изменения цен на услуги земли. Поскольку земля является вечным активом, для подсчета ее цены используется формула:
РТ
= RT
:r • 100%,
где РТ
— цена земли;
RT
— рентная оценка земли (величина арендной платы);
r — ставка процента.
Экономический смысл этой формулы в том, что, продавая, землю за эту цену, землевладелец будет иметь такой же доход с полученной суммы денег, как с проданного участка. Цена земли равна отношению земельной ренты к ставке ссудного процента Цена земли имеет тенденцию к росту, ибо земельная рента растет, а ставка ссудного процента если и растет, то медленнее, чем рента.
При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.
При оценке земли для определения стоимости права аренды, цена в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.
Необходимо знать, что оценка стоимости земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов. Поэтому оценка земли всегда проводится и актуальна на конкретную дату. При осуществлении новых сделок в будущем экспертизу необходимо проводить снова.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основанные на анализе рыночных данных. Как правило, при такой оценке используют следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения - «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.
Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность.
2.Формирование рынка земли в России
2.1 История аграрного вопроса в России
В связи с особенностями развития российской цивилизации одним из ключевых вопросов, вокруг которых концентрировалась экономическая мысль, стало рассмотрение аграрного вопроса и способов его решения. Именно здесь лежало понимание альтернативности общественного прогресса, во многом так и не реализованного в российских условиях.
Сказалось здесь и типичное для классической политической экономии механическое наложение на сельское хозяйство свойств сугубо индустриального этапа развития экономики, воспринятое и многими последователями, включая марксизм.
Бурные дискуссии об аграрном вопросе и судьбах России, восходящие еще к А.И. Герцену, развернулись после отмены крепостного права. В них, прямо или косвенно, оказались втянутыми все ведущие экономисты страны. Но среди них важно выделить ключевые, знаковые фигуры, вошедшие в российскую школу экономической мысли.
В конце 70-х годов такой фигурой был князь А.И. Васильчиков, выпустивший в 1876 г. Книгу «Землевладение и земледелие в России и других европейских государствах» в 1881г., она вышла вторым изданием. В ней была дана крупномасштабная постановка аграрного вопроса и предложены рассуждения о перспективах пореформенного развития страны. В работе была дана резкая критика западноевропейского капитализма, неслыханного роста богатств на фоне обнищания низших классов, их пролетаризации. Чтобы не идти подобным пагубным путем, Россия должна выбрать альтернативный вариант, поскольку в ней «исторический процесс имеет иную закономерность, чем на Западе».
В ответ на резкую критику обвинявших его в проповеди социализма А.И. Васильчиков ответил, что он действительно заимствовал у социалистов критические оценки капитализма. Но сам он пришел к прот
Выдающимся представителем поиска альтернативного варианта развития России был В.П. Воронцов. Он говорил: «Наша особенность состоит в том, что мы после других вступили на путь прогресса, и эту особенность со всеми последствиями разделяют с нами и многие другие славянские и неславянские народы». При всей ограниченности, а порой и наивности своих суждений, неоднократно подвергавшихся заслуженной критике его современниками, В.П. Воронцов высказывал мысли, которые легко узнаются в современных процессах становления многоукладной и социально-ориентированной экономики. Он требовал самостоятельности производителя, преодоления его отчуждения от средств производства, максимальной пользы производства для рабочего населения. По сегодняшним реалиям мы видим его предупреждения об опасности «эксплуатации массы народа в интересах небольшого кружка счастливчиков» и о «хищническом направлении общества».
К концу XIX в. стало ясно, что положительный потенциал реформ 1861 г. частично исчерпан, частично выхолощен реваншем консерваторов после убийства Александра II в 1881 г. Необходим был новый цикл реформ. Попытка уйти от них с помощью войны с Японией не только не удалась, но, напротив, стимулировала первую русскую революцию. И если эта революция не закончилась крахом самодержавия, то причина в том, что возле царя оказались такие выдающиеся люди, как П.А. Столыпин. П.А. Столыпин считал, что перемены в политическом строе не главные, и, тем более, не условия реформ экономических. Перемены нужны, но в той мере и там, где они необходимы для экономической реформы. Пока нет экономически свободного хозяина - нет базы и для других форм свободы.
Столыпин был убежден, что начинать надо с аграрной реформы. И по политическим соображениям: без крестьянства никакая революция в России не возможна. И по сугубо экономическим - без нормального аграрного фундамента, без процветающего сельского хозяйства, без дешевых продуктов питания, и, соответственно, дешевой рабочей силы, без выплескивания из села на рынок труда миллионов бывших крестьян - промышленность России будет обречена на чахлую жизнь под зонтиком протекционизма «на игле» постоянной подкормки в виде казенных заказов.
Столыпинская реформа включала ряд взаимосвязанных проблем. Но через все решения проходит красная нить: упор не на общину, а на крестьянина. И не просто на крестьянина, а крестьянина состоятельного, богатого, способного вести свое частное хозяйство.
Это был полный разрыв с идеологией реформы 1861 г., когда упор был сделан именно на крестьянскую общину как главную базу для сохранения самодержавия и, соответственно, российской государственности и цельности российской империи. Конкретные меры реформы Столыпина достаточно известны. Крестьянин получал право выходить из общины и, став собственником своей доли земли, поступал с ней свободно: мог выделиться в хутор, образовать единый массив своей земли в виде отруба, даже продать свою землю. Для поддержки частного крестьянского хозяйства вводились ссуды под залог земли. При этом процент на кредит для единоличного хозяйства был вдвое ниже, чем по кредитам в общине.
Так как выделение в отдельное хозяйство обычно не давало участка, достаточного для эффективной работы, и даже кредиты дело существенно не меняли, Столыпин взял курс на переселение крестьян на свободные государственные земли. При этом не только были устранены все препятствия, но, напротив, создан серьезный стимул для переселения за Урал (бесплатный проезд, специальные по конструкции «столыпинские» вагоны, позволявшие вести с собой скот и т.д.). Что же дала России столыпинская реформа? Во-первых, реформа дала возможность выйти из общины тем, кто этого хотел, и оставила открытой дверь для выхода из общины тем, кто пожелает это сделать в будущем.
Во-вторых, реформа расширила гражданские права крестьян. В-третьих, реформа способствовала повышению культуры производства, развитию производительных сил сельского хозяйства, прогрессивным изменениям в формах хозяйствования и структуре производства. В четвертых, реформа привела к интенсивному землеобороту, создала благоприятные условия для рынка земли и через посредство крестьянского банка к концентрации земли в руках умелых землевладельцев. В-пятых, реформа привела к большей упорядоченности в землеустройстве, сокращению чересполосицы и дальнеземелья.
В-шестых, она вела к смягчению малоземельной российской деревни, к освоению земель в восточных районах страны.
За 300 лет, до 1900 г., за Урал переселились 5 млн. Русских. За время реформы - 3 млн. Удельный вес славянского населения на востоке вырос до 85 %. С 1905 по 1913 год объем ежегодных закупок сельхозтехники вырос в 2-3 раза. Производство зерна в России в 1913 г. превышало на 1/3 объем производства зерновых в США, Канаде и Аргентине вместе взятых. Российский экспорт зерна достиг в 1912 г. 15 млн тонн в год. В Англию масла вывозились на сумму, вдвое большую чем стоимость всей ежегодной добычи золота в Сибири. Избыток хлеба в 1916 г. составлял в стране 1 млрд пудов. И все же главную задачу - сделать Россию страной фермеров - решить не удалось. Большинство крестьян продолжали жить в общине, что предопределило развитие событий в 1917г.
Столыпинская реформа не была чем-то неожиданным. И в аппарате государства, и среди политических партий, и в кругах экономистов, и в обществе аграрные проблемы обсуждались очень активно.
Школа общинников - Воронцов, Карышев, Посников - отрицала какие-либо перспективы для частной собственности в русской деревне. Она продолжила линию крестьянского социализма Н.Г. Чернышевского и разных групп народников. В России будет не капитализм, а народные формы производства. В селе аграрное дело будет сочетаться с кустарными промыслами. Соответственно, в политическом плане будет народовластие. Разумеется, общинники критиковали Столыпина за то, что он чужд российской традиции, что он пытается насадить в России то, что привезено из Европы.
Школа либералов - Георгиевский и другие - защищала частную собственность. Она выступала за европейский путь развития России. Но на первое место либералы ставили политические преобразования и развитие промышленности. Первые создадут условия для аграрной реформы, а второе даст селу машины. Словом: сначала создать демократию - затем займемся экономикой. А в экономике - сначала проведем индустриализацию, затем займемся селом. При этом либералы игнорировали тот факт, что демократическая власть без экономической базы невозможна. Игнорировали и то, что развивать промышленность изолировано от сельского хозяйства удавалось только странам типа Англии, где был приток капиталов из колоний и где был внешний рынок в этих же колониях.
Сегодня для нас, переживших и предварительное - до экономической базы - создание советской власти, и индустриализацию промышленности - до подъема села - многое в подходе либералов звучит спорно. Но тогда они были «на коне» и третировали Столыпина, который на первое место ставил экономические реформы именно на селе.
Школа умеренных реформаторов. Наиболее яркими ее представителями были Чупров, Каблуков, Мануйлов. Эта школа опиралась на экономистов московского университета. В стратегическом плане они были согласны со Столыпиным. А дальше шли разногласия. Во-первых, в вопросе о темпе реформ Чупров отстаивал идею не быстрого, резкого, революционного, а постепенного преобразования общины. Во-вторых, не путем насилия со стороны власти, а в ходе внутреннего развития самой общины. В-третьих, умеренные реформаторы сомневались в том, что в условиях российского села возможно только чисто фермерское хозяйство. Они писали об артелях, кооперативах и других коллективных структурах.
Итак, наиболее близки Столыпину были либералы. Но в целом среди экономистов Столыпин не нашел ни значительной поддержки, ни авторитетных защитников своей реформы.
2.2. Рынок земли в современной России
Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности.
Россия — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах [7]. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.
Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего конституционным положениям. Земельный кодекс вводил в оборот более 90% всех земель России и допускал приобретение их в собственность иностранными лицами.
Принятие Земельного Кодекса вызвало ожесточенные споры среди депутатов и во всем российском обществе. По настоянию депутатов-коммунистов и других противников Земельного кодекса в него было введено положение о том, что оборот сельскохозяйственных земель должен регулироваться отдельным законом. Другие участники принятия законов согласились на это как на выход из тупиковой ситуации по вопросам оборота сельскохозяйственных земель, существовавшей более 10 лет, то есть с самого начала введения частной собственности на землю. Тем самым оборот сельскохозяйственных земель был выведен из-под действия Земельного кодекса, что ограничило их приватизацию и свободную распродажу.
Государственная Дума 16 мая 2002 года поставила на голосование несколько законопроектов об обороте земель сельскохозяйственного назначения, внесенных депутатами Государственной Думы различных фракций и Правительством РФ. Наибольшее число голосов получил правительственный законопроект.
Постановлением Конституционного Суда от 23 апреля 2004 года N 8-П, принятым в связи с запросом о конституционности Земельного кодекса, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был оценен среди других как способный "обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом".
Таким образом, принятие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - это выполнение предписания Земельного кодекса о его принятии, попытка не только цивилизованного урегулирования оборота сельскохозяйственных земель, но и сохранения суверенитета России и русского народа, примирения сторонников аграрной и рыночной концепции развития сельского хозяйства, актов земельного и гражданского законодательства.
Несмотря на установленные Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ограничения, по разным подсчетам, площадь введенных в оборот земель составляет не менее 11 процентов территории России. Это земля, превосходящая по размерам территорию не одного государства. Таким образом, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.
Анализ формирования рынка земли позволил выявить следующие особенности его становления [14].
Во-первых, образование первичного рынка земли в современной России связано с тем, что государство постепенно уступает право пользования землей и право собственности на землю субъектам хозяйственной деятельности. На первых этапах этим правом наделяли в административном порядке, такая земля используется для нужд государства и безвозмездно распределяется между производственными и административными единицами. На современном этапе государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю и прибегает к платным формам его уступки. Во-вторых, отождествление сущности рыночного оборота земли с ее свободной куплей-продажей, трактовка частной собственности на землю как права полного безграничного распоряжения землей сформировали негативное отношение многих законодателей к рынку земли, что не могло способствовать его эффективному становлению, развитию, а, тем более - совершенствованию. В-третьих, борьба в законодательных органах власти между сторонниками крайних позиций в отношении частной собственности на землю и ее купли-продажи не позволила разработать механизм контроля и регулирования не только рынка земли, но и ее использования, как на общегосударственном, так и муниципальном уровнях, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями: спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству и др. В четвертых, правовой вакуум создает беспрецедентные условия для вмешательства чиновников в процессы распределения и перераспределения земли, исходя из их личных, корыстных интересов, далеких от интересов как хозяйствующих субъектов, так и государства, что, в свою очередь, способствует росту трансакционных издержек. В-пятых, введение моратория на куплю-продажу земли в период, когда происходило распределение земельных участков бывших колхозов и совхозов между работниками этих предприятий, породило никем не контролируемый процесс стихийного перераспределения этих земель. А так как на рынке земли объектом торговли может быть право пользования земельным участком, многие владельцы долей переуступали это право за символическую плату и часто субъектам, не имевшим отношения к данному хозяйству или даже району. Результат этого процесса - появление теневого рынка земли.
Скрытые формы рынка земли или теневые рынки земли - порождение переходного периода от плановой экономической системы социалистического типа к рыночной экономике, - явление, характерное не только для российской экономики. С ней сталкиваются многие постсоциалистические страны.
Все вышесказанное позволяет выделить несколько типов классификации рынка земли. По степени вовлечения в рыночный оборот можно выделить первичный и вторичный рынки земли. По уровню открытости - легальные, поддающиеся учету и контролю за сделками, и нелегальные (теневые) рынки земли. По степени развитости - формирующиеся, развивающиеся и развитые. Экономике России, на наш взгляд, присущи в полном объеме первые две классификации, а целью совершенствования земельных отношений должно быть стремление к созданию развитого, то есть цивилизованного земельного рынка.
По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно.
Для создания благоприятных условий более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50—70 %) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25 %. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения [7].
Цена, по которой на данный момент продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, является ниже объективной (т. е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, стоимость земельных участков в городах и поселениях будет увеличиваться.
Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.
Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, в значительной мере ограничен в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев – умышленным поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.
Процедура предоставления земельных участков значительно менее удобна и доступна для предприятий малого и среднего бизнеса (по сравнению с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами зачастую превращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб. Имеется значительное количество свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления: после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки.
Часто при принятии решений властями муниципальных образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют различные нарушения.
Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес.
3. Земельная ипотека
Развитие рынка земли в России невозможно без развития земельной ипотеки.
Если до недавнего времени экономическая ситуация в аграрном секторе экономики не способствовала заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли, то в настоящее время в сельском хозяйстве начинают складываться благоприятные условия для развития и этого направления кредитования. Соответственно увеличивается потребность в долгосрочных финансовых ресурсах на модернизацию производства и его техническое перевооружение. Из всех же источников наиболее доступным финансовым ресурсом для этого является ипотечный кредит под залог земельных участков. Этот кредит является целевым, долгосрочным, капиталоемким, реально обеспеченным, и вследствие этого он выгоден как для заемщика, так и для кредитора.
Однако земельная ипотека в России начнет полноценно работать, по оптимистическому прогнозу, через пару лет, по пессимистическому – лет через десять. Сейчас ее механизм обкатывается на государственных банках, в задачу которых входит создание единой системы формирования активов и накопление земельной базы.
Развитие системы земельно-ипотечного кредитования в России началось с принятием национального проекта по развитию АПК. Одно из направлений федеральной программы – «Стимулирование развития малых форм хозяйствования» – предусматривает развитие (создание) кредитования под залог земельных участков.
Новый механизм призван расширить ресурсную базу сельхозпроизводителей и таким образом облегчить им доступ к долгосрочному финансированию. По словам председателя Агропромышленного союза товаропроизводителей Кировской области Владимира Домрачева [12], этот банковский продукт может дать хозяйствам возможность развиваться: «Сельхозпроизводителям требуются большие суммы, а залоговой базы у них не хватает. Земля — это дополнительный актив, а для некоторых и единственный».
С принятием национального проекта был урегулирован ряд правовых вопросов. В частности, после внесения поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сельскохозяйственные земли были исключены из перечня земель, не подлежащих ипотеке. Таким образом, давно блуждавшая в головах чиновников идея получила реальные предпосылки для развития. Но для ее воплощения одной правовой базы недостаточно, нужен еще механизм осуществления.
Сегодня в мире существует две модели земельной ипотеки: одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая система предполагает такую систему работы с земельными активами, когда специализированные банки осуществляют весь комплекс ипотечных коопераций – кредитование, выпуск земельных ипотечных ценных бумаг, привлечение с финансовых рынков необходимых ресурсов и рефинансирование новых кредитов. Именно такая система распространена в Европе.
В двухуровневой модели земельной ипотеки, которая работает в США, выдавать кредиты под залог земли могут любые банки. Для обеспечения системы рефинансирования кредитов создают структуры второго уровня, в которых аккумулируются земельные залоги. В качестве такой структуры может выступать земельно-ипотечное агентство, которое после накопления определенного объема активов выпускает ценные бумаги и реализует их на финансовых рынках. Полученные средства направляются на рефинансирование кредитов в те банки, которые принимают участие в земельно-ипотечной программе.
В настоящее время рассматривается концепция развития земельно-ипотечного кредитования по второму пути. Есть различные варианты формирования земельно-ипотечных агентств. Первый вариант – государственная структура, которая может быть создана по принципу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Второй вариант – государственно-коммерческая структура, в создании и работе которой совместно участвуют банки и государство. Третий вариант – коммерческая структура, в которой участвуют только банки на межкорпоративной основе.
Переход ко второму варианту может растянуться на несколько лет. Не исключено, что в течение этого времени необходимость в нем отпадет. И вместо американской модели в России будет построена европейская модель развития земельной ипотеки. Для развития ситуации по такому сценарию уже есть определенные предпосылки.
В большинстве коммерческих банков нет программ, которые бы разрабатывались специально для сельского хозяйства. Необходимо учесть, что условия кредитования АПК имеют ряд особенностей, например, по структуре залога, срокам, отсрочкам по платежам и прочее. Возможно, поэтому подобные сделки носят единичный характер.
Коммерческие банки неохотно кредитуют предприятия сельского хозяйства из-за высокого уровня риска невозврата кредитов. Это объясняется следующими причинами:
- неразвитостью сельскохозяйственного рынка;
- сложностью в подготовке анализа и мониторинга данного рынка;
- законодательными ограничениями;
- отсутствием налаженного правового механизма кредитования сельского хозяйства;
- сложностями при реализации залога.
Основные риски для банков при работе с земельной ипотекой связаны со спецификой рынка земли. Характерна низкая ликвидность некоторых объектов, часто непрозрачность и недостаточность пакета документов, нецелевое использование участка.
Залог земельного участка чаще всего используется при кредитовании инвестпроектов, расширении производственной базы, постройки перерабатывающих комплексов. Данная форма залога неудобна как для банков, так и для самих залогодателей. Стадии оформления земли в залог занимают около двух–четырех месяцев. При этом высока вероятность отказа в получении кредита. В результате, во многом из-за бюрократизации и несовершенной законодательной базы, клиент теряет время и деньги. В сельском хозяйстве, как ни в одной другой отрасли, важна именно оперативность.
Осваивать невозделанную целину – земельную ипотеку пришлось государственным банкам. Специальные программы кредитования под залог земли предлагают два банка – Сбербанк и Россельхозбанк, с крупными заемщиками также работает Внешторгбанк. Однако львиная доля выданных земельных займов приходится на первые два банка.
Россельхозбанк предлагает программы кредитования для различных категорий клиентов: личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств и иных объектов малого и среднего предпринимательства в АПК, корпоративных сельхозпредприятий, объектов инфраструктуры и др. Во всех этих программах в качестве залога принимается ликвидное имущество, в том числе земля, если на нее оформлено право собственности.
В Сбербанке в программах по кредитованию сельхозпроизводителей и владельцев личных подсобных хозяйств также указано, что в качестве залога может приниматься земельный участок. И сроки кредитования могут быть от года до пяти лет.
Основным препятствием в развитии земельной ипотеки является неоформленное право собственности. По некоторым оценкам, только 13% земель сельскохозяйственного назначения поставлены на кадастровый учет и прошли юридическую регистрацию [11]. То есть только 13% земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться в качестве залога.
Для того чтобы участок мог использоваться в качестве залога, он должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке, местоположение, правовой статус и уникальный кадастровый номер. Ипотека части земельного участка возможна только после ее полного выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, и прохождения процедуры государственного кадастрового учета.
Но сегодня для практической реализации всех этих требований существует множество препятствий. Существующая система оформления участков в собственность имеет длительные сроки рассмотрения заявок и высокую стоимость работ. Поэтому процесс оформления идет крайне медленно. Таким образом, значительные площади земли оказались не вовлечены в рыночной оборот. А потому вопрос развития земельной ипотеки упирается не только в нежелание банков кредитовать сельхозпредприятия под залог земли, но и в то, что объемы данного актива на рынке чрезмерно малы.
Для того чтобы механизм земельной ипотеки начал работать в полном объеме, необходимо создать земельный банк. По оценкам Россельхозбанка, для эмиссии ипотечных ценных бумаг необходимо иметь в портфеле порядка 750 тыс. гектаров земель среднего качества [12]. Только в этом случае все процедуры, связанные с эмиссией и обращением ипотечных ценных бумаг, будут эффективными, потому что удельные затраты очень высоки.
При этом для формирования портфеля однородных ссуд залоги должны быть равнозначными, а их залоговая стоимость должна базироваться на рыночной стоимости этих участков. Сегодня в большинстве банков землю принимают в залог по кадастровой оценке. Такое решение на начальном этапе вполне логично. Так как оценка – процедура достаточно затратная и ложится она целиком на плечи заемщика. Кроме того, при неразвитом земельном рынке в большинстве регионов определить ее невозможно.
Но кадастровая и рыночная стоимости участка могут существенно отличаться. Например, в дотационных регионах, где нет сделок купли-продажи, рыночная стоимость может оказаться в разы ниже. Понятно, что в этом случае банку невыгодно принимать объект по завышенной стоимости в качестве залога. Действительно, ожидания заемщиков и результат рыночной оценки могут не совпадать. Основная сложность оценщика в рамках такой работы – поиск сделок/предложений сопоставимых объектов, так как для банка главный вопрос – ликвидность объекта, возможность его продать на рынке по указанной в отчете стоимости. То есть банки, всегда отдают предпочтение сравнительному подходу. Получается, что даже если с точки зрения доходов стоимость земельного участка больше, чем стоимость, полученная методом сравнения продаж, итоговая стоимость в большей степени будет основана на результатах сравнения, то есть она ниже, чем текущая оценка потенциальных доходов. А вот отсюда, видимо, и возможно возникновение сложностей у заемщиков. Иногда по причине особенностей в методологии результат оценки получается ниже, чем ожидал заемщик. Соответственно, и ниже сумма кредита.
Возможности для развития земельной ипотеки в России огромны. Потенциал земельной ипотеки велик. Как инструмент, она крайне востребована. Но она будет развиваться лишь в том случае, если будут созданы надлежащие возможности для решения задач первого этапа этого процесса: укрепление и оформление должным образом прав на земельные участки. Если этого не будет сделано, земельная ипотека обречена на жалкое существование.
Заключение
Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, перераспределение земли и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требует серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России.
Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком.
Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участи как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую или покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местонахождение земельного участка, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.
Рынок земли особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.
В условиях становления рыночных отношений, в частности аграрных отношений, важнейшим их условием является реализация экономического потенциала земли, как фактора производства, развитие аренды земли, как эффективной и экономически целесообразной формы землепользования, а также развития земельно-ипотечного кредитования. Все эти задачи могут быть решены путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.
Список источников информации
1. Земельный Кодекс Российской Федерации (ред. от 27.12.2009).
2. Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101 ФЗ (ред. от 30.12.2008).
3. Борисов Е.Ф. Экономическая теория: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт-Издат, 2005
4. Бродская Т.Г. и др. Экономическая теория: Учеб. пособие. – М.: РИОР, 2008.
5. Сажина М. А., Чибриков Г. Г. Экономическая теория : учеб. для вузов – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2007.
6. Экономическая теория: учебник/ под ред. И.П. Николаевой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008.
7. Мальцев К. В. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации.// Регионология. – 2008. - №4.
8. Мурашева А.А., Вдовенко А.В. Экономические механизмы регулирования земельных отношений. // Аграрная наука. – 2008. - № 2.
9. Сагайдак А., Дивакова Е. Формирование рынка сельскохозяйствен-ных земель на региональном уровне. // АПК: экономика, управление. – 2009. - № 1.
10. http://irespip.ru
11. http://www.klerk.ru
12. http://www.rshb.ru
13. http://www.samoupravlenie.ru
14. http://volsu.ru