Федеральное агентство по образованию
Федеральное государственное образовательное учреждение
среднего профессионального образования
«Петровский колледж»
Социально-правовое отделение
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В РФ
Выполнил:
Василенко Вильям Вильямович
студент 430 группы
специальность 030504 Право и организация социального
обеспечения
Руководитель:
_____________ Н.В.Скалкина
Санкт – Петербург 2009
СОЖЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. Земельный участок как особый объект
гражданско-правового регулирования 6
1.1 Общая характеристика правового режима
земельного участка как объекта недвижимости 6
1.2 Особенности совершения гражданско-правовых
сделок с земельными участками 13
2. Проблемы государственной регистрации в связи
с распоряжением земельными участками. 19
2.1 Порядок осуществления государственной регистрации
прав на земельные участки и сделок с ними 19
2.2 Ипотека земельных участков и порядок ее
государственной регистрации 29
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 42
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 45
ПРИЛОЖЕНИЯ 4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования
. Земля является одним из важнейших компонентов окружающей среды, незаменимым природным ресурсом, основой осуществления хозяйственной деятельности человека. По площади земель Российская Федерация выступает явным лидером, обладая самым обширным в мире земельным фондом в 1709,8 млн. га.
Как известно, в России всегда очень острым являлся вопрос о земле, о том, кому она принадлежит и на каких правовых основаниях. Обратившись к истории, мы увидим, что причиной многих социальных конфликтов и потрясений являлся именно земельный вопрос, а точнее, - его правовая неурегулированность. За прошедшее десятилетие реформ в нашей стране, земельный вопрос фактически был оставлен без внимания. Старые нормативные акты, регулирующие правовой режим земель, в Российской Федерации практически не применялись, как противоречащие действующему законодательству, а новые не принимались. Такая ситуация привела к правовому вакууму в сфере рыночного оборота земли. Для выхода из сложившейся ситуации субъекты РФ были вынуждены принимать региональные нормативные акты, регулирующие порядок оборота земель только в отдельно взятом субъекте федерации, которые зачастую противоречили нормам федерального законодательства.
В настоящее время ситуация кардинально изменилась. Законодательство, регулирующее оборот земель в Российской Федерации, насчитывает десятки нормативно-правовых актов. Только на уровне федеральных законов действуют Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и т.д. В связи с этим, можно было бы говорить о создании целостной системы правового регулирования оборота земли, если бы не одно существенное обстоятельство. Указанные федеральные законы и другие нормативно-правовые акты, регламентирующие оборот земель в Российской Федерации, зачастую включают в себя противоречивые правила, дублируют друг друга, по-разному регулируют одни и те же отношения, что негативным образом сказывается на правоприменительной практике, и, в конечном итоге, на уровне обеспечения и защиты прав участников имущественного оборота. Как отмечал в своих трудах В.В. Витрянский, «В такой ситуации дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативно-правовых актов, внесение в них отдельных изменений, представляется тупиковым путем развития законодательства о недвижимости. Теперь на первое место выдвигается проблема качества правового регулирования оборота недвижимости»[11,c.3].
Гражданский кодекс Российской Федерации признает земельный участок полноценным объектом недвижимости, и содержит правовые нормы как общего характера, определяющие правовой режим земельного участка, виды вещных прав на него, так и специальные нормы, регулирующие порядок осуществления сделок с земельными участками. В свою очередь, Земельный кодекс РФ содержит значительное количество правовых норм, устанавливающих специальные, отличные от норм Гражданского кодекса РФ правила регулирования оборота земель в Российской Федерации, вступая в противоречие с нормами гражданского законодательства. С учетом того, что Земельный кодекс РФ является специальным нормативным актом, регулирующим сферу земельных правоотношений, претендует на установление иного, чем в гражданском законодательстве, порядка решения земельно-имущественных вопросов, применение Гражданского кодекса Российской Федерации в этой части представляется проблематичным.
Учитывая существование значительного количества научных подходов к осмыслению обозначенных проблем, а также их непосредственное влияние на качество правового регулирования земельных правоотношений в Российской Федерации, изучение указанной темы представляется весьма актуальным.
Цель исследования обусловила необходимость постановки и решения следующих задач:
- проанализировать особенности процесса становления и развития земельного законодательства РФ на современном этапе исторического развития;
- исследовать правовой режим земельного участка, как объекта недвижимости, определить его значение в системе иных объектов недвижимого имущества;
- определить возможные перспективы дальнейшего развития гражданского законодательства в части регулирования правового режима земельного участка, как объекта недвижимости;
- выявить особенности совершения сделок с земельными участками;
- рассмотреть проблемы, возникающие в процессе осуществления государственной регистрации прав на земельный участок, а также сделок с ним.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере владения, пользования и распоряжения землей в Российской Федерации.
Предметом дипломной работы являются нормы гражданского права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, регулирующие порядок владения, пользования и распоряжения землей в РФ.
1.Земельный участок как особый объект гражданско-правового регулирования
1.1 Общая характеристика правового положения земельного участка как объекта недвижимости
Прежде чем дать развернутую характеристику правовому режиму земельного участка, как объекта недвижимости, необходимо дать определение самому земельному участку. Законодательное определение земельного участка появилось сравнительно недавно. Следует отметить, что Земельный кодекс РСФСР, принятый 25.04.1991г., не содержал легального определения земельного участка, что негативно отражалось на качестве правового регулирования сферы земельных правоотношений. В настоящее время ситуация изменилась в лучшую сторону, и теперь встает проблема иного характера – проблема множественности определений земельного участка. Практически каждый нормативный акт, регулирующий данную сферу правоотношений, самостоятельно определяет для себя этот вопрос, относительно к области его применения. В качестве примера ниже приводится определения земельного участка, закрепленных в федеральных законах, регулирующих земельные отношения в Российской Федерации.
Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В свою очередь, ст. 261 ГК РФ дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоем, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом.
Федеральный закон РФ «О государственном земельном кадастре»[9,c.3] определяет земельный участок как часть поверхности земли, (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Анализируя данные определения, и сопоставляя их с другими нормативными актами, мы сталкиваемся с рядом проблем. Так, например, Закон РФ «О недрах»[3,c.3] определяет, что недра это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для изучения и освоения. Сопоставляя данное определение с определением земельного участка, приведенным в Земельном кодексе РФ, мы приходим к логическому выводу, что Земельный кодекс распространяет свое регулирование лишь на почвенный слой земельного участка и все, что находится выше его уровня, в силу того, что в соответствии с п.2 ст.3 Земельного кодекса РФ, Закон РФ «О недрах», как специальный федеральный закон, имеет приоритет над Земельным кодексом РФ. Использование почвенного слоя, как разделяющего критерия сфер регулирования между земельным правом и правом недропользования не совсем удачно в силу того, что почвенный слой сам по себе носит движимый характер. Он может быть изъят и перемещен для нужд городского хозяйства, в сельском хозяйстве он может применяться для улучшения плодородности земель и т.д. (п.4 ст.13 ЗК РФ). Кроме того, если, например, на земельном участке изначально отсутствует плодородный слой, а завозится он туда лишь в ходе его освоения и облагораживания, разве при определении правового режима данного участка земли мы должны руководствоваться лишь законодательством о недрах?
Интересна судебная практика рассмотрения подобных вопросов. Так, гаражно-строительный кооператив (далее ГСК) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) и полномочному представителю арендодателя городских земель (далее Арендодатель) с иском о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, где находится объект ГСК, который является согласно проектно-разрешительной документации подземным сооружением. В ходе судебного заседания было установлено, что спорный земельный участок был отведен уполномоченным органом власти как под строительство подземного объекта ГСК, так и надземного выставочного павильона ООО в совместное пользование. Арендодателем были заключены одновременно два договора аренды как с ГСК, так и с ООО. Строительство объекта ГСК и объекта ООО производилось в установленном порядке при наличии соответствующего разрешений органа власти. Строительство объекта ГСК, как подземного сооружения, было осуществлено в котловане, а нулевая отметка поверхности земли совпадает с верхом подземного сооружения. Арбитражный суд указал, что строительство выставочного комплекса поверх подземного сооружения возможно, и что данное обстоятельство не влияет на законность договора аренды земли, заключенного с ООО. Арбитражный суд отказал в иске ГСК о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, на котором находится подземный объект ГСК, указав, что оспариваемый договор соответствует нормам земельного законодательства РФ (действовавшим до принятия ЗК РФ 2001г.) и нормативным актам субъекта Федерации г. Москвы.
Таким образом, Арбитражный суд в данном примере наглядно показал, что в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, была вполне возможна одновременная сдача одного и того же земельного участка в аренду двум совершенно независимым юридическим лицам, при этом заключались два договора аренды на один и тот же объект недвижимости (земельный участок).[15,c.12] С точки зрения гражданского права такая ситуация является недопустимой – ибо как может один объект недвижимости одновременно находиться в полном фактическом владении (пользовании) у двух различных субъектов гражданского права, не связанных между собой?
Земельный участок, как объект недвижимости, обладает большим количеством сопутствующих ему элементов, физически связанных с ним. Это и поверхностный почвенный слой, и замкнутые водоемы, и кустарно-древесная растительность, находящаяся на данном участке земли. Изучение правового режима земельного участка будет не полным, если мы не изучим правовое положение данных объектов, сопутствующих большинству земельных участков.
В соответствии с ч.2 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный слой) и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Каждый из указанных выше объектов имеет свою определенную правовую специфику, а именно:
Почвенный слой.
Что касается поверхностного (почвенного) слоя, то в настоящее время не установлено ограничений на обладание им. Собственник земельного участка вправе заниматься сельскохозяйственной деятельностью, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка. Помимо этого, собственник земельного участка вправе проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (ст. 40 ЗК РФ). Следует отметить, что законодательство устанавливает определенные разумные границы, за которые не следует выходить владельцам земельных участков при осуществлении их правомочий. Так ст. 285 ГК РФ устанавливает общую санкцию за использование земельного участка с нарушением законодательства – изъятие земельного участка. В данной статье приведены следующие основания изъятия земельного участка – участок используется не в соответствии с целевым назначением, его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительно ухудшает экологическую обстановку.
Замкнутые водоемы.
В соответствии со ст.31 Водного кодекса РФ[1,c.40] предусматривается, что содержание права собственности на водные объекты определяется гражданским и водным законодательством. Основная особенность содержания права собственности на воды состоит в том, что понятие владения не применимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена. В соответствии со ст.40 ВК РФ, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. При этом, ВК РФ не устанавливает предельных размеров обособленных водных объектов. В соответствии со ст. 40 ВК РФ, предельный размер обособленных водных объектов определяется земельным законодательством Российской Федерации. В свою очередь, ЗК РФ также не содержит правовых норм, регулирующих предельные размеры обособленного водного объекта.
Лес и растения.
Леса, в соответствии со ст. 19 Лесного кодекса РФ[5,c.20], являются исключительной собственностью Российской Федерации. В соответствии со ст.12 Лесного кодекса РФ, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.
Недра.
Земельный кодекс РФ (ст.40 ЗК РФ) определяет, что собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Закон РФ «О недрах» (ст.12), разрешает добычу общераспространенных полезных ископаемых собственниками и владельцами земельных участков. В соответствии с данной правовой нормой, собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе (например, торф, известняк и т.п.), и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Воздушное пространство над земельным участком.
Использование воздушного пространства над земельным участком ограничивается для частных собственников в соответствии с нормами Воздушного кодекса РФ. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании лицензии, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом. Высотное строительство осуществляется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также в соответствии с градостроительным планом развития данной территории.[16,c.59]
Таким образом, проанализировав правовое положение, как самого земельного участка, так и непосредственно связанных с ним иных природных объектов, мы приходим к выводу, что понятие земельного участка в Земельном кодексе сформулировано достаточно узко.
Земельный участок, как объект недвижимого имущества, наделен важным правовым качеством – оборотоспособностью. Применительно к земельному участку, оборотоспособность понимается, как возможность земельных участков свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Оборотоспособность земли как объекта гражданских прав зависит от двух оснований: собственно допускаемой законом оборотоспособности земли и состава земель (распределения их по категориям в зависимости от целевого назначения), что следует признать в целом соответствующим ст. ст. 129, 209 ГК РФ.[14,c.40] При этом, ч.3 ст. 209 ГК РФ дополнительно подтверждает правило о том, что в отношении владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами действуют общие нормы гражданского права при условии включения данных объектов в оборот соответствующими законами о природных ресурсах.
Изучая правовое положение земельного участка, следует остановиться на одной принципиальной проблеме – проблеме соотношения норм гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных правоотношений. Суть данного вопроса состоит в определении степени «вмешательства» земельного права в сферу действия гражданского права. Как отмечала Иконицкая И.А., «В последнее время вышло значительное количество комментариев к ЗК РФ, в которых прослеживается теоретическая посылка, что нормы ЗК РФ являются нормами специальными по отношению к нормам ГК, и, следовательно, они имеют приоритет при регулировании земельных отношений. В этой связи возникает вопрос о том, что такое общее и специальное законодательство? В какой мере эта формула может быть применена к таким законам, которыми являются кодексы, например, ГК РФ И ЗК РФ? И может ли ЗК РФ быть специальным по отношению к ГК РФ?»[10,c.110]. Учитывая значительную проблематичность поставленного вопроса, однозначно ответить на него весьма сложно.
Ряд ученых отрицает существование земельного права как отрасли права, и исключают тем самым наличие вопроса о соотношении норм этой отрасли и норм гражданского права (В.А. Дозорцев). Некоторые
авторы полагают, что земельные отношения в условиях рынка земли должны регулироваться только нормами земельного права (Н.Н. Осокин). Ряд авторов в целом признают наличие проблемы соотношения норм гражданского права и земельного права в регулировании земельных отношений, но предпочтение отдают либо нормам земельного права (Ю.Г. Жариков, Н.И. Краснов), либо нормам гражданского права (И.Ф. Панкратов). Многие исследователи данной проблемы исходят из реалий, складывающихся в условиях рынка земли, и решение проблемы видят в правильном определении соотношения норм гражданского права и норм земельного права (И.А. Иконицкая, Е.А. Суханов и др.).
Указанная проблема носит настолько актуальный и принципиальный характер, что ряд ученых в области земельного и гражданского права заявляют о целесообразности обращения в законодательные органы с предложением о создании комиссии из компетентных лиц – представителей науки и практики - с целью выработки предложений по внесению в ЗК РФ и ГК РФ кардинальных изменений, основной задачей которых будет четкое разграничение норм гражданского и земельного права в сфере регулирования оборота земель в РФ.[10,c.104]
1.2 Особенности совершения гражданско-правовых сделок
с земельными участками
Приступая к изучению особенностей совершения сделок с земельными участками, обозначим один, казалось бы, очевидный вопрос – нормами какой отрасли права регулируется порядок совершения сделок с землей?
Гражданским законодательством, как известно, регулируются имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной состоятельности их участников. В связи с этим в ГК РФ специально оговаривается, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, в том числе к административным отношениям (включая, естественно, и земельные отношения), гражданское законодательство не применяется
, если иное не предусмотрено законодательством (п.3 ст.2 ГК РФ).[11,c.13]
Основным принципом, определяющим построение современной системы правового регулирования сделок с землей, является принцип «единого объекта недвижимости».[11,c.10] Он основан на том положении, что земля является главной вещью, а другие расположенные на ней объекты недвижимости - ее принадлежностями. Суть данного принципа состоит в том, что юридическая судьба «единого объекта» как единого целого должна определяться исходя из сделок, совершаемых с земельным участком. Все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ).
Целесообразно будет изучить особенности оборота земель с расположенными на них объектами недвижимого имущества. Это положение обусловлено тем, что подавляющее число земельных участков, вовлеченных в гражданский оборот, обременено объектами недвижимости (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), и, осуществляя параллельный анализ норм законодательства, регулирующего порядок совершения сделок с данными видами недвижимого имущества, мы сможем выявить отличительные особенности и проблемы в их правовом регулировании. Действующее законодательство, в целом, отличается определенной непоследовательностью при регулировании оборота земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости, что подтверждается следующими положениями:
Во-первых, при совершении сделок гражданское законодательство рассматривает земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости в одних случаях как единое целое, в других – как два самостоятельных независимых объекта. Например, по правилам ГК РФ продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка (ст.552 ГК РФ). В свою очередь, при совершении сделок по залогу недвижимости (ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.[6,c.2]
Во-вторых, Земельный кодекс РФ провозгласил принцип ''единой судьбы'' как воплощение общеизвестного положения гражданского права – ''принадлежность следует судьбе главной вещи'', в соответствии с которым, земельный участок рассматривается как ''главная вещь'', а все, что прочно связано с ним (здания сооружения и т.д.), является его принадлежностью (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ). Однако сам Земельный кодекс РФ отнюдь не всегда рассматривает здание или сооружение как принадлежность земельного участка. В соответствии с ч. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, строений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данное положение свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении.
В третьих, в гражданском законодательстве имеются существенные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственным предметом сделки. Так, если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допускается (п.1 ст.64 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается (ч.2 ст.69 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Кроме того, в соответствии со ст. 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускаются только на основании решения суда, в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст.237 ГК РФ, а также ст. 55 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможно и во внесудебном порядке. Реализация данного правила на практике может создать определенные проблемы в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Если взыскание будет обращаться на земельный участок и объект недвижимости расположенный на нем, то вполне возможна ситуация, когда здание будет отчуждаться во внесудебном порядке, а отчуждение земельного участка будет проходить длительную судебную процедуру (теоретически возможно прохождение данного дела через все судебные инстанции), что, учитывая загруженность нашей судебной системы, может повлечь существенные негативные последствия для залогодержателя.
В четвертых, выявлен ряд прямых противоречий касающихся правового регулирования сделок с земельными участками. Так, например, ч.4 ст.35 ЗК РФ устанавливает прямой запрет на отчуждение земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на его территории зданий и сооружений, в случае если они принадлежат одному лицу. В свою очередь правовая норма ст.553 ГК РФ допускает такое отчуждение.
В пятых, при отсутствии у собственника здания, расположенного на чужом участке, вещного или обязательственного права в отношении этого участка законодатель, тем не менее, вынужден признавать за собственником право пользования этим участком (п.2 ст.272 ГК РФ, ст.553 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ). Однако законодатель не дает четкого определения характера права, которое в этом случае собственник здания приобретает в отношении земельного участка, без чего невозможно определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для ЗК РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву понятием ''право на использование'' в отношении земельного участка. При этом и ГК РФ и ЗК РФ, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка, в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть.[18,c.97]
Следующей особенностью совершения сделок с земельными участками является обременение их в некоторых случаях сервитутом. Под сервитутом (от лат. servitus
– служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении[28,c.454]. Применительно к земельному законодательству, под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком. Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей. В соответствии со ст. 216 ГК РФ сервитут относится к вещным правам, и предметом сервитута является сам земельный участок, а не действия определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа.
Выделяется два вида сервитутов – частный и публичный. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующем установление сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (ч.3 ст. 274 ГК РФ). Публичный сервитут устанавливается законом и или иным нормативно правовым актом Российской Федерации, субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (ч.2 ст. 23 ЗК РФ).[20,c.109]
В отношении сервитута ГК РФ закрепляется право следования – то есть сервитут сохраняется при переходе прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ч.2 ст. 275 ГК РФ). В этом смысле сервитут носит акцессорный характер по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен.
Существенной особенностью совершения сделок с земельным участком является невозможность в ходе сделки изменения его целевого назначения и режима использования. Под целевым назначением в широком смысле следует понимать особое направление использования земель, в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях. Как уже отмечалось, земля является средством производства, местом проживания людей и расположения всех существующих природных объектов. Использование любого земельного участка имеет свои определенные особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории земель. Если сравнить способы использования, например, земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, то нетрудно заметить, насколько различной будет эксплуатация этих территорий, а значит, и охрана, и задачи собственников и пользователей земель, а также полномочия органов управления при решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями. Приобретая земельный участок важно иметь представление о его целевом назначении, поскольку благодаря ему будущий потенциальный собственник или арендатор получает землю с целым «набором» правовых условий ее использования и охраны, изменить который могут только уполномоченные государственные органы в установленном законом порядке.[13,c.105]
Так же существенной особенностью совершения сделок с земельными участками является положение, в соответствии с которым, только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Данное требование содержится в нормах ГК РФ (например, ст.554 ГК РФ), ЗК РФ и иных нормативно правовых актах. Земельный участок, границы которого не установлены и не описаны в установленном порядке, сведения о котором не содержатся в государственном земельном кадастре не может быть объектом гражданско-правовых сделок, ибо невозможно совершать сделки с вещью, которая конкретно не определена и не существует в юридическом плане.
На практике данное требование реализуется в виде обязательного наличия плана земельного участка прилагаемого к договорам при заключении сделок с землей. Основным документом, регламентирующим порядок составления плана земельного участка, является «Правила оформления кадастрового плана земельного участка»[21,c.2]. Данные Правила устанавливают требования к оформлению выписки из государственного земельного кадастра (ГЗК) в форме кадастрового плана земельного участка. Кадастровый план земельного участка представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Кадастровый план земельного участка содержит в себе все существенные признаки, позволяющие индивидуализировать конкретный земельный участок, а именно: общие сведения о земельном участке, план (чертеж, схема) границ земельного участка, сведения о частях и обременениях земельного участка, описание границ земельного участка и т.д. Изготовление кадастрового плана земельного участка осуществляется рукописным, машинописным (в том числе с использованием компьютерной техники) или комбинированным спосо
2.Проблемы государственной регистрации в связи с распоряжением земельными участками
2.1 Порядок осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними
Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Прекрасно охарактеризовал общественную значимость публичного регулирования такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость, Д.И. Мейер. По его словам, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие»[12,c.185].
Правовая основа современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплена в ГК РФ и ЗК РФ. Государственная регистрация недвижимости предусмотрена ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (в том числе и земельные участки), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Гражданский кодекс РФ, а также ст. 25 и 26 ЗК РФ, устанавливают обязательную государственную регистрацию, и отсылают к специальному Федеральному закону от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Общей концептуальной основой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество в Российской Федерации является совмещение двух систем – регистрация прав и регистрация сделок. В свою очередь, в мировой практике государственной регистрации недвижимости сложились две достаточно автономных системы регистрации – ''англо-саксонская'', в основе которой лежит принцип регистрации сделок с недвижимостью (то есть регистрация самих документов), и ''континентальная'' – базисом которой является непосредственная регистрация права на недвижимое имущество (регистрация правового титула).
При регистрации документов все соглашения, касающиеся недвижимости (прежде всего земли), регистрируются в учреждении регистрации документов. Там же остается на хранении копия зарегистрированного документа. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые как бы наслаиваются на ранее зарегистрированные. Потенциальный покупатель может просмотреть в регистре все документы, опосредующие всю цепь перехода прав на земельный участок с целью убедиться, что продавец вправе осуществлять продажу. Имеющиеся в регистре данные позволяют выяснить, каким образом и на каких основаниях продавец приобрел данный земельный участок. Проверка обычно начинается с последней сделки, а затем анализируются все предшествующие ей. Но даже если проведен анализ последовательного ряда передачи прав на недвижимое имущество, у покупателя не возникает полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были безупречно законны и не могут быть оспорены. Регистрация документов не требует последующей регистрации прав и по существу является технической операцией, поскольку в рамках данной системы производится лишь учет документации. Эта система не дает полного представления об объекте недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности, сопряжена с необходимостью длительного хранения большого количества документов, поэтому она не получила широкого распространения.[26,C.94]
Прежде чем приступить к непосредственному исследованию порядка осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, следует определить принципиальное различие между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом, так как это два совершенно различных института гражданского права.
Государственная регистрация права на земельный участок - это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельный участок в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следует отметить тот факт, что помимо государственной регистрации прав на земельный участок органами публичной власти может также осуществляться иная, специальная регистрация земельных участков (например, в соответствии с ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре», осуществляется кадастровый учет всех земельных участков, расположенных на территории РФ). Однако данный учет носит лишь вспомогательный, технический характер и каких-либо прав на земельный участок не закрепляет и не порождает.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриваться одновременно и в качестве правового института и, юридического акта.
Как правовой институт, государственная регистрация представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания специальными уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, непосредственно сопряженных с возникновением, изменением и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок. В этом смысле государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость.[21,c.21]
Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними проводится уполномоченными учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения земельного участка.
В соответствии со ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливается следующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации, регистрация таких документов;
2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3. Установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав;
Документы, представляемые на государственную регистрацию должны соответствовать требованиям, установленным гражданским законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ч.1 ст.18 Закона о государственной регистрации).
Правовая экспертиза представленных документов - это изучение уполномоченным государственным органом представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.
Основанием для государственной регистрации прав на земельные участки могут являются:
1. Акты органов государственной власти или органов местного самоуправления в отношении земельного участка, принятые в рамках их компетенции. Такими актами могут выступать как акты, изданные в отношении определенного земельного участка (правоприменительные акты) – например распоряжение администрации о предоставлении определенного земельного участка под застройку, предоставление земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования подразделению ОВД и т.д., так и нормативные акты, вынесенные в отношении какой-либо группы земель (это могут быть как законы, так и подзаконные нормативные акты) – например ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья» предусматривает бесплатную передачу в собственность ТСЖ земельных участков, на которых расположены здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума;
2. Договоры и иные сделки в отношении земельного участка, предусмотренные гражданским и допускаемые земельным законодательством РФ (ст.129 ГК РФ);
3. Вступившие в законную силу судебные акты (например, решение суда о признании права собственности на земельный участок);
4. Акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
5. Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения (данные акты предоставляют преимущественное право владельцам таких помещений (зданий, строений, сооружений) на приватизацию земельных участков, занятых под указанными постройками, а также прилегающую территорию или преимущественное право на заключение договора аренды такого земельного участка (ст.36 ЗК РФ);
6. Свидетельство о праве на наследство;
7. Иные акты передачи прав на земельный участок от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8. Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав;
Государственная регистрация прав приостанавливается регистратором прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных сведений. Срок приостановления государственной регистрации – не более 1 месяца. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.[19,c.14]
Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации - является завершающей стадией в процессе осуществления государственной регистрации, после нее заявителю выдаются документы, подтверждающие наличие у него права собственности (иного права) на земельный участок. В ее процессе производится заполнение свидетельства о государственной регистрации и непосредственное проставление штампа регистрации на правоустанавливающих документах. Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя.
Не меньший интерес для научного изучения представляет собой проблема определения момента возникновения права на земельный участок при смене собственника (иного владельца) расположенных на нем построек (зданий, строений, сооружений). Согласно ст.552 ГК РФ право на земельный участок передается покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, строение, сооружение. По смыслу ранее действовавшая ст.37 ЗК РСФСР, при переходе права собственности на недвижимость вместе с этим объектом переходило и право пользования земельным участком. Ст.35 ЗК РФ, определяющая порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение не определяет конкретные временные рамки перехода прав на земельный участок. В силу ст.25 ЗК РФ права на земельный участок подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с данным Федеральным Законом РФ, возникновение права на земельный участок напрямую связано с фактом осуществления государственной регистрации данного права. Таким образом, момент возникновения права на земельный участок, будучи приурочен к факту государственной регистрации, достаточно формален. Применительно к возникновению прав на землю при смене собственника недвижимости каких-либо изъятий из указанного правила не установлено. Между тем, анализ судебной и иной правоприменительной практики свидетельствует о практически сложившемся ином подходе к определению момента возникновения права на застроенный земельный участок.
Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка – такова официальная позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшая отражение в Информационном письме № 61 от 27.02.2001г. «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства». Аналогичный подход отражен в ряде судебных актов нижестоящих инстанций. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.06.2002г. по делу № КГ-А40/3475-02.[33] Суть дела заключалась в следующем: Первоначальный собственник недвижимости использовал земельный участок на праве аренды. Новый собственник недвижимости договор аренды земельного участка не заключал. Суд счел, что отсутствие договора не влияет на обязанность по внесению арендных платежей, поскольку право пользования земельным участком перешло к новому со
Несовпадение моментов государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение и оформления документа, удостоверяющего права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, зачастую влечет споры по определению лица, обязанного вносить плату за землю. Согласно ст.15 Закона РФ «О плате за землю», п.11 Инструкции МНС РФ № 56 от 21.02.2000г. (в ред. от 21.04.2003г.) основанием для установления налога и арендной платы за землю служит документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. Каких-либо исключений из этого правила названные акты не содержат. Следовательно, исходя из формальных требований закона, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение до оформления права на земельный участок новым собственником недвижимости обязанность по внесению платежей за землю лежит на прежнем собственнике недвижимости.
Следует отметить, что судебная практика придерживается иного подхода к данной проблеме. В частности, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 09.01.2002г. №7486/01 было отмечено: «…отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.» Иное толкование ст.15 Закона РФ «О плате за землю», по мнению суда, позволило бы землепользователю уклониться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользование.Расхождение формальных положений законодательства о платежах за землю и судебной практики по этим вопросам может создать определенные трудности в работе налоговых органов, на которых возложено обеспечение своевременного и полного учета плательщиков земельного налога.
Рассматривая специфику гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в РФ, нельзя не остановится на некоторых аспектах публичной защиты этих правоотношений от противоправных посягательств. Основным инструментом публичной защиты земельных правоотношений в данной области является уголовная ответственность за регистрацию незаконных сделок с землей (ст.170 УК РФ). Данная статья УК РФ предусматривает уголовную ответственность за осуществление государственной регистрации заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных Государственного земельного кадастра, умышленное занижение платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения. Придание такой серьезной правовой защиты именно сфере земельных правоотношений еще раз подчеркивает исключительное положение земли, как основы всей жизнедеятельности населения РФ, по сравнению с иными объектами недвижимого имущества.
Регистрация заведомо незаконных сделок с землей выражается в совершении действий, предусмотренных правовыми актами, для придания сделке с землей должного юридического значения без надлежащих к этому правовых оснований.
Заведомо незаконной признается сделка с землей при условии неправомерности самой сделки, и обязательным осознанием данного факта соответствующим должностным лицом. Сделка с землей является заведомо незаконной только в случаях, когда она ничтожна, т.е. недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, независимо от признания ее таковой судом (ст.166 ГК РФ). В соответствии с ГК РФ ничтожными признаются следующие сделки: несоответствующие требованиям закона или иным правовым актам (ст.168 ГК РФ), сделки совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ), совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия – мнимая сделка (п.1 ст.170 ГК РФ), сделка, совершенная с целью прикрытия другой сделки,- притворная сделка (п.2 ст. 170 ГК РФ); сделки совершенные малолетним (ст.172 ГК РФ), сделки совершенные недееспособным гражданином (ст.171 ГК РФ).
Следует отметить тот факт, что объективная сторона преступления предусмотренного ст.170 УК РФ, охватывает собой не только незаконную регистрацию самих сделок с землей, но и незаконную регистрацию прав на землю. Как отмечалось ранее, сама регистрация сделок с землей совершается в довольно редких случаях, прямо предусмотренных гражданским законодательством. В подавляющем же большинстве случаев, осуществляется не регистрация самих сделок, а регистрация перехода прав на земельный участок, вытекающих из заключенных сделок. Например, при купле-продаже земельного участка, происходит государственная регистрация права собственности на земельный участок, а не регистрация договора купли-продажи. К правам на земельный участок, подлежащими государственной регистрации относится право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ, ст.20 ЗК РФ), право наследуемого владения земельным участком (ст.266 ГК РФ, ст.21 ЗК РФ), сервитут (ст.274, 277 ГК РФ), право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст.24 ЗК РФ) и т.д. И было бы нелогично лишить такой значительный институт гражданского законодательства уголовно-правовой защиты, придав ее исключительно сделкам с землей.
Искажение учетных данных Государственного земельного кадастра может выражаться во внесении заведомо неверных данных в учетные документы, предусмотренные ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре».[34] Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Главной задачей Государственного земельного кадастра является учет всех земельных участков расположенных на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования. Искажение учетных данных государственного земельного кадастра может выражаться во внесении заведомо искаженных (ложных) данных относительно месторасположения земельного участка, его правового режима, целевого назначения и т.д. Как правило, совершение данного преступного деяния влечет за собой ряд негативных последствий, таких как принятие неправомерных решений в отношении данного земельного участка, сокращение налогооблагаемой базы и т.д.
Таким образом, следует отметить, что при расследовании преступлений в сфере земельных правоотношений весьма актуальным становиться вопрос изучения и применения на практики соответствующих норм гражданского и земельного права. От знания сотрудниками правоохранительных органов соответствующих аспектов гражданских и земельных правоотношений напрямую зависит полнота и объективность расследования преступлений, а значит и защита публичных и частных интересов в сфере оборота земли в РФ.
2.2 Ипотека земельных участков
и порядок ее государственной регистрации.
Одним из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Залог недвижимого имущества (ипотека) – сравнительно новый институт российского законодательства. Его становление и развитие продиктовано необходимостью задействовать новый экономико-правовой инструментарий для стабилизации финансово-кредитной системы страны. Как отмечал в своих трудах Сыродоев А.Н., «состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависят от оборота земли и другой недвижимости. Без надлежаще функционирующего оборота земельных участков и иной недвижимости, т.е. без обеспеченной законом возможности совершать куплю-продажу, залог и иные сделки с данными объектами гражданских прав, немыслимо успешное развитие предпринимательской деятельности…»[27,c.41]
Следует отметить, что ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», является первым в истории России специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Например, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссии. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение и земельного участка, на котором данная недвижимость располагается. Вследствие этого чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности, к ослаблению дворянства – основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.).
В советский период в законе об ипотеке не было нужды. В Гражданском кодексе РСФСР 1922г. в примечании к ст. 21 было сказано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. Реформирование экономики России, ее переход к рыночным отношениям и связанное с этим появление рынка недвижимости сделали актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.
Реформирование экономики России, ее перевод на рыночные отношения и связанное с этим появление рынка недвижимости повлекли необходимость принятия закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью (в том числе и с земельными участками). Ибо стало очевидным, что развитие и становление цивилизованной финансово-банковской системы невозможно без надежных правовых средств обеспечения интересов кредиторов. Именно таким правовым средством и является ипотека - залог недвижимости.
Следует задаться вопросом – почему именно объекты недвижимости (и в первую очередь земля, как основной, ''базовый'' объект недвижимости) были выбраны в качестве такого средства? Объекты недвижимости обладают, как правило, значительной стоимостью, кроме того, эти объекты, отвечающие признаку связанности с землей, невозможно спрятать, тайно переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя. Как отмечал в своих трудах Скловский К.И., «именно видимость недвижимого имущества, а не его непосредственная стоимость, является решающим качественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита через ипотеку»[25,c.225] Что же касается земли, то она обладает такими уникальными свойствами, как неперемещаемость, неуничтожаемость, невоссоздаваемость. Она действительно недвижима по своей природе. Только земля в силу указанных свойств может придать другим недвижимым объектам конкретную и притом постоянную адресность.[26,c.92]
Ипотеку по российскому законодательству можно определить как залог предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и других объектов недвижимости, которые остаются во владении и пользовании залогодателей. Принципиально важно для понимания отличать ипотеку от других видов залога. Как отмечал в своих трудах Киселев А.А., «важнейшим отличием ипотеки от других видов залога, является характеризующий ее предмет залога, которым может быть исключительно недвижимое имущество и право аренды на него, а также нахождение предмета ипотеки во владении залогодателя или третьего лица»[31,c.8] В рамках настоящей работы, предмет исследования ипотеки ограничен – им будет являться только ипотека земельных участков.
Действующее законодательство об ипотеке предусматривает, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст.63 Закона об ипотеке). Также не допускается ипотека земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 267 ГК РФ), не может распространяться ипотека и на земельный участок, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.69 Закона об ипотеке). В силу прямого указания Лесного кодекса, не допускается залог (ипотека) участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд (ст.12 ЛК РФ). Следует отметить, что данный перечень ограничений не является исчерпывающим, и в силу правила, закрепленного п.4 ст. 1 Закона об ипотеке, ограничения на ипотеку иных категорий земельных участков могут предусматриваться другими федеральными законами.
В соответствии с Законом об ипотеке, не допускается ипотека земельного участка (его части), площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Данная норма предполагает наличие специального правового регулирования на региональном и муниципальном уровнях соответствующих минимальных площадей земель различного целевого назначения. Однако следует отметить, что далеко не во всех субъектах Российской Федерации вопросы нормирования (предоставления земель и определения норм при совершении сделок), урегулированы в региональных актах о земле.
Так, например, Закон Кемеровской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области», предусматривает, что предельные размеры предоставления земель устанавливаются специальными актами законодательного собрания области и органов местного самоуправления. Минимальные нормы и специальное нормирование земель при сделках в данном Законе не определяется. Аналогичные нормы содержатся в Законе Читинской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Читинской области», в Законе Челябинской области «О земельных отношениях» и др.[29,c.43]
Указанные пробелы в регулировании критериев нормирования предмета ипотеки могут быть устранены только в рамках земельного законодательства субъектов Российской Федерации. Следует отметить, что значительные отличия в уровне развития земельного законодательства в различных регионах Российской Федерации не позволяют процесс законодательного оформления правового режима ипотечных земель считать завершенным, что является препятствием для формирования полноценных ипотечных отношений в целом.
В практике ипотечных отношений довольно редко встречаются случаи, когда предметом ипотеки является исключительно земельный участок в натуральном, необработанном виде. Как правило, земельный участок, вовлекаемый в сферу ипотечных правоотношений, уже подвергся определенному воздействию со стороны человека (проведены определенные мелиоративные работы, работы, направленные на улучшение ландшафта и т.д.), а также ''обременен'' строениями, сооружениями, зданиями (особенно в крупных населенных пунктах) – именно в данном случае его рыночная стоимость (а соответственно и ипотечная привлекательность) существенно увеличивается. В данном случае возникает существенный вопрос – как определяется юридическая судьба иных объектов (движимых и недвижимых), расположенных на закладываемом земельном участке?
В соответствии с действующим законодательством, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, то при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения не распространяются (ст. 64 Закона об ипотеке). Исключением из данного правила является ипотека земель сельскохозяйственного назначения. В случае, если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочносвязанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. Таким образом, по общему правилу допускается ипотека исключительно земельного участка, без строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке.
Данное положение Закона об ипотеке вступает в противоречие с п.4. ст.35 Земельного кодекса РФ, не допускающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, строения в случае, если они принадлежат одному лицу. Ведь в случае невыполнения залогодателем своих обязанностей по ипотечному договору, взыскание должно быть произведено за счет заложенного земельного участка, реализованного с публичных торгов. И на этом этапе могут возникнуть значительные трудности. С одной стороны, предмет залога должен быть реализован с торгов, а вырученные деньги направлены на удовлетворение денежных требований кредитора, но, с другой стороны, как он может быть реализован с торгов, когда специальный нормативный акт в сфере земельных отношений прямо запрещает это? Таким образом, в принципе, может вообще создаться патовая ситуация, когда при юридически действительном договоре ипотеки земельного участка невозможно будет реализовать предмет залога под угрозой ничтожности такой сделки, как прямо противоречащей действующему законодательству.
При возникновении обратной ситуации, когда первоначальным предметом ипотеки является здание или сооружение, – их ипотека должна осуществляться только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст.340 ГК РФ, ст.69 Закона об ипотеке). Правило о совместном залоге здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки.[23,c.7]
В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе заключить договор только на здание (сооружение). Такой договор будет соответствовать действующему законодательству.[35,cт..22]
Следует отметить тот факт, что с позиции действующего законодательства такой подход высших органов судебной власти РФ к возможности ипотеки сооружений без ипотеки земли не является безупречным, он является скорее вынужденным, продиктованным реально складывающимися земельными отношениями.
Дело в том, что в настоявший момент, до сих пор, не закончена реформа земельных отношений. Подавляющее количество земли в настоящий момент принадлежит государству, и находится у граждан и юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Однако, как правило, постройки расположенные на данных землях принадлежат субъектам гражданского права на совершенно иных вещных (либо обязательственных) правах (право собственности, право аренды, право хозяйственного ведения и т.д.). Ситуация, при которой земля и расположенные на ней здания, по сути, принадлежат одним и тем же лицам на различных основаниях создает для владельцев этой недвижимости значительные правовые проблемы.
Если формально придерживаться действующего законодательства, то подавляющее число владельцев недвижимости вообще не сможет эффективно использовать свои права по распоряжению ею (в том числе и в сфере ипотечных отношений). Ст. 20, 21 ЗК РФ содержат прямой запрет на любое распоряжение участками, находящимися у субъектов гражданского права на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, а отсюда, автоматически блокируется возможность ипотеки как непосредственно данных земель, так и расположенной на ней недвижимости. В свою очередь ст. 69 Закона об ипотеке гласит, что на принадлежащее право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме что и прежний собственник (выделено автором). То есть, Закон об ипотеке допускает переход права постоянного (бессрочного) пользования в рамках ипотечных отношений! Данная норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которой, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.
Предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования может происходить исключительно на основании властного предписания соответствующего органа власти, но никак не в порядке некого ''ипотечного правопреемства''. Кроме того, в силу прямого указания п.2 ст. 20 ЗК РФ, гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования вообще предоставляться не могут.
Следует отметить тот факт, что проблема перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком настолько актуальна, что нашла свое отражение в практике высших судебных органов РФ (так, Арбитражный суд прямо указал на возможность перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к новому владельцу недвижимости, по основанию, аналогичному ст.69 Закона об ипотеке). Данное положение в настоящий момент не может применяться судами, как прямо противоречащее ст.3 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Приведенный пример снова демонстрирует противоречивость норм гражданского и земельного законодательства. Пример того, как новейшее земельное законодательство вступает в противоречие с большим количеством гражданско-правовых норм, принятых задолго до вступления в силу ЗК РФ.
И снова встает вопрос – нормы какой отрасли права имеют приоритет в данном случае? Интересно отметить тот факт, что единой судебной практики по применению новейшего земельного законодательства не существует, и в каждом конкретном случае суд может рассмотреть данный спор по своему собственному усмотрению. Таким образом, создается ситуация, когда огромное количество недвижимости (как земли, так и зданий и сооружений) оказывается на грани угрозы фактического исключения из экономического оборота и, в том числе, сферы ипотечных отношений.
Именно, исходя из сложившейся ситуации, суды были вынуждены признавать возможность заключать договора залога зданий и сооружений без одновременного залога земельного участка, на котором данные здания и сооружения находились. Однако вышеуказанные нормы Закона об ипотеке и разъяснения ПВАС РФ прямо противоречат действующему земельному законодательству РФ, и носят, по видимому, временный характер, рассчитанный на переходный период переоформления прав на землю в РФ.
Проблемы различия в правовом регулировании по сути одних и тех же ипотечных сделок, совершаемых со зданием и земельным участком в зависимости оттого, что является ''непосредственным'' предметом сделки, носят необоснованный характер и не соответствуют одному из основных принципов регулирования земельных отношений закрепленных в ЗК РФ – принципу единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
При изучении данной проблемы на первый взгляд может показаться, что правило о возможности ипотеки земельного участка без расположенных на нем зданий и сооружений вполне разумно, и соответствует пониманию земельного участка как основного, базового объекта недвижимости, который может и должен быть самостоятельным предметом ипотечных отношений. Однако дальнейшее изучение данной проблемы показывает ошибочность такого подхода. Рассмотрим гипотетический пример, когда предметом ипотеки стал только земельный участок, а здания и сооружения расположенные на нем остались вне сферы ипотечных отношений. В соответствии с действующим законодательством, в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка будет определяться соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом (ст. З40 ГК РФ, ст.64 Закона об ипотеке). По сути, при реализации с торгов данного земельного участка, продаваться будет уже не тот ''первоначальный'' земельный участок, обладающий определенной рыночной стоимостью (определяемой в зависимости от площади, месторасположения и т.д.), а земельный участок, значительно меньшей по площади, обремененный постройками, находящимися в чужой собственности, да еще и обремененный сервитутом. Совершенно очевидно, что привлекательность такого земельного участка для потенциальных покупателей (а соответственно и цена, за которую его можно будет реализовать) значительно снизится и залогодержатель не сможет удовлетворить свои денежные требования (конечно, если размер земельного участка не будет несоизмеримо больше чем площадь земли непосредственно находящейся под строениями). Таким образом, в данном случае теряется основное назначение ипотеки как таковой – обеспечение уплаты залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Кроме этого, как мной уже отмечалось, данная правовая норма прямо противоречит одному из основополагающих принципов построения земельных отношений – принципу ''единой судьбы'', так как позволяет разделять юридическую судьбу земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Такое значительное отличие в правовом регулировании ипотечных отношений в части, касающейся земельных участков, было обусловлено несколькими факторами. Во-первых, Закон об ипотеке и часть I ГК РФ, регулирующая ипотеку земель, были приняты намного раньше ЗК РФ, и не могли учитывать все тенденции быстро изменяющегося новейшего земельного законодательства. Во-вторых, данные нормативные акты были приняты во времена активных преобразований в сфере земельных отношений, когда преимущественное количество земельных участков находились в собственности государства, и предоставлялись иным субъектам гражданского права в бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование, аренду, как служебные наделы и т.д. При таком положении вещей, когда в подавляющем числе случаев собственник недвижимого имущества и собственник земли, на котором это имущество располагалось, не совпадали проблема ''единой судьбы'' не могла быть разрешена.
Однако, на данном этапе реформирования земельных отношений, считаем актуальным поставить вопрос об изменении соответствующих норм ГК РФ и Закона об ипотеке. В целях реализации принципа «единой судьбы» необходимо закрепить в ГК РФ и Законе об ипотеке правило о том, что в случае, когда земельные участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному собственнику, при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, внесение в уставной капитал, ипотека и т.д.), а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства данные объекты недвижимости должны выступать предметом сделки вместе.[18,c.105] Однако данное правило не должно исключать возможности самостоятельной ипотеки отдельных зданий на данном участке. В этом случае просто необходимо будет первоначально осуществить выделение земельного участка, «связанного» с таким зданием.
В соответствии с действующим законодательством при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ст.65 Закона об ипотеке).
Однако самовольное (хотя и законное) возведение построек на заложенном земельном участке может повлечь ситуации, приводящие к ухудшению состояния земельного участка, и, соответственно, прав залогодержателя. Оно может быть вызвано рядом причин, например:
- ограничением прав землевладельца вследствие обременения сервитутом зданий и сооружений, возведенных на земельном участке (ст.277 ГК РФ);
- изменением целевого использования участка из-за вновь построенных (реконструированных) объектов;
- признанием постройки самовольной на основе правил ст.222 ГК РФ;
- ухудшением экологического состояния участка и т.п.
На указанные причины, влекущие ухудшение состояния заложенного земельного участка залогодержатель, безусловно, должен иметь возможность адекватно реагировать, чтобы защитить свои права. В данном случае Закон наделяет залогодержателя правом требовать изменения договора об ипотеке земельного участка, вплоть до включения в предмет ипотеки возведенного строения. Право залогодателя на возведение зданий, сооружений на заложенном участке без согласия залогодержателя имеет одно исключение. В случаях, когда по условиям договора об ипотеке выдается закладная, право залогодателя на возведение зданий, сооружений должно быть закреплено в закладной, где определены условия возведения залогодателем на заложенном земельном участке зданий, сооружений (ст.65 Закона об ипотеке).
Одним из существенных элементов договора об ипотеки является оценка закладываемого имущества. В соответствии с действующим законодательством, оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (ст.67 Закона об ипотеке). Следует отметить, что настоящее положение было введено относительно недавно ФЗ РФ №1-ФЗ от 05.02.2004г. До этого момента, цена земельного участка в договоре об ипотеке не могла быть ниже его нормативной стоимости, определяемой ежегодно в административном порядке органами исполнительной власти субъектов РФ. Привязка участников ипотечных отношений к строгим, административным рамкам негативным образом влияла на формирование рыночных отношений в этой сфере и не учитывала значительную динамику колебания цен на рынке земли в зависимости от многих факторов.
Так, например, строительство резиденции президента в пригороде Санкт-Петербурга (Константиновский дворец), активное развитие инженерной инфраструктуры (модернизация дорог, строительство новой дороги, соединяющий данный район с аэропортом) привели к тому, что за короткий период времени цены на землю в данном районе выросли, в среднем в 5 раз (с 700 до 3-3,5 тысяч долларов США за сотку, а в районе резиденции президента до 7 тысяч долларов США). Однако возможно и обратная ситуация, когда негативная информация (например, о строительстве вредного в экологическом плане предприятия) приведет к значительному падению цен на землю, прилегающую к пятну вероятной застройки, за относительно короткий промежуток времени. В указанных обстоятельствах, только реальная рыночная оценка, проведенная в соответствующими требованиями действующего законодательства, способна адекватно оценить реальную рыночную цену земельного участка, а значит исходя только из нее возможно формирование равноправных отношений между всеми заинтересованными участниками ипотечных отношений в сфере земли.
Государственная регистрация ипотеки возникшей в силу договора об ипотеки, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной ипотеки земельного участка необходимо представить в регистрирующий орган следующие документы:
1. Заявление о проведении государственной регистрации ипотеки, составленное залогодателем или залогодержателем;
2. Нотариально удостоверенный договор об ипотеке земельного участка и его копия;
3. Документы, указанные в договоре об ипотеки в качестве приложений (как мной уже отмечалось ранее, в качестве обязательного приложения к договору об ипотеки земельного участка выступает копия плана (чертеж границ) данного земельного участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);
4. Документ об оплате государственной регистрации;
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве их приложений, их копии (в том случае, когда выдача закладной предусмотрена договором об ипотеке);
Как показывает сложившаяся практика ипотечных правоотношений, в некоторых случаях, для проведения государственной регистрации земельного участка также могут потребоваться следующие дополнительные документы:
1. Свидетельство установленного образца, удостоверяющее право собственности (иное право) продавца на конкретный земельный участок (земельную долю). Может потребоваться в случае обнаружения несоответствия записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе на земельный участок (п.8 ст.12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
2. Письменное согласие супруга или другого сособственника, если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов;
3. Письменное согласие арендодателя земельного участка, в случае залога права аренды, если получение такого согласия предусмотрено договором аренды земельного участка и т.д.;
Государственная регистрация ипотеки возникающей в силу закона осуществляется учреждением юстиции без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины.
После поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, данные документы проходят в месячный срок правовую экспертизу. Цель данной правовой экспертизы – изучение представленных на государственную регистрацию документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения обременения (право залога) земельного участка. По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов, регистрирующий орган может принять следующие решения:
1. О регистрации ипотеки земельного участка;
2. Об отказе в регистрации ипотеки земельного участка;
3. Об отложении государственной регистрации ипотеки земельного участка;
Государственная регистрация ипотеки земельного участка может быть отложена не более чем на один месяц по следующим основаниям (ст.21 Закона об ипотеке):
1. Непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо из документов, предусмотренных в п.2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке (например, отсутствие в предоставленном на регистрацию ипотеки пакете документов, кадастрового плана земельного участка, отсутствие акта оценки нормативной цены земельного участка и т.д.);
2. Несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (например, несоблюдение нотариальной формы договора ипотеки);
3. Необходимость проверки подлинности предоставленных документов;
Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее государственную регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных нарушений. При невыполнении требований указанного органа в установленный срок должно быть отказано.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Анализируя изменения, произошедшие за последние несколько лет в сфере правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации, можно определенно сделать вывод о том, что земля постепенно становиться все более ''полноправным'' объектом недвижимого имущества. Принятие в 2001году нового Земельного кодекса РФ, разрабатываемого на протяжении практически 7 лет, послужило кардинальным толчком к вовлечению земли в гражданский, рыночный оборот, подняв правовое регулирование земельных правоотношений на принципиально новый, качественный уровень.
Однако, специфика правового регулирования земельных отношений такова, что ЗК РФ представляет собой лишь ''вершину айсберга'' значительного количества нормативных актов, осуществляющих правовое регулирование в сфере оборота земель в РФ. Тем не менее, в ближайшем времени стоит ожидать дальнейшего увеличения законодательных актов в данной сфере, учитывая тот факт, что они были предусмотрены в Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999г.-2002г.», однако по объективным причинам до сих пор не приняты (например, ФЗ РФ «Об оценке земель», ФЗ РФ «О землях городов и иных поселений», ФЗ РФ «О порядке изъятия земельных участков в государственную и муниципальную собственность» и т. д.)[37,cт.3397].
Как показало проведенное в настоящей работе исследование, в настоящее время наблюдается значительное противоречие правовых норм Земельного кодекса РФ и других законодательных актов, регулирующих земельные правоотношения в Российской Федерации. Особенно остро эти противоречия наблюдаются на стыке земельного и гражданского права. Для всех участников гражданского оборота, а особенно для правоприменительных органов, данные противоречия создают значительные проблемы в их деятельности, что в свою очередь влечет массовые обращения в судебные органы с целью разрешения существующих споров. В этой ситуации, как участники гражданского оборота, так и сами судебные органы, ожидают от высших судебных инстанций получения официальных разъяснений по поводу применения норм новейшего земельного законодательства.
Однако, в настоящее время сами высшие судебные органы также занимают выжидательную позицию, анализируя неоднозначную практику судов по разрешению споров, связанных с применением норм новейшего земельного законодательства. В этой ситуации вся ответственность за формирование единого подхода к разрешению земельных споров ложиться на плечи кассационных инстанций соответствующих судов, что отнюдь не способствует разрешению данной проблемы, учитывая тот факт, что зачастую судебная практика в двух соседних субъектах РФ (для арбитражных судов – Федеральных округов) по одним и тем же вопросам кардинально различается.
Именно по этому в настоящее время перед законодателем стоит серьезная задача по приведению всей нормативной базы РФ, регулирующей земельные отношения, в соответствие с новейшим земельным законодательством.
Особенно актуально этот вопрос стоит именно на стыке гражданского и земельного права, как двух отраслей права, регулирующих самую актуальную для экономики страны сферу – сферу рыночного оборота земли. И, по мнению автора, одной из главных задач, стоящих перед наукой гражданского права на данном этапе формирования концептуально новой системы регулирования земельных отношений в РФ, заключается именно в определении четких границ правового регулирования такого вида недвижимого имущества как земля. Определение четких критериев правового регулирования земельных отношений должно будет разрешить существующую проблему конфликта норм гражданского и земельного права, в части регулирования правового положения и совершения сделок с таким особым видом недвижимого имущества как земельный участок.
Обращаясь непосредственно к проведенному в рамках данной работы исследованию актуальных проблем, связанных с правовым регулированием сферы земельных правоотношений в РФ на современном этапе развития общества, можно сделать следующие выводы:
1. Земельный участок как объект недвижимости представляет собой довольно сложную юридическую конструкцию, состоящую из нескольких элементов. Законодательное определение земельного участка как объекта права сформулировано в ЗК РФ не совсем корректно, что приводит к проблемам непосредственного его применения на практике. При разработке норм ЗК РФ, законодателем не в полной мере учтена историческая преемственность развития норм земельного и гражданского права, как России, так и зарубежных стран.
2. Основной тенденцией дальнейшего развития правового регулирования положения земельного участка как объекта недвижимости, является определение его статуса как базового, основного объекта недвижимости. В данном случае земля (земельный участок) рассматривается как пространственно-территориальный базис – место физического размещения зданий, сооружений, природных объектов, территориальный базис существования и деятельности людей.[17,c..23] Соответственно, такие виды объектов недвижимого имущества, непосредственно связанные с землей как леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, признаваемые в настоящее время гражданским законодательством РФ в качестве самостоятельных видов недвижимости, по-видимому, утратят свое самостоятельное правовое значение, и будут рассматриваться в качестве неотъемлемых составляющих того земельного участка, на котором они располагаются. В перспективе, вполне возможно, что такая тенденция развития гражданского законодательства вполне может повлиять аналогичным образом и на правовое регулирование таких объектов недвижимого имущества как здания, строения и сооружения.
3. Гражданско-правовые сделки с земельными участками обладают рядом специфических особенностей, обусловленных правовым положением самого земельного участка, как объекта недвижимости. Современное земельное законодательство, регулирующее порядок совершения сделок с землей является довольно противоречивым и требует детальной доработки с учетом выявленных противоречий. В частности, требуют приведения в соответствие с действующим земельным законодательством нормы ГК РФ, регулирующих вопросы постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, а также пожизненного наследуемого владения. Также требуют согласования между собой правовые нормы ГК РФ И ЗК РФ, регулирующие правила купли продажи земельных участков с расположенными на них объектами недвижимост
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные-правовые акты
1. Водный кодекс РФ от 16.11.1995г. // Собрание законодательства РФ. 20.11.1995.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I, II) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №25 (Часть I ГК РФ); Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №5. Ст.410. (Часть II ГК РФ)
3. Закон РФ №2395-I «О недрах» от 21.02.1992г. в ред. ФЗ РФ №20-ФЗ от 02.01.2000г.// Собрание законодательства Российской Федерации. 2000.
4. Конституция РФ, М., 1993г.
5. Лесной кодекс РФ от 03.02.1997. в ред. ФЗ РФ № 171-ФЗ от 10.12.2003г. // Собрание законодательства РФ.2003.
6. Федеральный закон РФ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. // Российская газета. 22.07.1998. №137.
7. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г .в ред. ФЗ РФ №69-ФЗ от 09.06.2003г. // Российская газета. 17.06.2003. №115.
8. Федеральный закон РФ № 1-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 05.02.2004.// Российская газета. 10.02.2004. №24.
9.
Федеральный закон РФ № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г.// Собрание законодательства Российской Федерации.2000. №2.
Учебная и научная литература
10. Бакунина Т.С. «Новый Земельный кодекс Российской Федерации: проблемы применения (Материалы заседания Ученого Совета Института государства и права РАН)» // Государство и право. 2003. №5.
11. Витрянский В.В. «Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» // Хозяйство и право. 2003. №6.
12. Вятчин В.А. «Защита права собственности на недвижимость» // Арбитражная практика. 2003. №12.
13. Е. Галиновская «Кто в России решает, как использовать землю» // ЭЖ-ЮРИСТ. 2003. №23.
14. Гордейчик В.А. «Земля как объект гражданских прав в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации» // Экономический лабиринт. 2001. № 11 (40).
15. Дмитриев А.В. «Есть ли у подземного сооружения крыша?» // ЭЖ – ЮРИСТ. 2002. №9.
16. Земельное право под. ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект. 2002.
17. Крассов О.И. Земельное право, М.: Юристь. 2000.
18. Козырь О.М., Маковская А.А. «“Единая судьба” земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы)»// Вестник ВАС. 2003. №2.
19. А. Маковская «Анализ некоторых поправок к Федеральному закону ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''» // Хозяйство и право, 2003, №9.
20. С. Медведев «Земельный сервитут в контексте земельного и гражданского законодательства» // Хозяйство и право. 2003. №11.
21. Правила оформления кадастрового плана земельного участка от 10.04.2001г.// Российская газета. 11.07.2001. №130
22. Пискунова М.Г. «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. №1.
23. Е. Павлодский «Залог недвижимого имущества»// Хозяйство и право. 2000. №4.
24. Е.С. Рогова «Новый закон об ипотеке и его место в системе Российского законодательства» // Законодательство. 1999. №3.
25. К.И. Скловский «Собственность в гражданском праве»; Учебно-практическое пособие.- М.: Дело. 1999.
26. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №8.
27. Н.А. Сыродоев «Правовое регулирование оборота земельных участков» // Государство и право, 1999. №9.
28. Толстой Ю.К., Сергеев А.П., Гражданское право. М.:ПРОСПЕКТ, 2001 Энциклопедический юридический словарь под ред. Румянцева О.Г., Додонова В.Н., М.: ИНФРА-М, 1997.
29. В. Харьков «Особенности правового режима земель обремененных залогом»// Хозяйство и право. 2000. №5.
30. Г. Эйриян «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение» // Хозяйство и право. 2003. №10.
Материалы юридической практики
31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''» // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.
32. Информационного письма ВАС РФ от 27.02.2001г. №61 «Обзор практики применения Арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2001. №5.
33. Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 13.06. 2002г. по Делу № КГ-А-40/3475-02 // (электронная версия документ находится в Информационно-правовой системе «Кодекс»)
34. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России № П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» от 15.06.2001г.// Информационно-правовая система «Кодекс»
35. Постановления Пленума ВС РФ И ВАС РФ от 01.07.1996г. №6/8 «О некоторых вопросах связанных с применением части первой ГК РФ» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №2.
36. Постановления Пленума ВС РФ И ВАС РФ от 01.07.1996г. №6/8 «О некоторых вопросах связанных с применением части первой ГК РФ» // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. 1996.
37. Постановление Правительства Российской Федерации №694 «О федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2000 годы» от 26.06.1999г.// Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. №27.