Содержание
Введение
Глава I. Ипотечное кредитование и его роль в РЭ
1.1 Ипотечное кредитование: сущность и эволюционное становление
1.2 Механизм ипотечного кредитования
1.3 Классификация зарубежных моделей ипотечного кредитования
1.3.1 Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования
Глава II. Реализация процесса ипотечного кредитования в Российской Федерации
2.1 Анализ и оценка проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ
2.2 Особенности применения систем ипотечного кредитования регионов РФ
2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ
2.3.1 Перспективы развития ипотечного кредитования в городах Челябинск и Миасс
Заключение
Список литературы
Введение
Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.
Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.
В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.
Крупным, пока ещё не используемым в России, ресурсом для инвестиций в основные фонды выступают сбережения денег населением. В зарубежных странах эти деньги через эмиссию и продажу ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, становятся источником реальных капитальных вложений. Для России это имеет актуальное значение, ибо население хранит свои сбережения в значительной степени в валюте вне банков.
Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование в Российской Федерации.
Предмет - механизм реализации ипотечного кредитования в России.
Цель: на основе анализа состояния, выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России.
Цель может быть достигнута через решение следующих задач:
Анализ развития и становления ипотечного кредитования в РФ;
Разбор механизма и этапов ипотечного кредитования.
Рассмотрение моделей ипотечного кредитования, применяемых за рубежом и в России.
Определение факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ.
Для более полного раскрытия сущности изучаемого объекта, в данной работе были использованы следующие методы исследования: наблюдение, сравнение, абстрагирование, аналитический метод, синтез и обобщение
В настоящее время разрабатываются различные модели системы ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. Их разработкой занимаются ученые: Горемыкин В. А, Журбина Е., Зубков Г.С. и Симионов Ю.Ф.
Глава
I. Ипотечное кредитование и его роль в РЭ
1.1 Ипотечное кредитование: сущность и эволюционное становление
Термин "ипотека" (от греч. hypotheke
-залог) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). (Приложение 1) [13, - с.5-6]
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotetheca -
подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. [13, - с.4]
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями-прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. [13, - с.4]
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию - создавались специальные "социальные институты". Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда, поддержка в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
В широком смысле слова ипотека -
это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель. [13, - с.5-6]
Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую.
В экономическом отношении ипотека -
это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (обмен, купля-продажа) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [13, - с.5]
В правовом отношении ипотека -
залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.
Ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:
отношения собственности;
кредитные отношения;
финансовые отношения.
Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека обеспечивает реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны. [13, - с.5]
Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития воспроизводства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:
обязательное обеспечение залогом;
длительный срок предоставления кредита;
целевой характер;
государственная регистрации ипотеки.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками - обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал; так при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.
Рефинансирование - это восстановление кредитоспособности кредитного учреждения посредством перепродажи ранее выданных ипотечных кредитов.
Ставка рефинансирования ЦБ-это ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у подведомственных ему коммерческих банков кредиты и иные ликвидные банковские активы. Другое применяемое название - учетная ставка ЦБ. На текущий момент она равна 13%. [13, - с.5-6]
Ипотечное кредитование до 1861 года.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. В Россию институт ипотеки пришёл из Западной Европы.
Уже в XIII-XIV веках одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. Развитием института ипотеки земли государство всегда помогало помещикам. [44,-c.35]
В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту при комерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.
Долгосрочный кредит землевладельцам обеспечивали казенные кредитные учреждения - Государственный заёмный и Государственный коммерческий банки, Петербургская и Московская сохранные казны, губернские приказы общественного призрения, которые неограниченно принимали вклады и выплачивали по ним 4% годовых. Выгодные условия для вкладчиков обеспечивали государству монополию в области кредита. Почти все накопления денежных капиталов сосредоточились в казенных банках. Однако средства кредитных учреждений были оторваны от сферы промышленности и торговли. Деньги вкладчиков систематически заимствовались правительством на покрытие бюджетных дефицитов и использовались для предоставления 5% ссуд помещикам под залог населенных имений. [44,-c.37]
В Крымскую войну 1853 - 1856 гг. правительство стало поощрять частное предпринимательство. Оживление коммерческой деятельности, вызванное обилием выпущенных бумажных денег и благоприятной военной конъюнктурой, способствовало притоку капиталов в казенные банки. Поэтому прирост вкладов все более обгонял увеличение ссуд. Возникла опасность, что банки окажутся не в состоянии выплачивать вкладчикам установленные проценты. Правительство приняло решение приостановить рост вкладов и направить свободные капиталы в промышленность и железнодорожное строительство.20 июля 1857 г. процент по вкладам был понижен с 4 до 3%. После этого начался стремительный отлив вкладов из казенных банков в акционерное учредительство. "Изгнание" вкладов и истощение кассовой наличности привели к краху и ликвидации системы казенного кредита.8 апреля 1859 г. последовал указ о прекращении ссуд под залог населенных имений. [44,-c.40]
Перед правительством встала задача возрождения ипотечного кредита на новых основаниях.10 июля 1859 г. была образована Комиссия для устройства земских банков: создание при содействии государства системы частных ипотечных банков в форме обществ землевладельцев-заёмщиков с круговым поручительством и учреждение акционерных земельных банков. Однако подготовленный к марту 1862 г. проект не был представлен на утверждение.
После закрытия Комиссии вопрос об организации ипотечного кредита остался открытым. Попытки создания в 1860-е годы частных ипотечных банков без содействия государства не увенчались успехом. Исключением стали лишь Херсонский земский банк и Общество взаимного поземельного кредита в Петербурге, но они были не в состоянии обеспечить нужды помещиков.
Развитие ипотечного кредитования после отмены крепостного права.
После отмены крепостного права в 1861 г. новые ипотечные учреждения должны были помочь помещикам и крестьянам приспособиться к условиям пореформенной перестройки и внести свой вклад в модернизацию сельского хозяйства. [44,-c.42]
В период подъема акционерного учредительства (1870 - 1873 гг.) возникли 10 акционерных всесословных земельных банков, действовавших вплоть до 1917 г. Они выдавали долгосрочные и краткосрочные кредиты под залог земель и городской недвижимости, взимая ежегодный ссудный процент в размере 8 - 9%. Эти учреждения функционировали при поддержке и под жестким контролем правительства.
Однако условия выдачи ссуд в акционерных земельных банках вызывали недовольство поместного дворянства, привыкшего к льготному кредиту дореформенной эпохи. Выкупные платежи за крестьянские наделы, которые помещики получали по условиям отмены крепостного права в 1861 г., лишь отчасти восполнили их потребность в наличных деньгах. Они всячески стремились освободиться от малодоходных имений и заложить их в кредитных учреждениях, главным образом в акционерных земельных банках. Распродажа земель с торгов проходила с немалыми затруднениями, так как сумма капитального долга нередко превосходила стоимость имений. В этой ситуации большую популярность получила идея организации доступного кредита для крестьян, которые могли бы стать покупателями помещичьих земель. [44,-c.43]
Высказывалось пожелание об устройстве ипотечных банков для сельского населения. Сторонниками этой меры стали акционерные банки, терпевшие большие убытки при продаже земель неисправных заемщиков.
С воцарением в 1881 г. Александра III остро встал вопрос и об организации ипотечного кредита для поместного дворянства. На высочайшее имя стали поступать многочисленные ходатайства дворянских и земских собраний о даровании помещикам кредита на льготных условиях, которым они пользовались до отмены крепостного права. Правительство Александра III взяло курс на возрождение политического и экономического могущества дворянства, сохранение сословного принципа в землевладении и консервацию патриархально-общинных отношений в деревне. Это оказало значительное влияние на разработку и утверждение ипотечного законодательства. [44,-c.44]
Создание государственной ипотечной системы произошло в первой половине 1880-х годов. Дополнительным стимулом для правительства послужило общее ухудшение положения в сельском хозяйстве, связанное с мировым аграрным кризисом, который к тому времени поразил и Россию. Падение закупочных цен на зерно и сокращение посевных площадей нанесли тяжелый удар крестьянскому и помещичьему хозяйствам.
Крестьянский и Дворянский поземельные банки.
Проект устава Крестьянского поземельного банка был подготовлен под руководством министра финансов Н. X. Бунге (1881 - 1886 гг.) и 14 декабря 1881 г. поступил в Государственный совет. В представлении подчеркивалось, что цель Банка "заключается в предоставлении крестьянам малоземельным или безземельным способов приобретать землю в количестве, достаточном для обеспечения их быта и для выполнения обязанностей крестьян перед правительством". [44,-c.45]
Банк действовал на территории Европейской России, кроме Финляндии, Царства Польского и Прибалтики. В Польше он начал свои операции только с 1890 года.
Ссуды выдавались: сельским обществам в полном составе; товариществам из крестьян (в составе не менее трех человек); отдельным безземельным или владеющим неполным надворным участком крестьянам, причем только там, где надельные земли не состоят в общинном пользовании. Вплоть до 1906 г. предпочтение при выдаче ссуд отдавалось коллективным покупателям (сельским обществам и товариществам). При этом существовали специальные ограничения, затрудняющие приобретение земли отдельными крестьянами. Тем самым предполагалось избежать углубления неравенства среди крестьян в обеспечении землей и сохранить стабильность сельской общины. Индивидуальные покупатели, как правило, пользовались услугами акционерных банков или Дворянского банка, покупая часть заложенного там имения. [44,-c.46]
Кредит предоставлялся наличными деньгами, которые поступали за счет выпуска процентных бумаг (свидетельств) банка по номинальной цене 100, 500 и 1000 руб. на сумму не более 5 млн. руб. Реализация свидетельств осуществлялась при посредничестве Государственного банка, который оказывал Крестьянскому банку финансовую поддержку. Заемщики не получали денег на руки, банк сам передавал их продавцам земли. Размер ссуды составлял 75% цены приобретаемой земли на сроки 24,5 и 34,5 года. Остальную часть суммы крестьяне должны были вносить сами. По ссуде на 24,5 года взималось 8,5% годовых платежей, на 34,5 года - 7,5%. За просроченные платежи предусматривалась ежемесячная пеня 0,5%. Если заемщики не погашали задолженность через 6 месяцев, то их земля подлежала продаже с публичных торгов. Преимущество Крестьянского банка перед другими кредитными учреждениями заключалось в том, что он взыскивал платежи по ссудам не вперед, а по истечении полугодичного срока. [44,-c.50]
В 1880-е годы острая борьба развернулась и по вопросу об учреждении ипотечного банка для дворянства. Консервативное окружение Александра Ш всячески убеждало его помочь "первому сословию". В декабре 1883 г. император поручил Н. X. Бунге разработать соответствующий проект. В феврале 1885 г. в Государственный совет поступил проект под названием "Положение о Государственном дворянском земельном банке". Министр финансов предложил выдавать льготные ссуды только "ведущим хозяйство владельцам", чтобы воспрепятствовать нерациональному использованию ипотечного кредита. Однако по решению Государственного совета действие "Положения" было распространено на всех потомственных дворян-землевладельцев.3 июня 1885 г. это постановление утвердил Александр III.
Новый банк также находился в ведении Министерства финансов. Общее управление возлагалось на Совет во главе с управляющим, который одновременно по совместительству являлся управляющим Крестьянского банка. Объединение руководства банками должно было обеспечить продажу помещичьих земель только крестьянам и не допустить их приобретения представителями других сословий.
Действия Дворянского банка распространялись на те же территории, что и Крестьянского банка. Отделения открывались также при конторах Государственного банка и казенных палатах. Ссуды выдавались процентными бумагами (закладными листами), которые выпускались по номинальной цене 100, 300, 500, 1000, 5000 и 10 000 руб. Их реализация, как и в Крестьянском банке, проводилась при посредничестве Государственного банка. Размер ипотечного кредита не должен был превышать 60% стоимости имений (в особых случаях - до 75%) на срок 48 лет 8 месяцев и 36 лет 7 месяцев при ежегодной уплате соответственно 5,75% и 6,25%. В случае просрочки платежей взыскивалась пеня (в первые 2 месяца 0,5%, затем 1%) [44. c.54]. Если в течение полугода долг не погашался, то имение поступало на продажу с публичных торгов. Непроданные имения поступали в хозяйственное распоряжение банка, а затем вновь выставлялись на торги, так как по уставу банк не имел права иметь собственные земельные владения. После залога имений в банке заемщики могли перезаложить их и в других ипотечных учреждениях. Но это было возможно только с ведома Дворянского банка при условии сохранения за ним права преимущественного взыскания долга перед другими кредиторами заемщика. [44,-c.61]
Дворянский банк предоставлял землевладельцам ряд льгот, которых не имели заемщики акционерных банков: более продолжительные сроки ссуд; более низкий ссудный процент, чем в других ипотечных учреждениях; для всех заемщиков, имения которых постигло какое-либо бедствие, предоставлялась рассрочка на три года двух полугодовых платежей и некоторые другие.
Эти льготы должны были облегчить условия кредита для дворянства и оградить поместное землевладение от дальнейшего сокращения. Дворянский банк функционировал на коммерческой основе, выдавая ссуды за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций. [44,-c.63]
К началу 1887 г. в губерниях уже действовало 25 отделений Дворянского банка. За 1886 - 1894 гг. сумма выданных ссуд увеличилась с 68,8 млн. до 361,5 млн. руб. Помещики стремились, прежде всего, перевести свою задолженность из частных банков в Дворянский банк.
Реализация выпусков закладных листов возлагалась на Государственный банк, и в течение четырех лет ссуды выдавались за счет дотаций Государственного банка. Именно благодаря этому Дворянский банк смог обеспечить заемщикам льготные условия получения кредита. Масштаб финансирования стал сокращаться лишь с 1890 г. Долг Государственному банку погашался по мере реализации закладных листов.
Льготные ссуды зачастую расходовались непроизводительно. Они либо просто "проедались" помещиками, либо расходовались ими на приобретение акций и участие в биржевой спекуляции на разнице между низким ссудным процентом в Дворянском банке и доходностью ценных бумаг. Законом 21 февраля 1900 г. банк получил разрешение приобретать часть заложенных имений, на которых накопились значительные недоимки с целью уменьшить долг неисправных заемщиков. Приобретенные участки должны были продаваться банком преимущественно потомственным дворянам. [44,-c.64]
Большинство помещиков справлялось с ежегодными взносами. Тем не менее, землевладельцы постоянно требовали новых льгот, как по ссудам, так и по уплате задолженности банку.
В результате по указу и положению от 12 октября 1889 г. ссуды разрешалось выдавать не закладными листами, а наличными деньгами, процент роста был снижен с 5 до 4,5%, установлены разнообразные сроки кредита: с 11 лет (при уплате 12% годовых) до 66 лет 6 месяцев (при уплате 5% годовых).
Указом 7 июля 1900 г. размер платежей был увеличен включением в его состав приплаты на покрытие курсовой разницы, процент роста увеличен до 5%. Закон 21 марта 1906 г. восстановил прежний порядок выдачи ссуд закладными листами. [44,-c.64]
Выдача Дворянским банком льготных ссуд спасла многих землевладельцев, которые к тому времени были обременены непосильными долгами частным банкам, от вынужденной продажи своих имений по низким ценам. Тем самым был предотвращен глобальный крах помещичьего хозяйства, который имел бы тяжелые последствия для экономики страны. Вместе с тем, банк способствовал "утечке" земель от тех помещиков, которые не могли организовать рациональное ведение хозяйства в период пореформенной перестройки. Идеальным вариантом для них была продажа имений крестьянам, купцам и мещанам по завышенным ценам. Заложенные имения переходили к новым владельцам-недворянам, которые становились заемщиками. [44,-c.64]
Дворянский банк стал главным конкурентом акционерных земельных банков на рынке недвижимости. Однако приоритет акционерных банков во многом объяснялся тем, что "всесословный" кредит открывал более широкие возможности для операций по купле-продаже земли. Немалое значение имела и поддержка государства, которое было заинтересовано в развитии различных форм ипотечного кредита. Акционерные банки были обязаны помещать большую часть капиталов в государственные процентные бумаги и постоянно расширяли свой кредит государству, регулярно получая при этом от казны огромные проценты.
В 1890-е гг. правительство приняло меры и для активизации деятельности Крестьянского банка. Манифестом 14 ноября 1894 г. процент роста по ссудам был снижен с 5,5 до 4,5%, указом 6 декабря 1898 г. - до 4%.27 ноября 1895 г. по инициативе министра финансов С.Ю. Витте (1892 - 1903 гг.) был принят новый устав банка, который предоставил ему право покупать земли за счет собственного капитала для перепродажи их крестьянам и выдавать ссуды под земли, уже купленные крестьянами без содействия банка. Отныне Крестьянский банк принципиально отличался от других ипотечных учреждений, которые не обладали подобным правом. За 1883 - 1905 гг. покупки через банк составили 62% общего прироста крестьянского землевладения [44,-c.65].
Коренной перелом в деятельности банка наступил с началом столыпинской аграрной реформы. Ее цель заключалась в создании слоя зажиточных крестьян-собственников, который должен был стать надежной опорой самодержавия. В проведении реформы Крестьянскому банку отводилась важнейшая роль.
В манифесте 3 ноября 1905 г. "Об улучшении благосостояния и облегчении положения крестьянского населения" провозглашалось обещание "дать Крестьянскому поземельному банку возможность успешнее помогать малоземельным крестьянам в расширении покупкою площади их землевладения, увеличив для сего средства банка и, установив более льготные правила для выдачи ссуд". В указе, данном в тот же день, банк был призван "содействовать увеличению площади землевладения малоземельных крестьян и наделен правом приобретать земли в неограниченном количестве за счет выпускаемых с этой целью свидетельств". В следующем году последовал целый ряд законов, касающихся характера операций банка. [44,-c.67]
К 1915 г. операции банка производились 52 местными отделениями на территории 68 губерний и 5 областей страны. За весь период деятельности банка (1883 - 1915 гг.) через его посредничество крестьяне приобрели 17737,1 тыс. десятин земли (76,7% всех покупок крестьянами частновладельческих земель). Это свидетельствует о том, что банк в начале XX в. перешел к активному вмешательству в процесс мобилизации земельной собственности. При П.А. Столыпине он превратился в эффективное орудие разрушения общины и насаждения частного крестьянского землевладения.
На 1 июля 1915 г. объем участия ипотечных учреждений в развитии земельного кредита распределялся следующим образом: Дворянский банк принял в залог 15467 тыс. десятин земли (26%) и выдал ссуд на 872,9 млн. руб. (26%); Крестьянский банк - соответственно 16242 тыс. десятин (27,3%) и 1398,1 млн. руб. (40%); акционерные земельные банки - 24389 тыс. десятин (41,8%) и 958,8 млн. руб. (28%).3249 тыс. десятин (4,9%) и 232,2 тыс. руб. (6%) приходились на Херсонский земский банк [44, - c.66]. Таким образом. Крестьянский банк занял первое место по объему выданных ссуд, а акционерные земельные банки - по площади принятой в залог земли.
Учреждение Крестьянского и Дворянского банков было одним из проявлений правительственного курса на расширение государственного вмешательства в развитие народного хозяйства.
Государственный ипотечный кредит стал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики, средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительно важное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьих земель. [44,-c.67]
Операции обоих банков были прерваны октябрьскими событиями 1917 г. Конфискация помещичьего землевладения и отмена частной собственности на землю подорвали основы существования государственных ипотечных учреждений.25 ноября (8 декабря) 1917г. был принят декрет об их ликвидации.
Ипотечное кредитование после революции 1917 года.
После революционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны, залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовался в операциях по распоряжению имуществом. В то время как до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные позиции, были чрезвычайно широко развиты.
В связи с переходом к рыночной экономике в России снова возникли условия для создания и развития базы ипотечного кредитования. Правовую основу для организации ипотеки составили законы РФ: "О собственности в РСФСР" от 14 июля 1992 г. и 24 декабря 1990 г.; "О залоге" от 29 мая 1992 г. № 2872-1; "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ.
В 2003 году ипотечные кредиты составили 0,01% ВВП, или 500 млн. долларов (в развитых странах - 10% и выше). В 2002 году сумма ипотечных кредитов равнялась 150 млн. долларов [15; c.141].
Госсовет при Президенте РФ по вопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в сумму 2 млрд. долларов, что может обеспечить 2 - 3-кратное увеличение объёмов строительства. Так как на руках у населения скопилось около 50 млрд. долларов и 18 млрд. долларов на вкладах, проблема вовлечения наличных сбережений, в т. ч. и через грамотно организованную ипотеку, - это путь к инвестициям. Высокую доходность рынка недвижимости (по данным инвестиционной компании "АТОН", доходы на вложенный капитал в секторе купли-продажи 24%, а в сфере аренды - 13 - 14%) привлекает к рынку недвижимости крупные зарубежные и российское компании. Эта тенденция будет усиливаться, т.к правительство подготовило 32 поправки в законодательство, призванные уменьшить недоверие населения, заёмщиков и банков при оформлении ипотечных кредитов. [15; c.141].
Согласно закону "Об ипотечных ценных бумагах" эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могу осуществлять ипотечные агентства в форме акционерных обществ и кредитные организации. Закон допускает выпуск двух видов ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов. [15; c.141].
В январе 2004 года Правительство РФ подписало постановление о предоставлении государственных гарантий ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), осуществляемых в виде выпуска купонных документарных облигаций со сроком погашения 1.02.2010 года, обеспечивающих исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости указанных облигаций и купонный доход по ним в размере до 2,5 млрд. рублей, в т. ч. по выплате номинальной стоимости этих облигаций в размере 1,5 млрд. рублей. В 2004 году АИЖК получит из бюджета 4,5 млрд. рублей для стимулирования развития ипотеки посредством государственных гарантий.
В начале 2004 года Правительство предложило вариант армейской ипотеки [15; c.141]. В настоящее время 136 тысяч семей военнослужащих не имеют квартир и 28 тысяч нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем военнослужащим имеющим контракт на прохождение службы, будет с 2005 года перечисляться в год сумма равная стоимости 3 квадратных метров (примерно 30 тысяч рублей). Через 20 лет накопленная сумма в 600 тысяч рублей позволит получить жильё в собственность. А через 3 - 4 года военнослужащие смогут взять ипотечный кредит и оформить покупку жилья. В дальнейшем основную часть долга по кредиту государство будет покрывать из своих средств.
Но в этой программе не учтена инфляция и то, что объём финансирования ограничен. Возникают риски, которые государство должно будет взять на себя. Это не привлечёт солидных инвестиций. Лучше бы эти средства направить на строительство жилья, а затем использовать льготные финансовые инструменты во взаимосвязи с продолжительностью службы.
1.2 Механизм ипотечного кредитования
Участники рынка ипотечных кредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои цели: (Приложение 2)
заемщики (
залогодатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода;. [13, - с.11-12]
кредиторы
-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;
инвесторы -
юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;. [13, - с.11-12]
правительство -
определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. [13, - с.11-12]
Существует множество второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п.
Правительство Российской Федерации на заседании 30 июня 2005 г. рассмотрело и одобрило Концепцию развития единой (унифицированной) системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России (она же АИЖК). [13, - с.9]
АИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам. [13, - с.9]
Развитие АИЖК позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка страны в банковский сектор и через него - в виде ипотечных кредитов - широким массам населения равномерно по всей территории Российской Федерации.
Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.
Непосредственной целью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию являются:
создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории Российской Федерации;
создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. [13, - с.10]
Схема ипотечного кредитования чётко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования и широко применяется за рубежом. Она может быть признана классической для ипотечного кредитования. Для её применения необходимо как минимум наличие четырёх условий:
право кредитора продать залог и погасить за счёт этого кредит;
создать систему рефинансирования ипотечных кредитов;
создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг;
развить систему страхования кредитов.
Основные этапы ипотечного кредитования можно подразделить на:
докредитный (поиск недвижимости, согласование и другие процедуры);
заключение сделки
этап непосредственно кредитования;
послекредитные процедуры.
Стадии ипотечного кредитования:
подача заявления заёмщика в кредитное учреждение с просьбой о выдаче кредита;
работа кредитного учреждения с обращением заёмщика за кредитом. Сбор информации о заёмщике: информация с предыдущего места работы, проверка общей кредитоспособности и дополнительной возможности возврата кредита; задекларированные источники дохода, налоговые декларации, владение иной недвижимостью, счета в банках и т.д.; [13, - с.10]
тщательная работа с приобретаемой заёмщиком недвижимостью, и в частности проверка чистоты титула недвижимости, которая обычно проводится другими финансовыми, юридическими и иными структурами по соответствующим договорам с кредитором (стоимость работ включается в общую стоимость услуг); [13, - с.11].
проверка соответствия стоимости приобретаемой недвижимости её истинной цене, самостоятельная независимая оценка (при необходимости проводится страхование оценки);
проверка состояния недвижимости, сроков её амортизации, которые всегда должны быть больше сроков кредитования. Проверка ликвидности недвижимости, причём не только на настоящий момент, но и на перспективу с учётом всех характеристик недвижимости и состояния рынка; [13, - с.11].
предварительные переговоры о страховании кредита, которое может включать страхование предмета ипотеки, титула недвижимости, кредитных договоров, жизни заёмщика. Возможны общие варианты страхования;
окончательный анализ, включающий подбор ипотечных инструментов, размера первичного взноса, сроков и условий кредитования и др.;
вынесение окончательного решения о возможности или невозможности предоставления кредита на базе всех данных, полученных по результатам полного анализа (андеррайтинга);
завершение ипотечной сделки - стадия оформления покупки недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования. Встреча всех участников сделки - продавца, покупателя-заёмщика, кредитора, страховщика, юристов, брокера или риэлтора, оценщика и заключение договоров: купли-продажи, кредитного, ипотечного и страхового, подписание купчей и закладной; [13, - с.11].
Механизм совершения сделки: заёмщик берёт у кредитора ипотечный кредит. Недостающую сумму он выплачивает продавцу из собственных средств (собственный капитал заёмщика). Продавец после получения всех средств за проданную недвижимость в объёме полной стоимости недвижимости по согласованной рыночной цене, включающей собственные и заёмные средства покупателя, полностью передаёт свои права на недвижимость покупателю по договору купли-продажи и уходит с рынка. Официальный переход прав на объект недвижимости к заёмщику происходит после подписания обязательства, обеспеченного ипотекой, после чего кредитные средства направляются продавцу недвижимости. Но покупатель-заёмщик сразу после завершения сделки будет иметь недвижимость, обременённую ипотекой, собственные средства заёмщика в стоимости недвижимости в данный момент будут составлять сумму его первичной оплаты за недвижимость. [13, - с.12].
Обслуживание кредита предполагает принятие на себя кредитором всей ответственности за выдачу ипотечного кредита, сбор выплат по кредитным долгам, пересылку кредитных поступлений, получаемых от заёмщика, реальным инвесторам. Обслуживание кредита - достаточно доходный вид деятельности: первичный кредитор получает 0,25 - 0,38% от основного долга без процентов.
После выплаты заёмщиком основного долга, который включает основную сумму ипотечного долга и стоимость кредитования, в конце кредитного срока все договоры и закладная аннулируются. Кредитор составляет документ, подтверждающий погашение кредита и освобождение недвижимости от залога.
При неисполнении заёмщиком принятых договорных обязательств кредитор осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество через лишение прав собственности заёмщика и удовлетворение требований залогодержателя за счёт продажи залогового имущества.
Предметом ипотеки залога может являться только недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте и имеется возможность её отчуждения. В приложении к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства России от 22 декабря 1993 года № 96-рп "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке" в п.6 гл.1 представлен перечень объектов недвижимости: земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество [20. с.15-16].
Недвижимость как предмет залога (ипотеки), подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога. [13 с 12].
Недавно Госстрой России выступил с предложением создать государственное агентство по страхованию ипотечных рисков.
За рубежом ипотечное страхование - востребованная услуга. В первую очередь потому, что в условиях высокой конкуренции банки вынуждены увеличивать сумму ипотечного кредита относительно стоимости залога (иногда до 90 - 95%). При этом их риски существенно возрастают. Так, в случае дефолта заемщика банк рискует не покрыть понесенные убытки за счет выручки от реализации заложенного жилья. [13 с 12].
Специалисты называют ипотечное страхование не только спасительным кругом для банков, но и инструментом повышения доступности жилья за счет снижения размера первого взноса по ипотечным кредитам. Ведь в этом случае на ипотечный рынок выходят граждане со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но не имеющие необходимых накоплений для внесения требуемого банками первоначального взноса при приобретении жилья (обычно - 30% стоимости квартиры). [13, - с.17].
Сегодня наблюдается тенденция к увеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заёмщика. Всё говорит о том, что рынок будет расширяться. А значит, услуга страхования ипотечных кредитных рисков будет востребована со стороны банков. Однако пока нет и намека на ее появление. Это обусловлено:
банки и страховщики никак не могут договориться между собой. У них разные представления о механизмах реализации страхования. [13, - с.17].
Пока банки не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои финансовые риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Многие банкиры заняты обсуждением вопроса: что необходимо сделать, чтобы не самим страховать свой финансовый риск, а переложить эту заботу на заемщиков? Но правовая легализация страхования ответственности за не возврат полученного ипотечного кредита неизбежно будет стимулировать активный поиск и искусственное создание некоторыми заемщиками страховых случаев по договору страхования ответственности.
появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. [13, - с.17].
Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (например, на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Именно это является главной составляющей финансового риска, связанного с ипотечным кредитованием. Дело в том, что невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов нет.
Другая проблема - отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется. [13, - с.17].
Проблем не так уж много. И при содействии государства их можно решить. Логичнее сначала устранить все препятствия для функционирования системы ипотечного страхования. Это бы повысило активность участников рынка.
Пока же многие из них к инициативе создания государственного ипотечного страхового агентства относятся настороженно. Некоторые предполагают, что государство может монополизировать рынок. Ипотечным страхованием все-таки должны заниматься частные страховые компании. Поэтому надо создать все условия для работы частных страховщиков, а функции государственного агентства строго ограничить в законодательном порядке.
1.3 Классификация зарубежных моделей ипотечного кредитования
В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).
по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;
по участию или не участию заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.
Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: [13. с 13].
американская модель ипотеки -
так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); [13. с 13].
немецкая модель ипотеки -
так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии). [13. с 13].
Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит [34, - c.131]. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.
Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение [34, - c.131].
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.
Первичный рынок
- это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего - у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков. [13, - с.13]
Вторичный рынок
- часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).
Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных "пулов" и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.
Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.
1.3.1 Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования
Одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран (Дании, Германии, Франции) и включает в себя такие модели, как классическая (континентальная) модель и модель ссудосберегательных учреждений. В 90 годах XX в. в странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были приняты законы, направленные на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования. [3, - с.69].
Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. [3, - с.69].
Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк. Для них характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.
Закладные листы выпускаются в различных купюрах - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда - 5000 марок0, сроком 10 - 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные. Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их через другие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются на фондовых биржах.
Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является её закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).
В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации. [3, - с.69].
Надёжность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором. [3, - с.69].
Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологий только после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемого инструмента.
Для увеличения сроков кредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяется по разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременно как бы два кредита, который он гасит последовательно, - кредит сберегательного банка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и только затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов).
Аналогичная инвестиционная объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие, объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могу осуществлять кредитование:. [3, - с.69].
в более гибкой форме и более качественно;
происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срока кредитования;
облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжность такого кредитования.
Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западно-европейских стран. [3, - с.68].
Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудосберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудосберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, т.к ресурсы в большей степени формируются внутри ссудосберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.
В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку. [3, - с.70].
Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.
Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту. [3, - с.70].
Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:
практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
простота финансового и правового механизма;
лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;
дешевизна организации и контроля;
отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.
В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:
небольшие сроки кредитования;
обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
низкие проценты по накоплению;
очерёдность заёмщиков в получении кредита;
сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.
Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.
Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, так как это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. [3, - с.71].
Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно.
Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом:
переуступить их вторичным инвесторам;
сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. Концепция собственности предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежит государству. [3, - с.71].
Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни. [3, - с.71].
Эта система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.
Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Мае, Freddie Мае и Ginnie Мае), обязательства которых гарантированы государством. [3, - с.71].
Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность государственных облигаций.
Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные.
Система вторичного рынка ипотечного кредитования в США в силу особенностей системы права регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Этого в условиях континентальной правовой системы достичь невозможно.
В основу организации ипотечной системы США легли следующие принципы: [3, - с.71].
перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;
помощь кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью;
выравнивание потоков ипотечных средств.
В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур - как разного уровня агентства, так и частные участники рынка. Существуют компании, специализирующиеся на формировании пулов ипотек для последующей перепродажи FNMA, GNMA и
Основными недостатками этой схемы являются:
сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.
Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются:
существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России. [3, - с.72].
Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т.к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя. А остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудосберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим.
Глава
II. Реализация процесса ипотечного кредитования в Российской Федерации
Ещё несколько лет назад слово "ипотека" в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов и эрудитов. Поверхностными знаниями об организации ипотечного кредитования владели единицы, а профессиональными знаниями и опытом не владел никто.
Сегодня ситуация в этой сфере уже существенно изменилась. Понимание необходимости интеграции финансового рынка и рынка недвижимости через ипотеку как средство развития каждого из них уже находит должное проявление в среде финансистов, банкиров, а через них - и у представителей законодательной и исполнительной власти. Более того, миллионы простых граждан сегодня уже вполне заинтересованно следят за развитием ипотеки, возлагая на неё определённые надежды в расширении своего бизнеса или в решении индивидуальной жилищной проблемы.
Однако наряду с этими радужными надеждами всё чаще приходится испытывать разочарование от первых попыток приживать на российской почве ростки ипотеки.
2.1 Анализ и оценка проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ
Президент РФ Владимир Путин во вступительном слове отметил особую значимость реализации национальных проектов для социального и экономического развития России. По его словам, важно, что к этой работе все активнее подключаются регионы, дополняя нацпроекты собственными программами. [51,- с.5].
Особый упор Владимир Путин сделал на первые результаты реализации национального проекта: "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", По мнению президента, нужно грамотно и быстро решать управленческие вопросы, бороться с административными барьерами на пути рыночного регулирования экономики.
На днях на совещании в Республике Коми с его участием зашла речь об усилении внимания к глубокой переработке древесины, незаменимой и в многоквартирном домостроении, и в индивидуальном жилищном строительстве. Владимир Путин считает, что нацпроект по доступному жилью должен подстегнуть развитие индустрии строительных и отделочных материалов: "Мы столкнулись с тем, что, несмотря на наличие денег, остро ощущается проблема нехватки стройматериалов". [51,- с.5].
С другой стороны, как отметил президент, продвижение национального проекта доступного жилья сдерживает отсутствие правовой базы, реализующей нормы Жилищного и Градостроительного кодексов. По мнению главы государства, необходимо также предусмотреть снижение затрат в землеустроительных работах. Вообще, вопрос о выделении участков нередко становится тормозом для продвижения этого важного нацпроекта. [51,- с.5].
По его мнению, для скорейшего продвижения аграрного нацпроекта в АПК потребуется решить ряд налоговых вопросов, в том числе по распространению на сельских кооператоров единого сельскохозяйственного налога.
Особо Владимир Путин остановился на региональной составляющей нацпроектов. Он предложил губернаторскому корпусу выходить на правительство со своими предложениями, продуманными и подготовленными инициативами. Так, по нацпроекту "Доступное жилье" субъектам Федерации дано поручение обустроить строительные площадки с объектами коммунальной инфраструктуры и выставить их на аукционы. [51,- с.5].
Президент подверг критике малозначимые предложения по площадкам, рассчитанным на точечную застройку, и поставил задачу повсеместно вести массовое строительство, целыми микрорайонами.
Чтобы помочь масштабному освоению новых строительных площадей, регионам предоставляется 1,7 миллиарда рублей в форме субсидий на погашение процентов по кредитам, - заявил Владимир Путин. - И еще 12,5 миллиарда - в форме госгарантий.
Глава государства сделал вывод, что ни федеральным, ни региональным властям пока не удается отработать до деталей задуманные механизмы. И, пожалуй, главная задача - обеспечить удешевление кредитов и тем самым способствовать росту объемов вводимого жилья. При решении этой и других проблем, отметил президент, крайне важно обеспечить помощь субъектов Федерации муниципалитетам. [51,- с.5].
Таким образом в России существует ряд факторов, которые могут продолжительное время служить тормозом в развитии ипотечного кредитования.
1. Необработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Отсутствие единой базы данных об участниках ипотечного рынка Сотрудничество с администрациями городов РФ выявило недостаточное информационное обеспечение внедрения ипотечной системы. И здесь со стороны города необходим: запрос необходимой информации, со стороны компании: оперативное обеспечение необходимыми данными, установление контактов выбранного города с другими городами, имеющими подобный опыт. При этом выбор городов определять наличием схожих предпосылок внедрения ипотечного кредитования.
2. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования.
3. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний.
4. Отсутствие необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением населению ипотечного кредита.
5. Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения.
Ипотекой могут воспользоваться 10% российских семей. В регионах доход этих семей должен быть 300-350 долларов на человека, в Москве - 1000 долларов. Разница обусловлена ценами на жилье. [51,- с.5].
Совокупный платежеспособный спрос на ипотеку составляет примерно 8 млрд. долларов в Москве и примерно 20 млрд. долларов по всей России. Если перевести эти деньги в квадратный метр, то "ипотечные" покупатели в состоянии скупить от 60 до 100% всего строящегося в России жилья.
Налицо колоссальный разрыв между тем, сколько может быть ипотеки с точки зрения спроса, и тем, сколько ее есть в реальности. Этот разрыв определяется обстоятельствами: от психологической неготовности граждан жить в долг до сугубо экономических - у нас мало строят, у нас нет банков, умеющих работать с ипотекой и т.д. [51,- с.5].
6. Юридические (правовые) проблемы, охватывающие множество вопросов создания жилищно-инвестиционного законодательства, позволяющего слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка.
Введение в действие двух ключевых законов - "Закона об ипотеке" и "Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также отработка на их основе через судебные органы процедур наложения взыскания на имущество недобросовестных заемщиков и отчуждения этого имущества в пользу возмещения обязательств перед кредиторами. Однако для широкомасштабного внедрения ипотеки, по мнению ряда специалистов, необходимо внести изменения в закон "О банках и банковской деятельности", что даст возможность Центральному банку России упростить порядок выдачи банковских лицензий специально созданным государственным ипотечным фондам и агентствам, позволив им тем самым осуществлять привлечение средств от населения для реализации ипотечной программы. [51, - с.5].
В целях повышения заинтересованности коммерческих банков в ипотечном кредитовании следует внести соответствующее изменение в инструкцию ЦБ РФ "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам", освободив тем самым банки от резервных отчислений на возможные потери по ипотечным кредитам. И поскольку ипотека объединяет интересы органов власти, населения, банков и финансовых институтов, строителей и производителей, а также интересы участников рынка недвижимости (риэлторов, оценщиков, страховщиков), то государство, обеспечивая правовую основу и прозрачность функционирования ипотечного механизма, будет способствовать постепенной трансформации ипотеки в самофининсируемую систему. [19, - c.37].
Нерешённость этой проблемы сразу же отодвигает на неопределенный срок дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России.
7. Высокая стоимость ссуд (кредитов) при низкой платежеспособности населения.
Ипотека в России развивается медленно, считается что из-за ставок по ипотечному кредиту (ставки 12-15% в валюте и 15% в рублях), они слишком велики. Но не только поэтому, в стране слишком мало людей, которые могут себе позволить ипотеку; срок выдачи кредита 15-20 лет, требования по первоначальному взносу 20-25% от стоимости приобретаемого жилья [19, - c.37].
Дефицит жилья тормозит развитие ипотечного кредитования. Иногда на поиск жилья уходит два месяца. Да и дома старые - в основном "хрущевки". Купить же с помощью ипотечного кредита жилье в новостройке практически невозможно, т.к домов строится мало.
8. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
9. Наряду с этими факторами существуют и другие, являющейся тормозом в развитии ипотеки в России. В первую очередь это существенный спад производства и, как следствие, неопределенность перспектив развития многих предприятий. Это в свою очередь ставит под вопрос оценку стоимости имущества, которое может потенциально выступать объектом залога, а также вопрос о стабильности доходов занятых на этих предприятиях работников как возможных заемщиков в рамках ипотеки. [19, - c.37].
10. Также не способствует развитию ипотеки и очень низкая культура предпринимательской деятельности, порождающая в совокупности с высокой криминализацией бизнеса недоверие всех ко всему.
11. Другой фактор - неустойчивость цен на различные по назначению объекты (земля, жилье, магазины, офисы, склады и т.п.) и. Как следствие, с кризисом ликвидности отдельных категорий недвижимости. Учитывая то, что процесс переоценки ценностей на рынке недвижимости всерьез еще только начался, нетрудно предсказать, что он также в значительной мере окажет негативное влияние на развитие ипотечного кредитования в силу высоких рисков для кредиторов.
Совокупность этих факторов еще долгое время будет создавать общий фон, на котором ипотеку предстоит в любом варианте развиваться в России, так как все указанные выше факторы мало поддаются воздействию каких-либо директив или благих пожеланий. [19, - c.39].
Высокая цена кредитных ресурсов (ставки по кредиту 12 - 15%) для конечного потребителя очень сильно сужает сферу и сроки возможного использования таких кредитов гражданами и даже предпринимательскими структурами. Эти показатели не следует трактовать как основу для вывода о нецелесообразности развития американской модели ипотеки в России. Роль этого прогноза - своевременно развеять иллюзии о том, что за счёт такой организации ипотеки общество сможет решить накопившиеся проблемы, например, в жилищной и аграрной сферах. Даже будучи внедрена в России американская модель ипотеки в течение довольно продолжительного времени будет ориентирована на обслуживание потребностей в кредите предпринимательских структур. И в силу высоких ставок ссудного процента она будет оперировать в основном с краткосрочными и среднесрочными кредитами.
Как уже было сказано, в России применяются две модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Рассмотрим применение каждой из них более подробно.
2.2 Особенности применения систем ипотечного кредитования регионов РФ
Применение двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования.
В Россиидвухуровневая модель ипотечного кредитования развивается довольно динамично. Судить о перспективном развитии данной модели позволяют такие факторы, как наличие финансовых ресурсов, потенциальных и реальных заёмщиков и количество кредитов, выданных банками. [3, - с.68-72].
Одной из успешно действующих сегодня в России программ ипотечного жилищного кредитования является программа Дельта Кредит, реализуемая на денежные средства Инвестиционного фонда "США - Россия". Кредиты по линии Дельта Кредит выдаются на срок до 10 лет по фиксированной процентной ставке 13-15% годовых.
Получить ипотечный кредит может любой желающий, вне зависимости от его прописки и наличия у него российского гражданства. Минимальный размер кредита - 5000 долларов США, максимальный - 200 000 долларов США. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% стоимости будущей квартиры. [3, - с.68-72].
Американская процедура достаточно проста, на принятие решения уходит две недели. Дельта Кредит - российский проводник программы - работает через 16 российских банков, которые выдают деньги. Среди них банк АБН АМРО, ИНГ Банк (Евразия), Международный промышленный банк, Инвест-Сбербанк, АКБ "Российский капитал", "Первый ОВК", РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, Дельта Банк, Экспобанк. Процедура единая, решение принимается в Дельте. Фактически она оптовик, а российские банки - розница. Дельта Кредит выдал за два года примерно 700 кредитов. Практика показывает, что возвратность по ипотечным кредитам - почти 100%, поэтому российские банки не прочь расширить возможности своего бизнеса.
Особенностью американской программы в России является тот факт, что в ипотечном кредитовании одновременно участвуют российский банк и Дельта Кредит ипотечный банк.
Это можно объяснить следующим образом:
Для предоставления ипотечных кредитов на длительный срок (5-10 лет) российским банкам, работающим по программе, необходимы долгосрочные ресурсы (пассивы), сопоставимые по срокам со сроками выдаваемых ипотечных кредитов. Средства для долгосрочного финансирования предоставляет им Дельта Кредит ипотечный банк;
Дельта Кредит ипотечный банк предоставляет банкам-партнерам заёмные средства со сроком возврата 10 лет и с фиксированной процентной ставкой, что дает возможность банкам, в свою очередь, выдавать физическим лицам ипотечные кредиты с условием неизменности процентной ставки, установленной при оформлении кредита. Следовательно, банк не имеет возможности повышать процентную ставку для заемщика на протяжении всего срока кредитования, независимо от условии, складывающихся на финансовых рынках долгосрочных ресурсов.
Таким образом, Инвестиционный фонд "США - Россия" действует в следующих направлениях.
Фонд предоставляет банкам долгосрочное финансирование на цели выдачи ипотечных кредитов;
Фонд, основываясь на международных стандартах ипотечного кредитования, стремится создать единый рынок ипотечного кредитования и для достижения этой цели разрабатывает и внедряет в банках стандартные технологии оценки платежёспособности и кредитоспособности заемщиков, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;
Фонд работает со всеми участниками ипотечного рынка (банками, страховыми и оценочными компаниями, застройщиками, риэлторами), разъясняя стандарты и процедуры ипотечного кредитования для эффективного обслуживания клиентов, желающих приобрести жилье с использованием ипотечного кредита;
Фонд ведет активную деятельность по популяризации ипотечного кредитования среди населения России.
Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование нельзя назвать высокодоходным, а без поддержки специальных структур (государственных ипотечных агентств) повышается уровень риска.
Возникает вопрос - почему американский инвестиционный фонд активно действует на российском рынке ипотечных услуг? Ведь цель инвестиционного фонда - прибыль. А уровень доходности по ипотечным кредитам не так уж велик по сравнению с альтернативными мировыми объектами вложения средств.
И здесь, как представляется, есть доля политики. Имеются в виду политико-ориентированные инвесторы, то есть те, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.
В первую очередь к таким инвесторам относятся международные финансовые организации, такие как МБРР и ЕБРР, а также инвестиционные структуры, созданные правительствами ряда стран с целью продвижения рыночных реформ в России.
Хотелось бы отметить, что уход с рынка фонда "США - Россия" гипотетически может подорвать рынок ипотечного кредитования в России. Роль фонда будет увеличиваться по мере расширения кредитования физических лиц в РФ.
Для экономической безопасности страны более целесообразно развивать банковскую ипотеку, базирующуюся в основном (более чем на 70%) на отечественных ресурсах: это собственные средства коммерческих банков и финансовые ресурсы отечественных институциональных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании).
Существует также ряд ипотечных программ федерального и московского правительства, призванных развивать ипотечное кредитование. В целом по стране были созданы как минимум три ипотечных агентства, которые должны быть посредниками между банками и инвесторами: Московское ипотечное агентство, Федеральное ипотечное агентство и Российская ипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки от 10% до 18%, срок до 10 лет.
Существенной проблемой является то, что в качестве финансовых ресурсов для этих схем были использованы бюджетные деньги. И московское, и федеральное ипотечные агентства производили выкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федерального бюджетов. Это означает, что дешёвые ипотечные кредиты нескольким отнюдь небедным гражданам были профинансированы за счёт всех налогоплательщиков, которые в основной своей массе гораздо менее состоятельные.
В целом, проблема финансовых ресурсов тесно переплетается с развитием ипотеки в России. Однако решать эту проблему бюджетными средствами недопустимо.
Применение одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования
За счет собственных средств выдают ипотечные кредиты всего лишь два банка - Сбербанк и Собинбанк. У Сбербанка самая низкая процентная ставка, зато слишком сложная процедура получения денег. В Собинбанке смущает наличие тарифа за рассмотрение заявок. [3, - с.68-72].
Оригинальным образом формируют немецкую систему ипотеки организации - застройщики, обходясь без кредитных организаций. Функции кредитных организаций выполняют застройщики.
В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение оговоренного периода.
Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры.
Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заёмщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.
Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.
Раскрывая сущность ипотеки в России, следует упомянуть те основные проблемы, с которыми сталкиваются отечественные банки при кредитовании физических лиц: проблема неплатёжеспособности потенциальных клиентов. Принимая решение о выдаче ссуды, банк руководствуется критериями платёжеспособности, кредитоспособности и добропорядочности будущего заёмщика.
Прежде чем получить кредит, клиент должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Важную роль играет зарплата потенциального заёмщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес.
После собеседования служба безопасности банка проверяет документы и сведения, представленные заёмщиком, и лишь тогда кредитный комитет будет принимать решение о выдаче кредита.
Данную проблему банк решает путем страхования. По каждому кредиту необходимо страхование жизни заёмщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.
Существует и правовая проблема: невозможность использования жилья в качестве залога. Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заёмщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заёмщика гарантирована Законом РФ "Об ипотеке", который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заёмщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они "дали до заключения договора об ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания".
Однако это положение не работает. Вынудить заёмщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заёмщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с ведома органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.
Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатёжеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет соответствовать, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатёжеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.
Грамотная налоговая система может стимулировать развитие различных отраслей экономики. Законодательство РФ определяет ряд льгот, которые должны способствовать развитию ипотечного кредитования.
В соответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода: суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры; суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ.
Однако общий размер данного вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Еще одно преимущество жилищного ипотечного кредита состоит в том, что кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового Налогового кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.
Таким образом, с точки зрения налогообложения более выгодно приобретать жилье в кредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными. Дело в том, что льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему действует в течение всего срока кредитования, который может достигать 10 лет. В свою очередь, налоговая льгота при покупке недвижимости без использования кредита ограничена 5000 минимальными размерами оплаты труда, учитываемыми в течение только трех лет.
Существенным плюсом является то обстоятельство, что для получения ипотечного кредита нет необходимости предоставлять какой-либо дополнительный залог помимо покупаемого жилья.
Применение бюджетной модели ипотечного жилищного кредитования
В настоящее время разработаны различные модели системы ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. При рассмотрении применения ипотечного кредитования в регионах России можно сделать вывод о том, что бюджетная модель ипотечного кредитования является обоснованным и необходимым шагом на начальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. [3, - с.68-72].
Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи, с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объёмов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных кредитов, доступных для граждан-заёмщиков.
Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заёмщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически не осуществима.
Для повышения заинтересованности региональных и местных властей представляет интерес бюджетная модель системы ипотечного кредитования, в основе которой лежит финансирование строительства и создание вторичного рынка закладных за счёт привлечения средств внебюджетных фондов, под гарантии федеральных и региональных властей. При этом основании расчёт должен быть сделан на привлечение средств населения.
Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.
Особенностью этой модели является то, что местные власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения, в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования. [3, - с.68-72].
Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из основных источников дохода местных бюджетов.
Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заёмщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.
Такая система софинансирования - приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 - 50%, на долю государственной субсидии в среднем - 20 - 30% и на ипотечный кредит - 40 - 50% повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платёжеспособный спрос на жильё.
Ипотечное кредитование на Южном Урале
23 октября на заседании Правительства РФ в Москве обсуждались проблемы и перспективы ипотечного жилищного кредитования в России. Во многих регионах страны такие программы уже действуют. На Южном Урале ипотека появилась полгода назад. Уже подведены первые итоги ее работы. Займов выдано на сумму более 10 миллионов рублей, и 60 семей в разных городах области переехали в новые квартиры. [55.]
Сегодня ипотека успешно работает в шести городах Южного Урала. В Челябинске, Магнитогорске, Южноуральске, Кыштыме, Снежинске и Озёрске. Как отмечают в агентстве по ипотечному кредитованию, интерес населения к ипотеке растёт с каждым месяцем. Яркий пример: на одном из сайтов в Интернете размещена анкета для тех, кто хотел бы улучшить жилищные условия с помощью кредита. В день приходит 8-10 анкет. Чтобы стать обладателем новой квартиры миллионером сегодня быть вовсе не обязательно.
Александр Иванов, директор Южно - Уральского АИЖК, говорит: "Среднестатистическая семья - 3 человека, с доходом 8-15 тысяч. Таким мы даём кредит"
Главное условие получения кредита: наличие у потенциального новосёла 30% от всей суммы. Или квартира в собственности, которую он хочет поменять на более просторную. Другие требования таковы: 15% годовых на срок до 20 лет. Совокупный доход семьи от 8 тысяч и готовность выплачивать до 35% от этого дохода ежемесячно. При выдаче кредита учитываются только официально подтвержденные доходы. [55.]
Если вы подходите под все условия, оформить документы можно за 1 месяц. Для тех, кто сразу предоставить 30% стоимости жилья не в состоянии, в областной администрации разрабатывают новые программы по накопительной схеме. Как говорят в Челябинском управлении по строительству, перспективы у ипотечного кредитования в области есть. Кроме шести городов, в которых программа уже работает, на очереди ещё четыре.
Для решения жилищной проблемы руководством института внедрена и успешно реализуется программа улучшения жилищных условий работников при финансовой поддержке института, включающая в себя:
предоставление беспроцентных целевых займов на приобретение или строительство жилых помещений;
участие работников института в долевом строительстве жилых помещений, строящихся институтом и другими сторонними организациями; институт осуществляет доплату в размере 15% стоимости 1 м2
работнику за участие в долевом строительстве;
строительство общежитий квартирного типа для иногородних молодых специалистов.
С октября 1999г. институт начал предоставлять работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займы на приобретение жилых помещений. Займы являются беспроцентными, сроком до 10 лет, и предоставляются из прибыли института при условии приобретения жилого помещения, размер жилой площади которого позволяет снять работника института и членов его семьи с учёта нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы. Всего начиная с октября 1999г. предоставлено более 500 займов на общую сумму более 32 млн. рублей. [28. c.68-69].
Подведя итог вышесказанному, выделим основные факторы и проблемы развития ипотечного кредитования, решение которых приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий:
Правовые: законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены.
Инфраструктурные: фонд временного проживания (для отселения неплатежеспособных заёмщиков) отсутствует, механизм его создания только разрабатывается; рынок жилья не развит, предложение квартир (особенно на рынке новостроек) ограничено.
Психологические: многие не готовы брать долгосрочный кредит, рассматривая ипотеку как кабалу.
Организационные: консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности при кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы - около 10% от суммы кредита (нотариальное удостоверение договора залога, страхование услуг риэлторов и оценщиков); отсутствие развитой филиальной сети; отсутствие рекламной стратегии.
Также это - высокие кредитные и процентные риски, отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов, недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения. Кроме того, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем.
Преимущества покупки квартиры с помощью кредита:
Возможность не копить годами определенную сумму на покупку квартиры, а решать жилищный вопрос уже сегодня.
Возможность владеть собственной квартирой. Квартира оформляется в собственность заемщика сразу после государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки или договора купли-продажи.
Возможность жить и быть зарегистрированным в собственной квартире. Заемщик может зарегистрироваться (прописаться) и зарегистрировать членов своей семьи в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту.
Рассрочка платежа на определенный срок. В зависимости от программы кредитования на срок от 5 до 15 лет.
Возможность подтвердить перед налоговыми органами источник средств при покупке квартиры.
получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 20-40% в год);
получение налоговой льготы на весь срок ипотеки предоставляется с суммы в пределах 1000000 рублей (налоговый вычет), а также с суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.
2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ
В настоящее время в России нет официального разделения граждан по типам заёмщиков и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ требует схем, повышающих доступность ипотечного кредита для семей с невысокими доходами. (Приложение 2) Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешёвыми и доступными для населения и повышает их надёжность.
Наименее чувствительны к рискам социально-значимые региональные (муниципальные) программы строительства с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.
Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различных кредитов), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - всё это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.
Для развития системы ипотечного кредитования семей с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платёжеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечного кредита станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъёма жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.
Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заёмщиков.
Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильём. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинированных в рублях, выдающихся на срок 15 - 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10%) по мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредита постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.
Практический опыт показывает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10 - 20% значительно увеличивается спрос на жильё. Это приводит к мультипликации налогов.
Так как, ипотечное кредитование создаёт дополнительный доход бюджетам, последние могут служить одним из источников финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счёт других источников финансирования, в т. ч. заёмных средств финансовых институтов.
Итак, для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:
создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;
стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платёжеспособности заёмщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;
реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование системы ипотечного жилищного кредитования путём выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;
создание механизмов воздействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;
разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;
поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами; применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия;
определиться с вопросом собственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебной практикой его применения. Главный риск в том, что земля передаётся в собственность. Если бы была достигнута договорённость о собственности земли под жилищное строительство, в России в эту сферу пошёл бы иностранный капитал, снизилась бы стоимость кредитов, а следовательно и жилья;
принять закон о бюро кредитных историй, одновременно обеспечив возможность кредитных организаций по взысканию с имущества граждан долгов по ипотечным кредитам, Следует также отказаться от подтверждения средств, направленных на первоначальный взнос, в декларации о доходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитной организации с целью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка, а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумаги с 24% до 15%;
внести изменения в налоговый индекс с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. Установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы их выпуска;
упорядочить и снизить накладные расходы заёмщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право собственности на квартиру и на приобретение недвижимости - всего получается 1,5% от ежегодного остатка кредита;
законодательно разрешить и прописать порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы, кооперативы, ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья и ускорению строительства. В противном случае роста дефицита жилья и его стоимость будут нарастать.
Основные способы привлечения средств населения в жилищную сферу: [13, - c.33].
1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.
2. Система жилищных сберегательных программ:
2.1 Гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита.
2.2 Банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
3. Система стройсбережений или ссудо-сберегательных касс.
4. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.
Существуют следующие виды государственной поддержки: льготные ипотечные жилищные займы; бюджетные субсидии на погашение части задолженности по ипотечным займам и кредитам в случае рождения ребенка в молодой семье; льготные субсидии для увеличения части жилищно-строительных сбережений; бюджетные субсидии для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита; бюджетные субсидии для оплаты части процентных ставок по кредитам изаймам, полученным для строительства и приобретения жилья.
2.3.1 Перспективы развития ипотечного кредитования в городах Челябинск и Миасс
Перспективы развития ипотечного кредитования в Челябинске.
Основные характеристики рынка жилья в 2004-2010 гг. (Приложение 5).
Интересно развивается система ипотечного кредитования на Южном Урале. Правительством Челябинской области делается немало, для того чтобы изменить ситуацию в регионе. [51, - c.5].
Из четырех масштабных и чрезвычайно полезных национальных проектов проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", пожалуй, и самый востребованный, и самый сложный в реализации.
Свыше 60 процентов россиян считают для себя проблему жилья наиболее актуальной и болезненной.
Из-за резкого снижения объемов вводимого жилья с начала 90-х годов страна "недобрала" более 600 миллионов квадратных метров. Фонд ветхого жилья только за последние десять лет увеличился в 2,5 раза и составляет 93,1 миллиона квадратных метров. [51, - c.5].
Падали в объемах строительства жилья быстро, поднимаемся тяжело!
В Челябинской области потери огромные. Из-за трехкратного снижения годового объема строительства жилья они составили 15 миллионов квадратных метров. Потребность же в жилье, очереди на него резко возросли.
Поэтому национальный проект по доступному жилью и в стране, и в нашей области воспринят как долгожданный, чрезвычайно знаковый поворот в социальной политике. И сейчас надо подумать о том, как поднять его организационно-финансовый статус. В условиях сложившейся ситуации федеральная целевая программа "Жилище" не может быть основным механизмом реализации проекта. Программа решает отдельные полезные задачи, но не их комплекс.
Правительство Челябинской области особое внимание на проблему доступного жилья обратило по итогам рассмотрения вопроса на президиуме Госсовета. Принята областная программа развития жилищного строительства. В 2005 году введен миллион квадратных метров жилья, что на 24,2 процента больше предыдущего года.15 тысяч 400 семей въехали в новые квартиры, и каждое десятое новоселье состоялось благодаря ипотеке. Всего же в прошлом году улучшили жилищные условия более 48 тысяч семей. [51, - c.5].
В текущем году на реализацию проекта направляем 3 миллиарда 200 миллионов рублей из областного и муниципальных бюджетов, в том числе 850 миллионов дополнительно к бюджетным назначениям. Это приносит результаты. В первом квартале текущего года сдано жилья на 51 процент больше, чем за первый квартал прошлого года.
Приступили к инженерной подготовке участков площадью миллион 300 тысяч квадратных метров. Работы ведутся на условиях прямого софинансирования областного и муниципальных бюджетов, а также подрядных организаций.
Все эти меры позволят в этом году увеличить ввод жилья на 15 процентов. К 2010 году ежегодный ввод жилья будет доведен до 1,8 миллиона квадратных метров. Это больше пикового результата дореформенных лет. За пять лет планируем ликвидировать на треть ветхий жилищный фонд. [51, - c.5].
Около 700 миллионов рублей направим в текущем году на реконструкцию и модернизацию ЖКХ, более миллиарда рублей, на условиях софинансирования с Газпромом, - на газификацию. Это обеспечивает газификацию более 50 тысяч квартир и домов. [51, - c.5].
Выдадим более 6 тысяч ипотечных кредитов. Уставный капитал областного ипотечного агентства увеличен в 10 раз и составляет более миллиарда рублей. Приняли меры по бюджетному субсидированию ипотечных схем для работников бюджетной сферы и молодых семей (2200 семей).
Средства ипотечного агентства направляем не только на займы, но и на инвестирование строительства жилья. В этом году построим, таким образом, и реализуем по доступной цене свыше 100 тысяч квадратных метров. Мы видим в этом один из механизмов роста предложений на рынке жилья и соответствующей стабилизации иен.
Другой механизм решения задачи - строительство корпоративного жилья. По инициативе правительства области в это дело включаются многие предприятия и бизнес. Они предусматривают субсидии, льготные кредиты своим трудящимся. Такие обязательства включаются в социальный пакет коллективного договора. Трехсторонние комиссии организовывают и контролируют эту работу. [51, - c.5].
В то же время выявился ряд проблем, которые надо, не откладывая на завтра, решать. Они носят системный характер.
Первое. Необходимо ускорить принятие федерального закона о накопительных ссудо-сберегательных кассах и накопительных жилищно-строительных кооперативах. Это позволит связать "лишние" деньги, снизить инфляцию, расширить предложение на рынке жилья. Год назад на президиуме Госсовета этот вопрос рассматривался. [51, - c.5].
Второе. В прошлом году по России темпы прироста объемов жилья сократились вдвое. В значительной степени это стало следствием неоправданного ужесточения требований к застройщикам.
Все риски в основном теперь возлагаются на них. Им вменяется обязанность огромных процентных выплат при расторжении долевых сделок. Они не имеют права собирать долевые паи до оформления регистрирующих, проектных и прочих документов на строительство. А это требует значительных средств и времени. [51, - c.5].
Надо ускорить принятие поправок в 214-й Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", которые бы сняли с застройщиков чрезмерные обременения.
Третье. Надо увеличить сроки государственных гарантий кредитов на обеспечение участков коммунальной инфраструктурой с трех до пяти лет. Застройщики и банки считают, что срок окупаемости взятых кредитов составляет именно такой период, и не хотят рисковать.
Для снижения стоимости жилья необходимо разработать механизм возврата дольщику той части средств, которая привлекалась застройщиком для возведения социальной и коммунальной инфраструктуры. Дольщик оплачивает эти затраты, а право владения на часть этой инфраструктуры не получает.
Четвертое. Много сегодня и у нас в области, и по стране в целом нарушений закона при выделении земельных участков под жилищное строительство. Поэтому будет правильным, если порядок и процедура выделения муниципалитетами земли будет определяться субъектами РФ. [51, - c.5].
У себя в области в сотрудничестве с прокуратурой, антимонопольной службой, с представителями профессиональных и общественных организаций мы начали работу по пресечению земельных нарушений.
Пятое. В России 93,1 миллиона квадратных метров ветхого жилья, в котором проживает более 5 миллионов человек.40 процентов многоквартирного жилищного фонда требует капитального ремонта. Регионы, муниципалитеты, жилищно-эксплуатапионные конторы, граждане с этой сверхсложной задачей одни не справятся.
Нужна государственная программа поэтапной ликвидации ветхого жилья. Именно так поступали с этой проблемой в Германии, Казахстане и других государствах.
Буквально несколько слов о строительной базе. В Челябинской области - развитая стройиндустрия и промышленность стройматериалов. Они "закрывают" полностью удвоение объемов строительства жилья в регионе и поставляют строительные материалы за пределы области. [51, - c.5].
По стране эта проблема достаточно острая. Многих производителей строительных изделий и материалов это устраивает - продукция идет влет, да и за ценой покупатели не особо стоят.
Необходима система мер на федеральном и региональном уровнях по развитию стройиндустрии и промышленности строительных материалов. У себя в области мы завершаем разработку целевой программы. [51, - c.5].
И последнее. Пошел второй квартал 2006 года. Мы надеемся, что Правительство РФ неотложно примет решение по нормативно-правовым документам. У нас пока нет многих из них. В том числе - положения о конкурсном отборе субъектов Федерации для участия в подпрограммах ФЦП, положения о порядке предоставления субсидий на жилье молодым семьям или оплату первоначального ипотечного взноса. Нет порядка предоставления гарантий на обеспечение участков инженерной инфраструктурой и модернизации ЖКХ. И конечно, надо уже определить регионам объемы финансовых ресурсов на поддержку проекта.
Перспективы развития ипотечного кредитования в Миассе
В квартирах нуждаются многие жители Миасса. Если лет 20-30 назад у населения была надежда получить жилплощадь бесплатно хотя бы в неопределенном будущем, то теперь рассчитывать приходится только на собственный кошелек. А он не настолько тугой, чтобы выложить 650-700 тысяч рублей за однокомнатную квартиру. Как быть. Как обзавестись собственным удобным, комфортным жильем тем, кто сейчас проживает в общежитиях или крохотных "хрущобах", ютясь по три-четыре человека в одной комнате! Даже имея среднюю зарплату в 9-10 тысяч рублей, отложить на покупку квартиры сложно. А в Миассе средняя зарплата за 2005 год составила чуть более 5 тысяч рублей. [45, - c.2].
1 марта между администрацией Миасса и ОАО "Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (ЮУ АИЖК) подписано соглашение о сотрудничестве в области развития в нашем городе системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Теперь, чтобы получить ипотечный кредит, жителю города не нужно будет никуда выезжать.
Важная роль в получении ипотечных кредитов принадлежит администрации города. Она взяла на себя обязанность оказывать социальную поддержку участникам программы, которая выражается в предоставлении жилого помещения в муниципальном фонде временного проживания в том случае, если заемщик-участник программы при реализации заложенного жилого помещения не в состоянии приобрести иное жилье. В свою очередь, городская администрация поставила условие: право первоочередного ипотечного кредитования имеют семьи, где хотя бы один ее член работает в бюджетной сфере. [45, - c.2].
Какие условия подписания договора предлагает агентство?
Три из них являются самыми главными. Сумма кредита не может превышать 70% стоимости жилья. Другими словами, необходимо внести деньгами не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Ежемесячные взносы по кредиту не должны превышать 35% от дохода семьи, а он, в свою очередь, должен иметь документальное подтверждение (не менее 7 тыс. рублей в месяц). Чем обусловлены данные жесткие требования? Во-первых, Агентство должно быть уверено в своих заемщиках, для чего и делается оценка их кредитоспособности. Кроме того, придется оплачивать услуги нотариуса, оценщика, страховщика (дополнительно около 13 тыс. рублей в зависимости от состояния квартиры) - таковы условия получения кредита и гарантии подлинности совершения сделки. Кредит выдается на срок до 20 лет под 15% годовых. - Эта цифра складывается из 12% инфляции плюс 3% на все остальное обслуживание и прибыль. [45, - c.2].
Но на условиях ЮУ АИЖК немногие жители Миасса станут их клиентами...
Чем руководствуется человек, беря кредит? В первую очередь, стабильностью своей заработной платы, уверенностью в завтрашнем дне. Оцените свои возможности. (Приложение 6). Порядок оформления ИС (Приложение 7). Необходимые документы (Приложение 8).
Действительно, проведенные исследования показывают, что только около одного процента горожан хотят и могут соответствовать всем условиям ипотечного кредитования без поддержки со стороны. Желающих улучшить свои жилищные условия гораздо больше. Что делается в этом направлении? В первую очередь, перерабатываются стандарты ипотечного кредитования, которые сделают данный вид кредитования более доступным. Также рассматривается вопрос использования в качестве первоначального взноса собственной квартиры. То есть, имея однокомнатную квартиру, вы можете получить ипотечный кредит и переехать в такую квартиру, которую позволит совокупный семейный доход.
Заключение
Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия…
В данной работе были рассмотрены: развитие и эволюционное становление ипотечного кредитования, его модели и механизмы, а также перспективы развития ипотечного кредитования: возможность в короткий срок стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время, как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств; возможность досрочного погашения кредита.
Но пока в этой области остается множество нерешенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России (законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены; фонд временного проживания отсутствует, рынок жилья не развит, предложение квартир ограничено; консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности при кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы - около 10% от суммы кредита; отсутствие развитой филиальной сети; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильность предприятий-работодателей; неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем)
, и при содействии государства их можно решить. Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Пока эти проблемы будут решаться можно выделить бюджетную модель ипотеки как перспективу развития ипотечного кредитования в России. Главной целью которого является создание работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, которая будет основываться на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счёт собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов и государство должно создать институт ипотеки и условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу - обеспечение граждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики.
Список литературы
1. Астапов К.Л. Ипотечный кредит в России и за рубежом // Деньги и кредит. - 2004. - №4, - 88 с.
2. Банковское дело: Учебник. - 2-е издание, переработанное и дополненное. /Под редакцией О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 672с.: ил.
3. Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы, 2005, №1 - с 68-72.
4. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. М.Х. Лапидуса. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 368 с.
5. Ванчутов Е. Мечты и реальность // Миасский рабочий, 2005,19 марта - с 3,6
6. . Васина А.А. Финансовая диагностика и оценка проектов. СПб.: Питер, 2004
7. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Современная экономическая энциклопедия - СПб., Издательство "Лань", 2002. - 880 с.
8. Веснин В.Р. Менеджмент. Учебник. - 2-е изд. М.: ТК Велби, изд-во Проспект. - 242 с.
9. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФ-РА-М, 2004 - 124 с
10. Горемыкин В.А., Булугов Э.Р. Недвижимость. Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филин, 1998 - 192 с.
11. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Информ издат. дом "Фолинь", 1999 - 252 с.
12. Греф Г. Красивая схема - красивая жизнь // Экономика и жизнь, 2005, № 36 - с3.
13. Далаксакуашвили И.Л. Ипотека: 100 вопросов и ответов - Ростов н/Д: Феникс, 2006. - с 3 - 86.
14. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист, 2005, - №7 - с 2-3.
15. Зельдер А.Г., Южевельский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. - 2004. - №8. - с.140-149.
16. Зубков Г. С, Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. строит, ун-та, 1997, - 192с.
17. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информационно-внедренический центр "Маркетинг", 2001. - с 273.
18. Илья Ступин. Фальстарт // Эксперт. - 2004. - №6. - с.96-97.
19. Илья Ступин. Чтобы продать, надо построить // Эксперт. - 2003. - с 37.
20. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. - М.: Издательство торговая корпорация Дашков и Ко,
- 2002, - с 120.
21. Марченко А. В Экономика и управление недвижимостью: /Учебное пособие М 30 - Ростов н/Д: Феникс 2006, - 352 с.
22. Корнев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник финансовой академии. - 2003. - №1.
23. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. / Учебное пособие. - М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.: ил.
24. Кужелев И.Д., Стаханов В.Н., Чернышев М.А. Управление недвижимостью. /Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. строит, ун-та, 1997 - 323 с.
25. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. /Учеб. пособие для студентов. М.: АСВ, 1998 - 82с.
26. Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах // Финансы, 2005, №6 - с 22-25.
27. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. - 2004. - №9 - с.23-33.
28. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. - 2003. - №12. - с.67-69.
29. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2002. - №4. - с.22-28.
30. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерочче Н.Г. Эффективный менеджмент: Учеб. пособие для вузов / Под ред. И.И. Мазура. М.: Высш. шк. 2003 - 103 с
31. Нетревожко Т. Все сделки с жилой недвижимостью. От получения до продажи. М.: Книжный мир, 2002 - с 8-87.
32. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во "МКС", 2003, - 206 с
33. Павлова. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2003. - №3. - с 67.
34. Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок: как он устроен? // Финансовый менеджмент. - 2004. - №5. - с.130-144.
35. Попова Е." Ваш дом" специальное приложение // Комсомольская правда, 2005 - 24 мая - с 2-4.
36. Постановление Правительства "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" от 26.08.1996 года.
37. Прыкин Б.В., Прыкин Т.Б., Эриашфили Н.Д., Захаров СВ. Микроэкономика в таблицах и графиках /Учебник для вузов / Под ред. проф. Б.В. Прыкина. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999
38. Распоряжение Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22.12.1993 года №96-рп. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке.
39. Селивановский А. Рынок ценных бумаг / Хозяйство и право, 2005, - №7 - с 42-48.
40. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // РЦБ. - 2003. - №4. - с.28-30.
41. Словарь русского языка. Т.1. - 3-е изд. - М.: Академия наук. - 365 с.
42. Смирнов В.В., Лукина З.П. Оценка недвижимости: правовые основы, договор аренды, регистрация аренды, риски в арендных операциях, страхование, образцы документов. М.: Ось-89, 1998. - 140 с.
43. Смольянова Т. Плавающий кредит // Российская газета, 2004, - 16 октября - с2.
44. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец 19 - начало 20 века) // Деньги и кредит. - 2004. - №2. - 61-Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 24.06.1997 года.
45. Тамара К. Чужой опыт: ипотечные программы // Миасский рабочий, 2005, - 6 апреля - с 2
46. Тамара К. Ипотечные программы. // Миасский рабочий, 2005, - 28 января - с 2
47. Толковый экономический и финансовый словарь.Т. II: Перевод с французского. - М.: Международные отношения, 1994. - с 180.
48. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансы. - 2002. - №1. - с.79.
49. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 года №152-ФЗ.
50. Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в РФ // Юрист, 2005, - №6 - с 11-13.
51. Христенко В. Наша задача - сделать ипотеку массовой // Челябинский рабочий, 2005, - 16 ноября - с 5.
52. Цылина Г.А. Ипотека: жильё в кредит / Экономика, 2001. - 358 с.
53. Цылина Г.А. Ипотека // Экономика и жизнь. 2004. - №4 - с 2-5.
54. Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы, 2005, №1 - с 68-72.