"Звичайна ціна", — саме таку назву має підпункт 1.20. Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств". Редакцію даного підпункту з 1 липня 2004 року було дещо змінено. А саме зазначено, що з метою оподаткування термін "справедлива вартість", "ринкова вартість", "чиста вартість реалізації", які використовуються в національних положеннях (стандартах) бухгалтерського обліку та національних стандартах з питань оцінки майна і майнових прав, прирівнюються до терміну "звичайна ціна".
Оцінка майна, майнових прав — це процес визначення їхньої вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності, (із Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні").
Поява професії оцінювача і розвиток оцінювальної діяльності в Україні пов'язані з початком приватизації.
Оцінка — бізнес, що вимагає наявності сертифіката суб'єкта оцінювальної діяльності, виданого Фондом державного майна України. Для рядового споживача це означає, що необхідно вибрати неодмінно сертифікованого оцінювача. В іншому випадку, звіт не матиме юридичної чинності.
У всьому світі, незважаючи на існування в різних країнах значного числа оцінювачів, оцінка не вважається масовою спеціальністю. Більш того, ця спеціалізація розцінюється як елітарна, адже послугами оцінювачів користуються в більшості випадків не громадяни, а інші професіонали — аудитори, юристи, брокери, що працюють з нерухомістю, банківські службовці.
В умовах активного реформування відносин власності потреба в послугах з оцінки майна і майнових прав закономірно зростає. Оцінка майна стає широко затребуваною, з'являються такі актуальні проблеми, як примусове відчуження майна за рішенням суду, проблеми земельної реформи, податкової застави, вирішення майнових суперечок і т.д., вирішення яких багато в чому визначається об'єктивністю оцінки вартості.
Проведення незалежної оцінки потрібне в цілому ряді випадків.
Обов'язкове проведення оцінки регламентується Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Оцінка обов'язкова у випадках:
• створення підприємств на базі державного майна або майна, що є в комунальній власності;
• реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств з державною часткою майна;
• виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка;
• визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою, а також у разі виходу учасника або засновника із складу такого товариства;
• приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державно го майна, майна, що є в комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;
• переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку (в тому числі визначення чистих активів акціонерних товариств);
• оподаткування майна згідно з законом;
• визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;
• в інших випадках за рішенням суду або в зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.
• визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.
Дуже часто послуги оцінювача потрібні для оцінки доцільності і ефективності інвестування коштів в конкретний об'єкт. А деякі власники вдаютьсядо допомоги оцінювачів, щоб знати який потенціал має майно, що їм належить, для прийняття управлінських рішень.
Крім того, дуже часто замовляють проведення незалежної оцінки для таких цілей:
• продажу-придбання майна;
• здачі в оренду, передачі права оренди, лізингу;
• одержання кредиту під його заставу;
• страхування;
• внесення в статутний капітал підприємства;
• реструктуризації, ліквідації підприємства;
• проведення конкурсів, аукціонів, торгів;
• розподілу, спадкування, дарування;
• обчислення податку, держмита, зборів;
• передачі в довірче керування;
• збереження майна;
• складання шлюбного контракту.
Деякі з випадків обов'язковості проведення оцінки вимагають окремого пояснення.
Порядок проведення переоцінки основних засобів у бухгалтерському обліку суб'єктів господарювання всіх форм власності регулюється Стандартом бухгалтерського обліку N7 "Основні засоби". В його нинішній редакції підприємство може переоцінювати об'єкт основних засобів, якщо його залишкова вартість суттєво відрізняється від його справедливої вартості на дату балансу. В разі переоцінки об'єкта основних засобів на ту саму дату здійснюється переоцінка всіх об'єктів групи основних засобів, до якої належить цей об'єкт.
Тобто, якщо, наприклад, страховик у 2004 році продав за ціною нижчою ніж балансова один комп'ютер або один автомобіль, то на ту саму дату він мав би здійснити переоцінку всіх об'єктів групи основних засобів, до якої належить цей об'єкт.
Подібна ситуація має також турбувати страховика, якщо він, наприклад, виплатив страхувальнику у зв'язку з дорожньо-транспортною пригодою повну страхову суму застрахованого автомобіля, отримавши (як "спадок" від ДТП) якісь рештки обладнання. Вартість цієї "рештки" має бути взята на баланс страховика за "звичайною ціною", яку треба визначити експертним актом оцінювача.
При цьому, страховику дуже важливо пам'ятати, що переоцінка основних засобів тієї групи, об'єкти якої вже зазнали переоцінки, надалі має проводитись з такою регулярністю, щоб їхня залишкова вартість на дату балансу суттєво не відрізнялася від справедливої вартості.
Відповідно до ст. 1, 9 та 10 Закону України "Про страхування" визначено, що страхова сума — це грошова сума, в межах якої страховик відповідно до умов страхування зобов'язаний провести виплату при настанні страхового випадку. Розмір страхової суми визначається договором страхування або чинним законодавством під час укладання договору страхування чи зміни договору страхування.
При страхуванні майна страхова сума встановлюється в межах вартості майна за цінами і тарифами, що діють на момент укладання договору, якщо інше не передбачено договором страхування. Якщо майно застраховане у кількох страховиків і загальна страхова сума перевищує дійсну вартість майна, то страхове відшкодування, що виплачується усіма страховиками, не може перевищувати дійсної вартості майна.
За постановою Кабінету Міністрів N 1440 "Про затвердження Національного стандарту N1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" 1 жовтня 2003 року набув чинності Національний стандарт N 1 "Загальні засади оцінки майна та майнових прав". За цим стандартом, "дійсна вартість майна для цілей страхування" визначається уповноваженою особою, що має відповідний сертифікат суб'єкта оціночної діяльності.
Якщо договори страхування, об'єк тами яких є майнові інтереси, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном (майнове страхування) укладаються без експертного висновку "дійсної вартості майна для цілей страхування", — то це не відповідає вимогам зазначеної постанови Кабінету Міністрів.
Не визначення "дійсної вартості для цілей страхування" за вимогами Національного стандарту N1 та статті 7 Закону України "Про оцінку майна, майно-вих прав та професійну оціночну діяльність в Україні" протирічить вимогам пункту 5.4.6. Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств", відповідно до якого будь-які витрати зі страхування ризиків загибелі врожаю, транспортування продукції, екологічної та ядерної шкоди, майна, кредитних та інших комерційних ризиків платника податку відносяться до складу валових витрат платника податку.
Страховий платіж (страховий внесок, страхова премія) — це плата за страхування, яку страхувальник зобов'язаний внести страховику згідно з договором страхування. Страховий тариф — ставка страхового внеску з одиниці страхової суми за визначений період страхування.
За умов відсутності експертного висновку щодо "дійсної вартості для цілей страхування", сума страхового платежу (страхового тарифу чи страхової премії), сплачена страхувальником за договорами страхування, об'єктами яких є майнові інтереси, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном (майнове страхування) є такою, що неправомірно віднесена до валових затрат такого страхувальника — юридичної особи.
ДІЛ в Печерському районі Києва листом від 29 квітня 2004 року за N13771/10/31-211 визнала, що "віднесення юридичними особами — страхувальниками сплачених сум страхових платежів за договорами страхування, об'єктами яких є майнові інтереси, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном (майнове страхування) до валових витрат правомірне тільки за умов наявності експертного висновку "дійсної вартості майна для цілей страхування", визначеної за пунктами З, 31, 32, 33 Національного стандарту N1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" та статті 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оцінювальну діяльність в Україні".
Звичайно, це не узагальнююче податкове роз'яснення, яке надається виключно Державною податковою адміністрацією України, але з огляду на діючу редакцію пункту 1.20. Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" додатково чекати подібного узагальнення страхувальникам не треба.
Реалізація вимоги обов'язковості проведення оцінки з метою визначення розміру державного збору, зокрема, по ряду угод (в першу черг
Діюча постанова Кабміну встановлює, що розмір державного мита за договорами закупівлі-продажу нерухомого майна не може бути меншим його вартості, зазначеної у відповідних довідках бюро технічної інвентаризації.
У той же час, статтею 9 Закону про оцінку передбачено, що нормативно-правові акти, що стосуються ціни (вартості) майна не повинні суперечити положенням (національним стандартам) оцінки майна. Зазначу, що в Україні з листопада 2004 року діє два положення (національні стандарти) оцінки майна, прийняті постановами Кабміну N 1440 від 10.09.2003 року "Про затвердження Національного стандарту N1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" і N 1442 від 28.10.2004 року "Про затвердження Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна".
Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" накладає певні обмеження на проведення оцінки майна:
Не допускається проведення оцінки майна, що належить:
• оцінювачу, чи його родині,
• підприємству, в якому він працює або є засновником цього підприємства.
Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями цих обмежень, визнаються недійсними.
Під час проведення оцінки визначається вартість об'єкта. Вартість — це суспільно визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у грошовій формі, ціна — це сума грошей, за якої здійснюється перехід права на об'єкт оцінки від однієї сторони угоди до іншої сторони.
Оцінка майна і майнових прав, як процес визначення їхньої вартості, завжди націлена на певну область використання її результатів. Саме тому при проведенні оцінки визначається конкретний вид вартості об'єкта оцінки як ймовірна сума грошей, що може бути отримана за об'єкт оцінки на дату оцінки, виходячи з передбачуваних умов угоди, для цілей якої проводиться оцінка.
Професійний оцінювач дає кваліфіковану відповідь всього лише на єдине питання: "Скільки це коштує?".
Різноманіття варіантів питання "Скільки?", на які може відповісти професійний оцінювач, — це відображення його знань і практичного досвіду:
• скільки майно коштує для ринку;
•скільки потрібно вкласти, щободержати заданий економічний ефект;
• скільки коштує майнова частка в передбачуваному корпоративному бізнесі;
• скільки коштує той чи інший обсяг права володіння у діючому підприємстві;
• скільки коштує майновий комплекс, на базі якого діє підприємство,
Найчастіше оцінювач визначає ринкову вартість об'єкта оцінки.
Ринкова вартість (за Національним стандартом N1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав") — це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна з сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.
Ринкова вартість, що визначається оцінювачем, завжди ймовірна величина, тобто вона відображає одночасно найбільш ймовірну й обгрунтовану з погляду оцінювача ціну, що може одержати продавець за об'єкт оцінки, і саму вигідну ціну, що можуть погодитися заплатити на дату оцінки покупці. Слід зазначити, що при визначенні ринкової вартості оцінювач завжди виходить із припущення, що продавець заради досягнення максимального фінансового ефекту від угоди купівлі-продажу буде здійснювати комплекс необхідних маркетингових заходів, що забезпечують продаж на ринку об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, найкращим способом, включаючи необхідний для цього період експозиції на ринку.
Теоретична база процесу оцінки — набір оціночних принципів.
Принципи оцінки — це базові соціально-економічні чинники та закономірності, що формують вартість майна і покладені в основу методичних підходів оцінки.
Принципи оцінки можна диференціювати на 4 категорії:
1) принципи, засновані на уявленнях користувача;
2) принципи, пов'язані з експлуатацією об'єкта;
3) принципи, пов'язані із зовнішнім
4) принцип найкращого і найефективнішого використання.
Ці принципи взаємозалежні. При оцінці повинні бути задіяні всі принципи, однак вони можуть бути використані з різним ступенем значимості. Ступінь значимості кожного принципу оцінки визначається конкретною ситуацією, що складається при оцінці того чи іншого об'єкта. До найзагальніших принципів оцінки майна можна віднести принципи корисності, заміщення, очікування, попиту та пропозиції, внеску, найефективнішого використання.
Принцип найкращого та найефективнішого використання полягає в тому, що з всіх можливих варіантів експлуатації об'єкта вибирається той, що забезпечує найефективніше використання його функціональних можливостей і цим приносить найбільшу вартість. Це — основний принцип оцінки, адже він визначає вибір чинників, які впливають на вартість об'єкта, і таким чином формує зміст інших груп принципів, заснованих на уявленнях власника (користувача), пов'язаних з експлуатацією об'єкта та з ринковим середовищем.
Найкраще і найефективніше використання — використання об'єкта, що:
• юридично дозволене;
• технічно можливе;
• економічно доцільне;
• дає його найбільшу вартість.
Методичною основою оцінки майна і майнових прав виступає комплекс методичних підходів, а саме, загальні способи визначення вартості майна, що грунтуються на принципах оцінки. Вони підрозділяються на:
• витратний;
• дохідний;
• порівняльний.
Під час оцінки використовуються кілька методичних підходів, а також їхні комбінації.
Витратний підхід припускає оцінку вартості об'єкта, виходячи з вартості його відтворення в цінах на дату оцінки з подальшим коректуванням на суму зносу.
Дохідний підхід припускає оцінку вартості, виходячи з можливостей об'єкта приносити доход.
Порівняльний підхід заснований на оцінці вартості об'єкта, виходячи з поточної вартості аналогічних об'єктів.
Результат застосування різних підходів до оцінки одного об'єкта — одержання різних значень вартості. Як остаточна величина вибирається, як правило, одне із значень (рідше середнє, середньозважене чи інтервальне).
Жоден з підходів не має вирішальних переваг перед іншими. Кожен з них використовується для конкретних об'єктів і цілей оцінки. Названі підходи мають цілий ряд різновидів, наявність яких визначена розходженнями в об'єктах оцінки.
Одержуваний клієнтом звіт про оцінку повинен відповідати вимогам законодавчих і нормативних документів. Звіт про оцінку повинен містити:
• опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;
• дату оцінки та дату завершення складення звіту, а в разі потреби — строк дії звіту та висновку про вартість майна, відповідно до вимог законодавства;
• мету проведення оцінки і обгрунтування вибору відповідної бази оцінки;
• перелік нормативно-правових актів, у відповідності з якими проводиться оцінка;
• перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;
• виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка;
• опис і аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки;
• висновки щодо аналізу існуючого використання та найефективнішого використання об'єкта оцінки;
• зміст застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлений висновок про вартість майна;
• письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду — відповідні пояснення та обгрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, важливі для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;
• висновок про вартість майна;
• додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби — інші інформаційні джерела, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки
Тільки в такому випадку звіт має юридичну чинність. В іншому випадку — гроші, заплачені за його складання, будуть витрачені даремно.
Вартість повноцінного звіту, виконаного відповідно до нормативних актів, в залежності від виду оцінюваного майна, коливається від 320 до декількох тисяч гривень.
Кількість нормативних актів, які регулюють оцінку майна складає більше 200 документів.
Одна з основних норм закону, які захищають інтереси замовника оцінки, — пункт 55 Національного стандарту N1 "Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності несуть відповідальність за недостовірну чи необ'єктивну оцінку майна згідно із законодавством".
ЛІТЕРАТУРА
1. Закон України «Про страхування» // Голос України. -- 1996. -- № 68 (1318).
2. Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про страхування» від 21 жовтня 1997 р. // Урядовий кур'єр. -- 1997. - 15 листопада. -- С. 12.
3. Базилевич В.Д. Страховий ринок України. - К.: Товариство «Знання», КОО. - 1998. - 374 с.
4. Барновський О.І. Розвиток страхового бізнесу в Україні // Фінанси України. - 2004. - № 8. - С.85.
5. Барнатій Т. Проблеми розвитку страхового ринку України // Банківська справа. -- 2000. -- №5. -- С.21--25.
6. Горбач Л.М. Страхова справа. --Луцьк: Вежа, 2001. -- 182 с.
7. Заруба О. Д. Страхова справа: Підручник. -- К.: Товариство «Знание», КОО, 1998.-- 321с.
8. Ларіонова Л. Страховий ринок в Україні. Яким йому бути? // Фінанси України. -- 1996. -- № 8. -- С.89-94.