Актуальность и значимость становления ипотеки (залога недвижимости) для жилищного строительства современной России обусловлены структурной перестройкой экономики в стране и потребностью в эффективных финансовых инвестициях.
Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей:
1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности,
2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов и
3) потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.
Таким образом, ипотека в современной России развивается как финансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.
Цель работы заключается в освоении особенностей коммерческих расчетов, используемых в практике ипотечного кредитования жилья ОАО "Альфа Банка".
Задачами работы являются:
- закрепление теоретических знаний по основам ипотечного (залогового) кредитования, оформления ипотечных сделок;
- ознакомление с новейшими инструктивными и законодательными актами по ипотечному кредитованию;
- изучение основ и особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов;
- закрепление навыков ведения коммерческих расчетов в ипотечном кредитовании:
а) расчет кредитоспособности заемщика;
б) расчет максимально допустимой суммы ипотечного кредита;
в) расчет размера аннуитета при погашении ипотечного кредита и процентного платежа по нему.
Теоретической основой исследования послужили труды ученых и ведущих специалистов-практиков России и развитых западных стран.
Информационной базой исследования послужили статистические сборники, специальная литература, нормативная информация, а также теоретические и практические материалы, опубликованные в экономической литературе и периодической печати.
В работе использовались следующие методы познания: экономико-статистический, графический, экспериментальный, дедуктивный, эмпирический. При изучении социально-экономических процессов и финансовых отношений применялись приемы экономического анализа - наблюдение, группировка, сравнение, выборка, учет взаимосвязей и тенденций.
1. Сущность, виды, правовые основы, история и развитие в РФ
1.1 Понятие и виды ипотеки
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение "драконовские законы". Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим самым участком.
Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.
Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды.
В средневековье путем преемственности римского права ипотека перешла в западно-европейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его.
История ипотеки говорит о том, что в средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.
В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19 в.: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.
Говоря об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.
В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.
Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры - в среднем 10-15 лет.
Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.
В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.
Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит.
Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.
В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.
Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.
Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества как средства обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств.
Так, п.1 ст.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит: "По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом".
Далее определяется то, что для сторон договора ипотеки заложенная недвижимость считается обремененной ипотекой с момента возникновения права залога, а для третьих лиц с момента государственной регистрации ипотеки (п.6 ст.20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателями могут быть: 1) как сам должник, так и третье лицо; 2) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения; 3) лицо, которому принадлежит закладываемое право. Если предметом залога является недвижимость, то он получает название ипотеки. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель в праве продать или отчуждать любым иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.
В настоящее время на основе законодательства практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования предусматривает следующие виды ипотеки:
- ипотека жилых домов и квартир (гл. XIII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
- ипотека предприятий, зданий и сооружений (гл. XII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости));
- ипотека земельных участков (гл. XI ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
Ипотека жилых домов и квартир может применяться только для жилых домов и квартир, их частей (изолированных комнат), находящихся в собственности проживающих (приватизированные квартиры и частные жилые дома). Особо рассматриваются вопросы ипотеки с имуществом подопечных. Ипотека государственных и муниципальных жилых домов и квартир запрещена (п.2 ст. 74 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Данный вид ипотеки в настоящее время является приоритетным и реализуется.
Ипотека предприятий, зданий сооружений рассматривается как ипотека имущественного комплекса – объекта гражданских прав, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. При этом право залога распространяется на все входящее в состав данного предприятия имущество или ряд компонентов предприятия, которые могут быть введены в сферу действия права залога. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (или право аренды на этот участок). Данный вид ипотеки в реальной практике не реализуется. Так как, в настоящее время слабо сформирован и слабо функционирует рынок деловой недвижимости. Не сложилась конъюнктура на имущественные комплексы, не решены правовые вопросы с собственностью земли.
Ипотека земельных участков включает в себя передачу в залог земельных участков, находящихся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, предоставленных для целей садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. А также приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств физических лиц; земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере необходимом для хозяйственного их обслуживания.
К земельным участкам, не подлежащим ипотеке, относятся:
1) земельные участки, находящиеся в государственной собственности (федеральной, региональной, муниципальной);
2) земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении сельскохозяйственных организаций;
3) земельные угодья сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении крестьянских (фермерских) хозяйств;
4) полевые (приусадебные) земельные участки личных подсобных хозяйств.
Особенности ипотеки земельных участков также включают вопросы об изменении условий договора ипотеки, об ипотеке земельных участков принадлежащих третьим лицам, об оценке земельных участков при его ипотеке, об обращении взыскания на заложенные земельные участки и их реализацию.
Данный вид ипотеки функционирует на рынке ипотечных кредитов, но имеет ограничения из-за сложности правовых вопросов учета и реализации земли.
Таким образом, ипотеку можно представить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.
Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду в денежной форме, которая выдается на условиях возвратности и платности, и предоставляется под залог недвижимости заемщика.
Выдача ипотечных кредитов производится кредитными организациями, к которым относятся коммерческие банки или ипотечные кредитные учреждения.
Ипотечная кредитная организация – юридическое лицо, которое для получения прибыли, как основной цели своей предпринимательской деятельности, имеет право осуществлять банковские операции в соответствии с лицензией Центрального Банка РФ. Образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество. Действует на рынке ипотечных кредитов.
В настоящее время практически сформировавшимся и постоянно функционирующим можно считать рынок долгосрочных ипотечных кредитов, который построен на взаимодействии первичного и вторичного рынков данных кредитов под жилищное финансирование.
Ипотечный рынок кредитов (ИРК) представляет собой систему социально-экономических отношений, развивающихся под воздействием взаимозависимых внешних и внутренних факторов, создающих предпосылки для появления устойчивых инвестиционных мотиваций в жилищной сфере. Субъектами ипотечного рынка кредитов выступают потенциальные заемщики, инвесторы, продавцы жилья. Объектами ИРК являются: кредиторы (банки или др. кредитные организации); операторы вторичного рынка кредитных ресурсов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию); органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; страховые компании; оценщики; риэлтерские фирмы; инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.).
На первичном рынке ипотечных кредитов население обеспечивается ипотечными кредитами под строительство или покупку жилья банками или другими кредитными организациями. При этом быстрый возврат кредитных ресурсов и решение проблемы ликвидности кредиторы могут вестись за счет передачи права требования по кредитам или закладным агентствам по ипотечному жилищному кредитованию. Для чего заключается соглашение по передаче прав требования по кредитам или закладным и договор доверительного управления приобретенными правами требованиями. Что позволяет кредитору контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, в дальнейшем расширять свои кредитные операции.
На вторичном рынке ипотечных кредитов ведут свою деятельность специализированные институты, которые перераспределяют риски ипотечного кредитования. Ими выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которые периодически проводят выборочные проверки ипотечных кредитов. И если выявлено, что они не соответствуют требованиям и стандартам, то кредитор обязан исправить нарушения, либо выкупить кредиты или закладные. При ненадлежащем исполнении кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть данный договор и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию. Механизм доверительного управления приобретенными правами требованиями по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентства. Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность. Что обеспечивает действенный контроль над операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального банка РФ [11, С.29].
Такой подход к организации рефинансирования кредитных учреждений позволяет реализовать другие формы привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, может осуществлять выпуск облигаций или ценных ипотечных бумаг.
1.2 Правовые основы ипотеки
Задача совершенствования правовых основ долгосрочного ипотечного жилищного кредитования остается одной из актуальных задач государства при формировании рыночной системы ипотечных сделок. Так как создание эффективной законодательной и нормативно - правовой базы для развития жилищного финансирования позволит снизить кредитные риски, создать приемлемую налоговую среду для застройщиков и рабочие условия для кредитных организаций.
Основы становления жилищного финансирования были заложены в законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которые затем были развернуты в ряде Постановлений Правительства и Указах Президента РФ о внебюджетных формах инвестирования в жилищной сфере; о жилищных кредитах и сертификата; в государственной целевой программе "Жилище", а также в федеральной целевой программе "Свой дом". [11, С. 21-24].
Основным документом, впервые раскрывшим сущность отечественного ипотечного кредитования, стал Гражданский кодекс РФ (п.2 ст. 334 ГК РФ и ряд других норм ГК РФ). В дальнейшем был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вступивший в силу 20 июля 1998 г., в который внесены изменения вплоть до 2004 года. Также одним из важных законодательных актов стал принятый 21.07.97 г. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Важными этапами в становлении правовой базы российской ипотеки можно рассматривать принятие следующих постановлений, регламентирующих развитие ипотечного кредитования:
- постановление Правительства РФ от 26.08.96 г. "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";
- постановление Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- постановление Правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах";
- постановление Правительства РФ от 11.01.00 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"
В настоящее время свои правила и требования по вопросам ипотеки сформировали и органы местного самоуправления, приняв соответствующие нормативно-законодательную базу на территориях.
К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В мае 2004 году в Государственную Думы был внесен пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. К концу года большинство из них были приняты и подписаны президентом. С перечнем законов можно ознакомиться Нужно заметить, что еще предстоит большая работа по совершенствованию законодательства, устраняющих противоречия. Учитывая важность и актуальность жилищного вопроса, Владимир Путин поручил премьер-министру обеспечить к 1 июля 2005 года принятие нормативных правовых актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, а также внесение необходимых поправок в законодательство.
Большое внимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. В 2004 году в закон были внесены поправки, касающиеся статуса ипотечного агента, а также требований к ипотечному покрытию и его реализации в случае банкротства эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Данные поправки существенно улучшили качество закона, что дает возможность прогнозировать появления первых выпусков ипотечных ценных бумаг уже в 2005 году. Несмотря на то, что некоторые ведущие операторы достигли объемов достаточных для выпуска ипотечных ценных бумаг, по мнению экспертов требуется ряд дополнительных законодательных инициатив.
Кроме того, Министерством экономического развития и торговли РФ (МЭРТ) разработана и, скорее всего, будет принята концепция, в которой предлагается заложить федеральному агентству (АИЖК) около 300 млрд руб. в форме гарантий на период до 2010 года, а также добавить в уставной капитал 33 млрд. рублей.
Большое значение для снижения рисков кредиторов и развития ипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.
Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро. Президентом подписан закон "О кредитных историях", целью которого является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого закона, который вступает в силу с сентября 2005 года позволит снизить риски кредитных организаций, что должно отразиться на процентных ставках.
Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, в настоящий момент в большей степени сформирована правовая основа для реализации системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, которая может регламентировать современный этап устойчивого запуска и становления ипотеки.
1.3 История ипотечного кредита в РФ
История ипотечного кредитования России начинается в период правления императрицы Елизаветы Петровны, когда в 1754 г. начинает свою деятельность один из первых Государственный банк для дворянства. В дальнейшем, пройдя через ряд преобразований, дворянские банки по характеру деятельности стали представлять собой практически учреждения ипотечного кредита, предоставляющие ссуды под залог помещичьих имений вместе с крепостными. Первый этап становления и развития ипотечного кредитования в России закончился с повеления Александра II, который Императорским Указом Правительствующему Сенату от 1 сентября 1859 г. прекратил выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений. Так как, несмотря на отработанную систему выдачи ссуд под залог, было нарушено правило сбалансированности активов и пассивов по их срокам, что повлекло за собой нарушение платежеспособности банков и их ликвидацию.
Затем по мере развития торговли и промышленности в середине XIX века, когда в России началось формирование развитых форм рынка. Правительство создает Государственный банк России. Но не позволяет ему заниматься долгосрочными операциями, внедряя в деятельность, прежде всего, предоставление краткосрочных ссуд и векселей. При этом потребность в долгосрочном банковском кредите постоянно растет. И тогда создаются кредитные учреждения для местных нужд, которые предоставляют возможность владельцам недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге пользоваться кредитом под залог своего имущества. Начинается второй этап в истории ипотеки России.
Городские кредитные общества устанавливают экономические отношения между получателем ипотечного кредита и обладателем свободного капитала, применяя механизм ипотечного кредитования в форме выдачи ипотечных облигаций. Возникают отношения купли – продажи облигаций. Устанавливаются сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществом заемщикам, которые соответствуют срокам выпущенных облигаций. При этом исключалась возможность беспредельного выпуска долговых обязательств. Их ограничивали объемы пассивных и активных операций кредитного общества. Одной из важнейших задач деятельности обществ была оценка недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Правила каждого общества предусматривали, чтобы оценка соответствовала действительной стоимости залога и его доходности в случае не возврата кредита. Успех оценки зависел от способностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынка недвижимости. Обществом кредит выдавался под залог стоимостью на 40-50 % выше 100 % суммы кредита.
Ипотечные кредиты предоставлялись под залог недвижимости – деревянных и каменных строений на сроки 15 и 25 лет, а в дальнейшем на 20 и 37 лет. При этом выдавались в основном пяти процентные облигации. В 1870 и 1880 гг. Москва имела высокие темпы строительства. Ежегодно в среднем вводилось около 2000 новых построек. Строительство частных домов, производственных зданий велось за счет собственных средств застройщиков и ипотечных кредитов Московского городского кредитного общества. Так, за 50 лет своей деятельности (1862 - 1912 гг.) им было выдано 35 035 ссуд на общую сумму 662,6 млн. руб., получено 38,4 млн. руб. дохода и 12,3 млн. руб. чистой прибыли. [20].
После проявления успешной ипотечной деятельности в Москве и Санкт – Петербурге. Были открыты кредитные общества в более 30 городах Российской Империи при активной поддержке местных органов управления. В конце 1880 начале 1890 гг. на рынке ипотечных кредитов появились земельные банки. Обострилась конкурентная борьба за потенциального заемщика, что в тоже время служило основой самосовершенствования деятельности любого ипотечного учреждения.
Данная система ипотечного кредитования России просуществовала до 1917 г. И затем Декретом Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 г. "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ" была прекращена, оставив 150 – летний опыт российской ипотеки архивам.
Десятилетие с 1991 г. по 2001 г. характеризуется значительными финансовыми инновациями для России. К данным нововведениям можно отнести следующие: простые и привилегированные акции, свободный валютный рынок, хеджирование, рынки опционов и фьючерсов, рынки ипотечных кредитов. Возникновение перечисленных финансовых инноваций обусловлено множеством факторов, как концептуальных, так и локальных.
Во-первых, это провозглашение свободы предпринимательства и рыночного хозяйствования. Во-вторых, коммерциализация банковской и хозяйственной деятельности. В-третьих, расширение международной деятельности. В-четвертых, изменение условий хозяйствования предприятий, в т.ч. в строительной сфере (изменение налогообложения, структуры источников финансирования, экономического цикла строительства, совершенствование технологий, появление новых финансовых структур, непостоянных процентных ставок, темпов инфляции и т.п.).
Основным побудительным мотивом введения инновации является повышение эффективности или универсальности рынков. Например, задачей финансового рынка является перераспределение сбережений общества более эффективным пользователям. И финансовые инновации позволяют сформировать рынок более эффективным, если снижаются расходы на перераспределение финансов или расходы, связанные с удовлетворением каких-либо потребностей. Кроме того, может снижаться общая стоимость посреднических услуг на финансовом рынке.
Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей: 1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности, 2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов и 3) потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.
Таким образом, ипотека в современной России развивается как финансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.
В Российской Федерации за последнее десятилетие постепенно развивается новая система жилищного финансирования. Так, существенно изменилась структура вводимого в эксплуатацию жилья, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Резко увеличилась доля жилья, вводимого за счет индивидуальных закройщиков, примерно в 3 раза с 1990 по 2000 г., и достигнув около 40 % в обще годовом объеме вводимого в эксплуатацию жилья [11, С.22]. Сформировался и быстро развивается рынок жилья, рынок ипотечных кредитов.
В тоже время следует отметить то, что сокращение бюджетных ассигнований в жилищное строительство вызвало значительное сокращение объемов бесплатно предоставляемого жилья очередникам. А очереди на получения жилья остаются довольно высокими. При этом платежеспособный спрос на вновь вводимое жилье можно охарактеризовать как недостаточный. В данной ситуации становление и развитие отечественной ипотеки представляется новым кредитно-финансовым механизмом, позволяющим улучшать жилищные условия населения, сокращать очереди на получения жилья.
Рассмотрим процесс становления ипотеки в Новосибирске, одном из крупных городов РФ. Ипотека в Новосибирске пробивает себе дорогу в условиях крайне неблагоприятной инвестиционно-финансовой ситуации. После кризиса 1998 года практически отсутствует возможность использования банковских ипотечных кредитов из-за недостатка долгосрочных кредитно-финансовых ресурсов, высокой стоимости кредитных средств и малой доходности от данного вида деятельности по сравнению с другими банковскими операциями. В связи с жесткостью федерального и местного бюджетов прекращено финансирование программ социального жилищного строительства. Кроме того, становлению ипотечного кредитования мало способствует нестабильность политической ситуации и проблема низкой платежеспособности населения. Так, по данным статистики среднедушевой доход в России в послекризисный период снизился в три раза, при этом более чем в 1,5 раза увеличился процент безработных. Как положительное, следует отметить то, что в настоящее время сформировано правовое обеспечение ипотеки. Заработали законодательные акты "Об ипотеке", "О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", "Об ипотечной деятельности на территории Новосибирской области" и др. Разрабатываются системы ипотечного кредитования, которые позволили бы удовлетворить реальные запросы жителей Новосибирска в строительстве жилья и улучшении жилищных условий.
В Новосибирске становление ипотеки представлено двумя подходами. Первый - открыло свою деятельность местное отделение государственного федерального агентства по ипотечному кредитованию (ГФАпИК), в основе деятельности которого положена традиционная американская концепция по схеме "банк-клиент". И второй - в мэрии Новосибирска разработана концепция муниципальной инициативы, в основе которой используются элементы ипотечного кредитования, позволяющие включить пусковой механизм ипотеки с учетом ограниченности инвестиционных ресурсов.
В рамках первого подхода используется организация ипотечного кредитования, построенного на первичном и вторичном рынке закладных и привлечении банковского капитала, возможно даже с использованием кредитных ресурсов зарубежных банков. Достоинством данного подхода является то, что это государственная структура со сформировавшейся командой, с разработанным организационно-правовым обеспечением и поддержкой федеральных органов власти. В тоже время, такое развитие ипотеки несвободно от недостатков. Так, в условиях нестабильной кредитно-финансовой системы, ипотечные кредиты предлагаемые ГФАпИК имеют высокую стоимость, что существенно ограничивает их потребительскую привлекательность. Использование дорогих кредитных ресурсов увеличивает стоимость одного квадратного метра жилой площади и значительно сужает сегмент потребительного рынка. В условиях ценовой конкуренции данный фактор существенно влияет на увеличение рисков, как коммерческих, так и инвестиционных. Кроме того, при данной схеме становления ипотеки следует учитывать риски, связанные с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами. Так, отсутствие практики работы с закладными, недоверие населения может затруднять сбыт ценных бумаг, скорость их движения.
При втором подходе, когда используются элементы ипотеки, реализуется следующая инвестиционно-финансовая схема. Она объединяет ряд этапов: инвентаризацию недостроенных объектов – жилых домов в Новосибирске; подготовку (доработку) проектно-сметной документации на недостроенные объекты; разработку организационно-правового обеспечения ипотеки; разработку финансового плана обеспечения жилищного строительства; выбор источников инвестирования; ипотечное кредитование и расчет по кредиту. В частности, произведенные расчеты показывают то, что даже при минимальной стоимости кредита – 10 %, рентабельность инвестиционного проекта (строительство жилого дома на основе недостроенного ранее) составляет от 8 до 16 процентов, в зависимости от факторов комфортности, места положения и стоимости, ранее выполненных работ по проекту. Отметим, что данная схема становления ипотеки предполагает использование следующих источников инвестирования нового жилья: первый целевой вклад застройщика; средства фьючерсной продажи ранее занимаемой квартиры застройщика; ежемесячные выплаты по остатку стоимости квартиры и проценты по кредиту на данный остаток; денежные или материальные средства предприятий и организаций; денежные средства местных органов власти (субсидии на строительство жилья); займы;
Достоинством данного подхода является то, что для запуска ипотеки используются местные инвестиции. При этом существенно снижается стоимость одного квадратного метра жилья, за счет того, что используются недостроенные объекты и кредитный процент начисляется не на всю стоимость квартиры, а только на остаток выплаты от ее стоимости. Кроме того, администрация города выступает гарантом реализации данной ипотечной схемы. Так, строительно-монтажные работы жилых домов ведутся подразделением мэрии, расчетный счет, на который поступают деньги инвесторов (застройщиков) находится в муниципальном банке города, а регистрация заявлений желающих участвовать в данной программе ведется в жилищных отделах администраций районов Новосибирска. К недостаткам этого подхода следует отнести то, что ни каждый застройщик располагает довольно большой суммой первого целевого вклада, размер которого фиксирован, составляет до 50% от суммы стоимости квартиры и должен быть внесен единовременно на первом этапе заключения кредитного договора. Общим недостатком обоих подходов можно отметить и то, что в процессе запуска ипотечного кредитования в Новосибирске строиться небольшое количество жилой площади. Что практически не решает жилищной проблемы города. Хотя позволяет реально запустить ипотеку и отработать схемы ипотечного кредитования.
Таким образом, в Новосибирске идет процесс становления ипотеки. Особенности развития ипотеки обусловлены институционными и социально-экономическими факторами. Существенное влияние на данный процесс оказывает состояние инвестиционного рынка в жилищном строительстве и его привлекательность. Изучение особенностей становления ипотеки позволяет выбрать правильную стратегию дальнейшей реализации ипотечной деятельности, просчитать ее стартовый эффект, избежать иллюзий и ошибок.
2. Основные этапы ипотечного кредитования в ОАО "Альфа-Банк"
2.1 Изучение кредитоспособности заемщика
Альфа-Банк был основан в1990 году. Альфа-Банк является универсальным банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных нарынке финансовых услуг, включая обслуживание частных икорпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование иуправление активами.
Клиентская база банковской группы "Альфа-Банк" посостоянию на1сентября 2009 г.составила свыше 55000 корпоративных и3,6млн розничных клиентов. Филиальная сеть банка включает всебя 341 отделение иофиса поРоссии изарубежом.
Запервые шесть месяцев 2009 года совокупные активы группы снизились на15,0% до23,0млрд долларов США посравнению с27,1млрд долларов США наконец 2008 года, что было вызвано продолжающимся ослаблением экономики, сопровождающимся снижением кредитного портфеля иобщим ухудшением платежеспособности заемщиков, как юридических, так ифизических лиц. Совокупный кредитный портфель группы сократился до15,3млрд долларов США посостоянию на30июня 2009 года или на20,2% посравнению с31декабря 2008 года. Банковская группа "Альфа-Банк" продолжает проводить консервативную политику резервирования, нарастив резервы навозможные потери покредитам до1,451млрд. долларов США (9,5% откредитного портфеля) посостоянию на30июня 2009 года, посравнению с1,190млрд долларов США (6,2% откредитного портфеля) на31декабря 2008 года. Втоже время основная ресурсная база группы "Альфа-Банк", аименно средства клиентов остались науровне 12,6млрд. долларов США, асовокупный капитал увеличился на16,6% до2,5млрд. долларов США (наконец 2008 года— 2,2млрд долларов США) вследствие увеличения акционерного капитала Группы на320 млн долларов США виюне 2009 года.
Чистые процентные доходы откредитования снизились на11,5% до571 млн долларов США (запервую половину 2008 года— 645 млн долларов США) восновном врезультате возросшей стоимости фондирования вместе состорожной политикой управления активами ипассивами, которая привела кувеличению доли низкодоходных средств насчетах вдругих банках, атакже преобладанию краткосрочных менее доходных кредитов. Прибыль доналогов ирезервов сократилась на8,8% до425 млн долларов США (запервую половину 2008 года— 466 млн долларов США), чему способствовало снижение операционных издержек на83млн долларов США. Отношение расходов кдоходам составило 46,2% зарассматриваемый период. Чистая прибыль акционеров снизилась до14млн долларов США, восновном вследствие отчислений врезервы навозможные потери впервой половине 2009 года вразмере 395 млн долларовСША.
Банковская группа "Альфа-Банк" уделяла особое внимание управлению риском ликвидности ириском падения достаточности капитала. Посостоянию на30июня 2009 года денежные средства икраткосрочные межбанковские инструменты составили около 25%активов. Помимо этого, группа "Альфа-Банк" имеет возможность привлекать дополнительные ликвидные средства отБанка России, такие как беззалоговые кредиты, предоставляемые наоснове регулярных аукционов, изаймы, обеспеченные кредитами клиентам иперекрестными гарантиями других российских банков.
В2009 году банковская группа "Альфа-Банк" погасила два синдицированных займа вобщей сумме 705 млн долларов США, атакже все выпуски Еврокоммерческих бумаг вразмере 219 млн долларов США. Внастоящее время совокупные обязательства Группы намеждународных рынках капитала, оставшиеся квыплате втечение 2009 г.,составляют 494 млн долл. и588 млн долларов США— втечение 2010 г.Погашение данных обязательств будет осуществлено изтекущего денежного потока.
Увеличение акционерного капитала на 320 млн. долларов США в июне 2009 г. вместе с привлеченным субординированным займом от Внешэкономбанка (ВЭБ) на10,2млрд руб. вянваре 2009 года значительно улучшили коэффициент достаточности капитала группы "Альфа-Банк" до14,7% на30июня 2009 года. Всентябре 2009 года ВЭБ одобрил заявку Группы наполучение двух дополнительных субординированных кредитов вобщей сумме 29,4млрд руб. нановых условиях, согласно которым ВЭБ предоставит банку субординированный заем, превышающий втри раза сумму увеличения капитала акционерами банка.
Банковская группа "Альфа-Банк" сохранила положение крупнейшего российского частного банка посовокупным активам, совокупному капиталу исредствам клиентов. В2009 году Группа продолжила свое развитие вкачестве универсального банка, предлагающего продукты корпоративно-инвестиционного (включающего втом числе: кредитование малого исреднего бизнеса, торговое финансирование илизинг) ирозничного направлений (включающего кредитование вотделениях, потребительское кредитование, автокредитование иипотеку). Стратегическими приоритетами Группы втекущих условиях являются эффективная реструктуризация ивозврат проблемных кредитов, сохранение капитала, поддержание достаточного уровня ликвидности ипродвижение новых продуктов корпоративно-инвестиционного ирозничного бизнесов.
Финансовые результаты группы "Альфа-Банк" составлены всоответствии смеждународными стандартами финансовой отчетности ипроверены аудиторами компании PriceWaterhouseCoopers.
Преимущества ипотечного кредитования в Альфа - Банке
Быстро
—Рассмотрение заявки— 1-3рабочих дня смомента предоставления полного пакета документов.
—Подготовка ксделке— 3-5рабочих дней.
—Проведение сделки за2-3часа.
Выгодно
—Выбор программ ипотечного кредитования, позволяющий наиболее оптимально решить задачу поприобретению недвижимости.
—Сроки кредитования: от5до25 лет.
—Особые условия для корпоративных клиентов.
—Отсутствие комиссии зарассмотрение заявления накредит.
—Выгодные условия досрочного погашения: начиная с3-го месяца. Без штрафных санкций!
—Учет дохода обоих супругов, атакже дополнительных доходов.
Удобно
—Индивидуальный подход ккаждому клиенту.
—Одобрение банка сразу навсе возможные сроки кредитования.
—Рассмотрение нестандартных ситуаций.
—Возможность получения одобрения накредит водном регионе, акредитования вдругом.
—Отсутствие требований кпостоянной регистрации врегионе приобретения недвижимости.
—Банк поможет клиенту ворганизации оценки недвижимости истраховки сделки.
—Весь процесс отодобрения кредита дозаключения сделки происходит вцентрах ипотечного кредитования Альфа-Банка.
—Широкий выбор каналов погашения кредита (влюбое время суток, влюбом регионе).
Надежно
—Персональный высококвалифицированный менеджер сопровождает сделку навсех этапах еесовершения.
—Снижение рисков засчет страхования жизни исобственности.
—Более 50партнеров— надежных, проверенных агентств недвижимости.
Программы ипотечного кредитования Альфа-Банка на вторичном рынке жилья. Изучение кредитоспособности заемщика
.
Андеррайтинг заемщика представляет собой оценку вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.
Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:
1) проводится оценка платежеспособности потенциального заемщика;
2) проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика;
3) проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования);
4) проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;
5) проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т.е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества.
Данную деятельность в ОАО "Альфа Банк" проводит эксперт по андеррайтингу. Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика. Его возможности получения доходов, оцениваются его расходы, и на основании данных делается вывод о возможностях заемщика погасить кредит. Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст).
Далее анализируются источники получения дохода заемщика:
1) заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу;
2) премии;
3) доходы от работ по совместительству;
4) доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;
5) доход в виде дивидендов и процентов,
6) пенсионные выплаты и стипендии;
7) чистый доход в форме арендной платы;
8) алименты и пособия на детей;
9) ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.
В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.
Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют три группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению: 1) ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.); 2) ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью; 3) ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом; 4) регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание); 5) расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби; 6) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.
Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту.
Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки (см. табл.1).
Таблица 1Разовые расходы при оформлении ипотечной сделки
| Источники денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки | Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита | Пример расчета (стоимость квартиры 3500 т.р.) |
1) Сбережения заемщика. 2) Собственные средства заемщика, получаемые от продажи принадлежащей ему собственности (до выдачи кредита). 3) Подарки от членов семьи с письменным подтверждение того, что по ним не будет потребована оплата. 4) Подарки или гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата. 5) Подарки или гранты от работодателя, выданные в рамках программы оказания помощи сотрудникам, которые не подлежат возврату и могут быть исполнены по обязательствам при первой ипотеке. 6) Государственные жилищные субсидии. |
1) Первоначальная выплата за приобретаемое жилье (30% от стоимости квартиры). 2) Расходы, связанные с заключением и регистрацией договора купли-продажи и договора залога (плата гос. пошлины за нотариальное удостоверение и плата за гос. регистрацию в соответствии с действующим законодательством). 3) Расходы, связанные с выплатой комиссии риэлтеру. 4) Плата за оценку недвижимого имущества. 5) Плата за предоставление необходимых справок, по приобретаемой и залоговой недвижимости (из БТИ, КМЖ). 6) Страхование залогового недвижимого имущества. 7) Страхование жизни заемщика. 8) Страхование титула 9) Расходы, связанные с возможным ремонтом и переездом в приобретаемую жилплощадь или в жилплощадь фонда временного проживания. |
1) 1050 тыс.руб. 2) 500 руб. - госпошлина нотариуса + 1000 руб. – госпошлина юстиции 3) комиссия риэлтера 4-6% (возмем 4%) 140 тыс.руб. 4) 2000 руб. 5) 500 руб. 6) 0,8% - 25,2 тыс.руб. 7) 0,5% - 12,25 тыс.р. 8) 5000 руб. 9) 50000 руб. |
| Итого: | Итого: | 1286,45тыс.р. |
Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки.
Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.
При этом могут проверяться альтернативные информационные источники о выполнении своих обязательств клиентом, такие как:
1) своевременные выплаты настоящим и прежним домовладельцам или залогодержателям;
2) своевременные выплаты организациям, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, телефонные услуги и т.п.;
3) сведения о выплате алиментов или пособий на детей;
4) своевременный возврат личных долгов лицам, не являющимся заемщику родственниками и др. В случае обнаружения того, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, следует проводить андеррайтинг с особой тщательностью. И кредитная организация может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием информации данным заемщиком.
В настоящее время банки и ипотечные кредитные организации для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит для оценки доходов заемщика используют следующие коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге (см. табл.2).
Таким образом, при проведении андеррайтинга заемщика проводится анализ по следующим критериям:
1) была ли использована надлежащая методика оценки стоимости залога;
2) отвечает ли недвижимость минимальным стандартам кредитной организации;
3) удовлетворяет ли кредитную организацию платежеспособность и кредитоспособность заемщика;
4) оценка залога и платежеспособности заемщика должна быть проведена не ранее, чем за 30 дней до момента принятия решения о выдачи кредита;
5) оценка недвижимости должна быть проведена лицензированным оценщиком;
6) совпадает ли использованная оценщиком и экспертом по андеррайтингу информация с содержащейся в кредитной организации и альтернативными источниками. После анализа и одобрения отчета о результатах андеррайтинга эксперт переходит к рассчитыванию максимально допустимой суммы жилищного ипотечного кредита.
Таблица 2Коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге
| Название и сущность коэффициента | Расчетная формула | Допустимые значения |
| Коэффициент П/Д – отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика | К п/д = ежемесячный платеж заемщика (включая платеж по кредиту и процента, страховые выплаты, налоговые выплаты, выплаты по страхов. жизни, платежи на содержания и эксплуатацию жилья) / сумму ежемесячного совокупного дохода. |
Расходы составляют не более 35 % от совокупного дохода заемщика. |
| Коэффициент О/Д - отношение общей суммы обязательств к его доходам | К о/д = общая сумма обязательных ежемесячных платежей / сумму всех ежемесячных доходов | Размер ежемесячных обязательств заемщика не должен превышать 45 % от его чистого совокупного дохода |
| Коэффициент К/З - соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества | К к/з = сумма ипотечного кредита / стоимость заложенного недвижимого имущества | Максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70% |
К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных кредитных учреждениях относят:
1) среднемесячный доход заемщика;
2) ежемесячные обязательства заемщика;
3) оценочная стоимость, сдаваемого в залог имущества;
4) срок кредита;
5) процентная кредитная ставка. На основании данных условий рассчитывается максимально допустимая сумма ипотечного кредита.
Ознакомимся с методикой и примером расчета максимально допустимой суммы ипотечного кредита. При расчете используются ранее приведенные коэффициенты платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика. Все расчеты проводятся в национальной валюте – рублях. При этом можно учитывать соотношение рубля к доллару по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.
Исходные данные:
среднемесячный доход заемщика – 150 000 руб.
ежемесячные обязательства заемщика – 20 000 руб.
оценочная стоимость имущества – 3 500 000 руб.
срок кредита – 15 лет
процентная ставка – 23 %
1) Рассчитаем соотношение расходов к доходам заемщика. Определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов.
- К п /д = 30 %;
- Сумма совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.
- Максимальная допустимая сумма ежемесячных жилищных расходов = 150 000 * 0,3 = 45 000 руб.
2) Максимально допустимая сумма ежемесячных жилищных расходов составит:
- К о /д = 40 %;
- Сумма совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.
- Максимальная допустимая сумма ежемесячных обязательств заемщика = 150 000 * 0,4 – 20 000 = 40 000 руб.
3) Исходя из установленных критериев кредитной организацией, выбираем наименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов, рассчитав коэффициенты К п /д и К о/д – 40 000 руб. Эта сумма является максимально допустимой суммой расходов на жилье для данного заемщика.
4) Определяем максимальный размер ежемесячных платежей по кредиту путем вычитания налогов, платежей по страховке и оплату технического обслуживания из общей суммы жилищных расчетов заемщика. Учитывая то, что максимальный платеж по кредиту включает платежи по основному долгу и процентам.
- Наименьшая, из сумм полученная в результате расчетов = 40 000 руб.
- Сумма ежемесячных налогов на имущество = - 175 руб.
- Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни и трудоспособности = - 3121 руб.
Итого: ежемесячный платеж по кредиту = 36704 руб.
5) Определяем максимально допустимую сумму ипотечного кредита по формуле [7, С.30]:
где R – сумма ежегодного платежа;
i – ставка процента по кредитному договору;
n – срок кредита;
D – сумма кредита.
Ежемесячный платеж = 36704 руб.
Срок кредита = 15 лет
Процентная ставка = 23 % годовых
Сумма кредита с учетом дисконтирования = 3 401 337,34 руб.
(проверка 36704 руб. * 180 выплат = 6 606 720 руб.).
6) Определим максимально допустимую сумму кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества:
Коэффициент Кк/з = 75 %
Стоимость залогового имущества = 3 500 000 руб.
Сумма кредита = 2 625 000 руб.
7) Максимально допустимый размер кредита определяем, исходя из платежеспособности заемщика.
Таким образом, максимально доступная сумма кредита для данного заемщика составляет 3401337,34 руб., а при расчете суммы кредита в соотношении со стоимостью залогового имущества – 2625 000 руб. Банк или ипотечная кредитная организация должны выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм. В данном случае максимально допустимая сумма кредита будет равна – 2625 000 руб. При выдаче ипотечных кредитов могут использоваться и другие методы расчетов, например – аннуитеты.
В ОАО "Альфа Банке" применяется расчет твердого аннуитета. Твердый аннуитет рассчитывается как сумма погашения ипотечного кредита, которая увеличивается на сэкономленные проценты уже выплаченного капитала. При этом ежегодный размер аннуитета определяется через коэффициент окупаемости капитала или через коэффициент аннуитетов.
2.2 Заключение договора
Процесс ипотечного кредитования:
1) Сначала оценить, какая сумма денег необходима для приобретения квартиры ивыяснить, накакую сумму кредита можно рассчитывать при имеющемся ежемесячном доходе. Для расчетов можно воспользоваться ипотечным калькулятором и консультант ответит на вопросы исделает детализированный расчет покредиту.
2) Подготовьте все необходимые для получения кредита документы. При заполнении форм исборе документов будет помогать персональный консультант.
3) Наосновании предоставленных документов банк примет решение овозможности предоставления кредита.
Для этого в банке проводится андеррайтинг.
После этого приступайте кпоиску квартиры.
4) В течение трех месяцев необходимо найти вариант жилья, удовлетворяющий требованиям банка, собрать документы поквартире ипередать ихвбанк. При поиске квартиры рекомендуется обращаться к партнерамбанка — агентствам недвижимости, которые имеют большой опыт работы изнают требования Альфа-Банка, предъявляемые кобъектам недвижимости.
5) Альфа-Банк самостоятельно направляет документы заемщика встраховую компанию для получения подтверждения встраховании ивоценочную компанию для оценки квартиры (страховые и оценочные компании аккредитованные банком).
6) После получения положительного заключения страховой компании повыбранной квартире иотчета обоценке выбранной квартиры, банк принимает решение обокончательной сумме кредита сучетом оценочной стоимости квартиры (расчет максимальной суммы кредита).
7) В согласованный свами ипродавцом квартиры день ивремя происходит оформление ипотечной сделки: подписание кредитного договора идругих необходимых документов, оформление закладной. Процедура ипотечной сделки происходит вЦентре ипотечного кредитования Альфа-Банка.
При положительном заключении эксперта по андеррайтингу о платежеспособности и кредитоспособности заемщика. После определения максимально допустимой суммы кредита и выявления наличия средств у заемщика для совершения ипотечной сделки, эксперт представляет отчет по результатам андеррайтинга и рекомендации о выдаче ипотечного кредита данному заемщику в кредитный комитет банка или ипотечной организации. При положительном решении кредитного комитета о выдаче кредита заемщику оформляются следующие документы в его "кредитное дело":
1) заявление-анкета на ипотечный жилищный кредит;
2) запрос по месту работы;
3) решение кредитного комитета (с указанной суммой кредита);
4) отчет о результатах андеррайтинга;
5) отчет о проверке состояния заложенного имущества (отчет об оценке стоимости имущества, подтверждение имущественных прав и т.д.);
6) квитанция о первоначальном взносе (минимально допустимый размер первоначального взноса составляет 30 % от суммы кредита);
7) копия договора купли-продажи и ипотеки квартиры;
8) кредитный договор с заемщиком;
9) подтверждение с места работы о доходах заемщика;
10) договор страхования квартиры;
11) договор с заемщиком об открытии депозитного счета "до востребования";
12) документ, подтверждающий уведомление заемщика и залогодателя о переходе прав требования по уступаемым договорам;
13) акт о поставке кредита;
В период обслуживания кредита кредитное дело должно также содержать:
1) график платежей по кредиту;
2) банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей в счет уплаты процентов и погашения основного долга в соответствии с графиком;
3) банковские выписки, подтверждающие внесения заемщиком платежей в счет уплаты штрафов и процентов по просроченной задолжности;
4) банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей по страхованию жизни и предмета залога, а также платежей при уплате налога на недвижимость;
5) банковские выписки, подтверждающие полное погашение кредита;
6) отчет обо всех фактически проведенных платежах заемщика по кредиту;
7) отчет об инспекционной проверке заложенного имущества.
В процессе кредитования кредитная организация обязана представлять заемщику отчет о сделанных им платежах и остатке ссудной задолжности на дату представления отчета. Данный отчет включает в себя:
1) суммы и даты, сделанных платежей, полученных от заемщика за прошедший год и направленных на выплату основного долга, процентов, сборов и покрытие других расходов по кредиту;
2) уведомление о просроченных платежах;
3) подтверждение уплаты всех причитающихся налогов, страховых платежей и других перечислений со специального накопительного счета;
4) суммы, причитающихся платежей на следующий год;
5) изменение размеров платежей;
6) остаток задолженности по кредиту;
7) уведомление об изменениях в условия кредитования.
Требования к договору ипотеки
В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:
· предмет ипотеки;
· оценочная стоимость предмета ипотеки;
· существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
· право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.
Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.
Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.
Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.
Права и обязанности сторон по договору ипотеки
Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.
В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.
Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.
При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Заключение и регистрация договора ипотеки
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:
· заявление от залогодателя и залогодержателя;
· договор ипотеки и его копии;
· документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
· кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
· документ об уплате государственной пошлины;
· иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
Прекращение договора ипотеки. Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
2.3 Предоставление кредита и кредитный договор
Ипотечное кредитование Альфа-Банка:
—Срок кредитования— от5до25 лет.
—Срок рассмотрения заявки— 3рабочих дня смомента предоставления полного пакета документов.
—Возможность получить одобрение банка сразу навсе предлагаемые сроки кредитования ивыбрать наиболее выгодный срок исумму кредита.
—Отсутствие комиссии зарассмотрение заявления накредит.
—Учет дохода обоих супругов, атакже дополнительных доходов.
—Отсутствие требований кпрописке врегионе приобретения недвижимости.
—Возможность согласования стоимости квартиры вдоговоре купли-продажи.
—Снижение рисков засчет страхования жизни исобственности.
—Большой выбор каналов погашения.
—Квалифицированная помощь специалистов навсех этапах ипотечной кредитной сделки.
—Комфорт и экономия времени за счет оформления, выдачи кредита и заключения сделки в одном месте— Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.
Таблица 3 Программы Банка на вторичном рынке жилья
| Цель предоставления кредита: | Кредит наприобретение квартиры навторичном рынке жилья |
| Местонахождение приобретаемой квартиры: | Москва, Санкт-Петербург, Барнаул, Екатеринбург, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Пермь, Самара, Тольятти, Уфа, Челябинск, Ярославль, а также города Московской, Ленинградской, Свердловской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Челябинской, Ярославской областей, Красноярского, Пермского краев, Республики Башкортостан. |
| Валюта кредита: | доллары США/Рубли РФ |
| Срок кредита: | от5до25 лет |
| Минимальный размер кредита: | 500000рублей или 20000 долларовСША |
| Максимальный размер кредита: | 12000000рублей или 500000 долларовСША |
| Минимальный размер первоначального взноса: | 30%отоценочной стоимости квартиры |
| Кому предоставляется кредит: | Резидент РФ |
| Способ подтверждения дохода: | —Найм подтвержденный (справка 2-НДФЛ) —Найм неподтвержденный (справка поформе Банка) —Бухгалтерская иналоговая отчетность, данные управленческого отчета |
| Категория Созаемщик: | Супруг / супруга Заемщика |
| Минимальный возраст Заемщика / Созаемщика: | 21год |
| Максимальный возраст Заемщика/Созаемщика: | намомент получения ипотечного кредита ваш текущий возраст + срок кредита недолжны превышать 59лет для мужчин и54года для женщин. |
Таблица 4 Процентные ставки исроки
| Срок кредитования | Первоначальный взнос от30% отоценочной стоимости квартиры | |
| Доллары США | Рубли РФ | |
| 5лет | 14,4% | 20,6% |
| 6-10лет | 16,2% | 22,5% |
| 11-15лет | 17,5% | 23,3% |
| 20лет | 18,1% | 23,8% |
| 21-25лет | 18,6% | 24,0% |
Процентные ставки исроки для категории "бизнес" (частные предприниматели): Процентные ставки от14,9% вдолларах США иот21,1% врублях РФ.Срок кредитования от5до20 лет.
Таблица 5 Страхование
| Обязательное страхование: | —Страхование жизни ипотери трудоспособности —Страхование имущества —Страхование титула |
| Порядок уплаты страховых взносов: | Ежегодно |
| Сборы банка | Всоответствии сдействующими тарифами |
Таблица 6 Параметры кредита
| Платежи повозврату кредита | Аннуитетные (т. е. ежемесячные равные платежи, включающие часть основного долга ипроценты, начисленные наостаток задолженности) |
| Досрочное погашение | Мораторий надосрочное погашение зависит отсуммы кредита: —3месяца— до250000 долларов США (включительно) —6месяцев— от250001 до500000 долларов США (включительно) —12месяцев— свыше 500000 долларов США |
| Минимальная сумма досрочного платежа | 1000долларов США или 25000рублей |
После рассмотрения основной программы необходимо перечислить необходимые документы для рассмотрения ипотечного кредита (таблица 7).
Таблица 7Список документов для потенциальных заемщиков, работающих по найму
| Обязательные документы | ||
| 1 | Заявление заемщика наполучение кредита (поформе банка) Заявление заемщика наполучение кредита (приложение) |
Оригинал* |
| 2 | Общегражданский паспорт гражданина РФ. Для иностранных граждан— паспорт (нотариальный перевод), документ, подтверждающего право пребывания (проживания) натерритории Российской Федерации (виза или вид нажительство вРоссийской Федерации, разрешение натрудовую деятельность натерритории Российской Федерации) имиграционная карта (при отсутствии вида нажительство). |
Копия (все страницы)** |
| 3 | —Справка одоходах запоследние 6месяцев поформе 2-НДФЛ (выдается вбухгалтерии организации-работодателя); —Справка сместа работы суказанием фактического размера ежемесячного дохода (поформе банка спечатью компании-работодателя иподписью руководителя, если невся сумма дохода подтверждается справкой 2-НДФЛ) Справка одоходах поформе банка (образец в приложении) |
Оригинал |
| 4 | Трудовая книжка | Копия, заверенная работодателем |
| 5 | Трудовой контракт. | Копия** |
| Документы, предоставляемые при ихналичии | ||
| 1 | Документы осемейном положении (свидетельство озаключении/расторжении брака, рождении детей, брачный договор) | Копия** |
| 2 | Документы обобразовании (дипломы, профессиональные аттестаты, сертификаты, свидетельства) | Копия** |
| 3 | Военный билет (для потенциального заемщика/созаемщика призывного возраста) | Копия (все страницы)** |
| 4 | Водительское удостоверение | Копия** |
| 5 | При наличии дополнительных доходов отдругих организаций справка одоходах запоследние 6месяцев поформе 2-НДФЛ (выдается вбухгалтерии организации-работодателя) | Оригинал |
| 6 | Документы, подтверждающие другие регулярные доходы (проценты подепозитам, сдача имущества варенду ит. д.) | Оригинал или копия |
| 7 | Документы, подтверждающие наличие собственности дорогостоящего движимого инедвижимого имущества (квартира, дом, земельный участок, автомобиль, ценнные бумаги, документы, подтверждающие остатки банковских счетах ит. п.) | Копия** |
| 8 | Документы поимеющимся иуже исполненным долговым обязательствам (кредитные договоры, договоры займа, выписки посчетам, справки откредиторов, подтверждающие регулярность исполнения имеющихся обязательств или факт полного ихисполнения) | Копия** |
| Обязательные документы при рефинансировании ипотечного кредита, выданного другими банками | ||
| 1 | Кредитный договор между Заемщиком иИпотечным кредитором, график платежей (при его наличии) | Копия** |
| 2 | Оригинал договоров поручительства истрахования, договор ипотеки (при его наличии) | Копия** |
| 3 | Выписки посчетам, выданные Ипотечным кредитором (держателем закладной), подтверждающие предоставление кредита иостаток ссудной задолженности (выписки потекущим, ссудным счетам, счетам повкладу "довостребования" ит.п.) | Оригинал |
| 4 | Справку, выданную Ипотечным кредитором, соследующей информацией: —о наличии/отсутствии просрочек поРефинансируемому кредиту (завесь период Рефинансируемого кредита); —о наличии/отсутствии уЗаемщика иных кредитов, поручительств, иных обязательств перед Ипотечным кредитором, наличия/отсутствия просрочек исполнения данных обязательств. |
Оригинал |
| 5 | Копия закладной, заверенная Ипотечным кредитором. | Оригинал |
*Заявление подписывается вприсутствии сотрудника Альфа-Банка.
** Копии сверяются соригиналами сотрудником Альфа-Банка.
3. Направления совершенствования ипотечного кредитования в РФ
Впервые с начала кризиса Агентство по ипотечному жилищному кредитованию отметило снижение доли просроченных ипотечных кредитов
Доля просроченной задолженности ипотечных заемщиков по кредитам, которые находятся на сопровождении в агентстве, снизилась в III квартале на 0,4 процентного пункта до 12,1%, до сих пор этот показатель только рос.
Сопровождаемые АИЖК кредиты лишь вершина айсберга, на 1 октября они составили 92,4 млрд руб.,. По данным ЦБ, объем задолженности россиян по ипотечным жилищным кредитам на ту же дату составлял 974,5 млрд руб.
Начиная со II квартала АИЖК отмечает и улучшение качества портфеля: во II квартале у агентства впервые сократилась короткая просрочка - 30-90 дней - на 0,8 п. п. до 2,6%. АИЖК еще в 2008 г. ужесточило требования к заемщикам. Предполагалось, что это даст эффект к началу 2009 г. Но из-за кризиса ситуация улучшилась только сейчас.
По кратко- и среднесрочным долгам агентство работает над улучшением платежеспособности заемщиков, в том числе предлагая им реструктуризацию кредитов, отмечается в отчете АИЖК. Благодаря этому часть заемщиков возвращаются к обычному графику платежей и кредит перестает быть проблемным.
Правда, негативной стороной снижения краткосрочной задолженности стало ее старение: часть долгов перешли в хроническую стадию. Доля долгов сроком от 180 дней и выше у АИЖК только растет - с 4,9% по результатам I квартала 2009 г. до 8,5% по итогам III квартала, объясняет это тем, что с неплательщиками этой категории предстоит длительная процедура судебного урегулирования.
По данным за первый квартал текущего года, объем выданной в России ипотеки уже сократился в пять раз, по сравнению с первым кварталом 2008 года.
Это связано в первую очередь с тем, что из-за финансового кризиса большинство банков практически свернули свои ипотечные программы.
При этом, по прогнозу экспертов, из 800 тысяч российских семей, которые должны в 2010 году стать получателями базового материнского капитала, примерно 320 тысяч семей планируют направить средства материнского капитала на оплату ипотеки.
Как сообщил глава АИЖК, в связи с этим агентство готовит специальные программы, рассчитанные на эту категорию населения.
По данным ЦБ РФ на 1 апреля 2009 года, в России в этом году было выдано ипотечных кредитов на 24,438 миллиарда рублей (рублевые кредиты составили 22,969 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте - 1,469 миллиарда рублей).
В свою очередь годом ранее, в январе - апреле 2008 года, объем ипотечных кредитов достигал 150,759 миллиарда рублей (рублевые кредиты - 129,206 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте - 21,553 миллиарда рублей).
Таким образом, в первом квартале текущего года, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, объем выданных ипотечных кредитов в целом снизился более чем в 6 раз, объем рублевых кредитов - более чем в 5,6 раза, а объем валютных кредитов - более чем в 14 раз.
В августе - сентябре резко снизились темпы роста просрочки, и в октябре ухудшения портфеля не отмечается. Можно назвать это тенденцией восстановления платежеспособности. Ипотечный портфель банка составляет около $1 млрд. Если в феврале - апреле наблюдался самый высокий прирост просроченных платежей - до 1% портфеля в месяц, то сейчас это лишь десятые доли процентного пункта. "Провал" платежеспособности заемщиков зимой-весной был связан не столько с ухудшением их финансового положения, сколько с ожиданиями дальнейшего ухудшения в экономике и надеждой на помощь государства. Как только заемщики поняли, что даже самая хорошая реструктуризация кредита заметно увеличит их долг перед банком, многие вернулись к обычному графику погашения кредитов.
Разработка среднесрочной стратегии развития АИЖК находится на заключительной стадии. Однако для сохранения выдачи ипотечных кредитов нужна долгосрочная стратегия.
Необходимы серьезные законодательные изменения для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, необходимо формирование публичной системы оценки рисков и совершенствование стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе за счет сделок через загсы, а также совершенствование процедур обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество.
АИЖК предлагает привлечь инвестирование в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и внести соответствующие изменения в федеральный закон "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ". Кроме того, обсуждается инициатива инвестирования средств фонда страхования вкладов. АИЖК поддерживает внесение изменений в законодательство РФ в части введения депозитарного учета закладных, а также изменения в федеральный закон "Об ипотеке", направленные на ускорение процедуры регистрации ипотечных сделок с недвижимым имуществом.
Агентство планирует в 2009 году внедрить механизм ипотечного страхования, он уже обсуждается с банками и страховыми компаниями. Кроме того, планируется выпуск биржевых облигаций АИЖК.
В первой половине 2008 года несколько снизились темпы роста выдачи ипотечных кредитов баками, и было выдано кредитов на сумму около 340 млрд рублей. Вместе с тем он отметил снижение уровня конкуренции у банков по выдаче ипотечных кредитов. Если в 2006 году 48% банков были крупнейшими из 600 банков выдающих ипотечные кредиты, то в 2008 году доля крупнейших банков составила 88%. По прогнозам АИЖК, в 2008 году объемы выдачи ипотечных кредитов банками не превысят показателей 2007 года и составят не более 500 млрд рублей, а в 2009 году эти объемы будут еще меньше.
По оценкам застройщиков строительных компаний, объемы ввода жилья эконом-класса составят не более 30-35 млн квадратных метров, а именно жилье этого уровня пользуется большим спросом у людей, желающих взять ипотечный кредит, говоря о необходимости неснижения объема вводимого жилья и о необходимости 250-300 млрд рублей для строительства количества этого жилья.
В связи с этим возникает необходимость скорейшего принятия изменений в законодательство об ипотечном кредитовании.
Совет Федерации рекомендует правительству РФ скорректировать правила размещения страховщиками страховых резервов для увеличения разрешенной доли облигаций с ипотечным покрытием в объеме страховых резервов, а также внести изменения в постановление правительства "Об утверждении инвестиционной декларации Внешэкономбанка о доверительном управлении средствами пенсионных накоплений", предусмотрев возможность инвестирования в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги.
Совфед рекомендует правительству координировать работу министерств и ведомств для разработки стратегии развития рынка ипотечного жилищного страхования в РФ.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило восстановить рынок за счет снижения первоначального взноса по жилищным кредитам.
Для этого агентство хочет до конца года создать государственную страховую компанию: первые сделки по проекту планируются в конце весны 2010 года. Однако участники рынка, опрошенные РБК daily, опасаются, что нововведения спровоцируют дополнительный рост "плохих" кредитов по ипотеке, что может сделать создаваемую страховую компанию финансово неустойчивой.
В конце лета правлением агентства была одобрена концепция развития системы ипотечного страхования, предполагающая создание страховой компании АИЖК до конца 2009 года. В эти же сроки вновь образованная СК "АИЖК" должна подготовить и направить в ФССН пакет документов для получения лицензии страховщика. Проведение пилотных сделок по ипотечному кредитованию по новой схеме намечено на апрель—июнь 2010 года.
По замыслу разработчиков концепции внедрение системы ипотечного страхования должно решить проблему нехватки у населения денег на первоначальный взнос и повысить доступность ипотечного кредита (о прогнозах рынка на 2010—2015 годы). СК "АИЖК" будет предоставлять услуги заемщикам, кредиторам, а также услуги по перестрахованию. Чтобы избежать конфликта интересов между АИЖК и ее страховой "дочкой", авторы концепции предложили включить в наблюдательный совет и комитеты СК банкиров и страховщиков.
Появление нового игрока станет несомненным плюсом в первую очередь для населения. "Где страховаться, выбирают заемщики, а не банки. Поэтому если размер страхового покрытия СК "АИЖК" будет не ниже, а тарифы — не выше, чем у других страховщиков, клиенты потянутся и к ней".
СК "АИЖК" собирается удерживать у себя большую часть рисков — и риски заемщика, и риски кредитора, еще будет и услуга по страхованию риска непогашения кредита, которая будет способствовать возрождению кредитов subprime. Предложенную модель СК "АИЖК" высокорискованна и финансово неустойчива.
Так же разработаны основные условия реализации открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов.
Основные условия программы разработаны во исполнение Протокола заседания Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики от 28 апреля 2009 года № 12 в части поручения о разработке новых механизмов, предусматривающих стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье.
Открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" принимает на себя обязательства по настоящим Основным условиям программы при реализации пилотных проектов исходя из утвержденной суммы в размере до 1,2 млрд. рублей. Основные условия программы могут быть скорректированы по результатам реализации пилотных проектов.
Заключение
Рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования, детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства, как федерального, так и регионального, применяемые в мировой практике системы организации ипотечного кредитования. Особое внимание уделено возможностям организации наиболее эффективных и адаптированных к современным условия м программ ипотечного кредитования.
В работе дана характеристика ОАО "Альфа Банка", подробно изучен андеррайтинг – оценка платежеспособности и кредитоспособности заемщика, процесс ипотечного кредитования и заключения договора, процесс регистрации ипотеки в банке.
Также в работе проанализирован рынок ипотечного кредита в России в настоящее время, выявлены проблемы и предложены направления совершенствования данного рынка на ближайшие годы.
Необходимы серьезные законодательные изменения для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, необходимо формирование публичной системы оценки рисков и совершенствование стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе за счет сделок через загсы, а также совершенствование процедур обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество.
АИЖК предлагает привлечь инвестирование в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и внести соответствующие изменения в федеральный закон "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ". Кроме того, обсуждается инициатива инвестирования средств фонда страхования вкладов. АИЖК поддерживает внесение изменений в законодательство РФ в части введения депозитарного учета закладных, а также изменения в федеральный закон "Об ипотеке", направленные на ускорение процедуры регистрации ипотечных сделок с недвижимым имуществом.
Так же разработаны основные условия реализации открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов.
Список литературы
1. Аверьянова Т.А. Процедурные вопросы организации залогового кредитования в России / Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Сб. материалов к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000. – Новосибирск: НГАСУ, Межрегиональная Ассоциация "Сибирское соглашение", Сибирская ярмарка, 2000. – С. 152
2. Басин Е. Важнейший резерв социального развития // Строительная газета. Тематический выпуск: "Ипотека"– 2007. - № 1. – С.1-2.
3. Басин Е. Важнейший резерв социального развития // Строительная газета. Тематический выпуск: "Ипотека"– 1999. - № 1. – С.1-2.
4. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 264 с.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997.
6. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств: Вопросы теории и практики. М., 2002.
7. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. Издание 2-ое, стереотипное – М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. – 144 с.
8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. – 592 с.
9. Государственная целевая программа "Жилище". Одобрена постановлением Совета Министров Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595.
10. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - "Юристъ", 2003 г.
11. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие по курсу "Теория денег и кредита" / Новосиб. Гос. Акад. Экономики и управления. – Новосибирск, 2009. – 80 с.
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие по курсу "Теория денег и кредита" / Новосиб. Гос. Акад. Экономики и управления. – Новосибирск, 1996. – 80 с.
13. Ивашенцев Т.А., Щербаков А.И. Экономика отрасли (строительство): Уч. пос. – Новосибирск: НГАСУ, 2000. – 100с.
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90.
15. Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) – "Юристъ", 2002 г.
16. Ипотечно-инвестиционный анализ Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова .- СПб., 1998. – 207 с.
17. Капитоненко В.В. Финансовая математика и ее приложения: Учебно-практическое пособие для вузов. – М.: "Издательство ПРИОР", 1998. –144 с.
18. Ковалев В.В. Сборник задач по финансовому анализу: Учеб. Пособие. – М.: Финансы и статистика, 1997. – 128 с.
19. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под общ. ред. И.Д. Грачева. – М.: НОРМА-ИНФРА, 2005. – 348 с.
20. Лелекова М. Ипотека в Новосибирске: повода для пессимизма нет // Строительные ведомости. – 2008. - № 58. – С. 3.
21. Лелекова М. Ипотека в Новосибирске: повода для пессимизма нет // Строительные ведомости. – 1998. - № 58. – С. 3.
22. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги икредит. – 1998. - № 6. – С. 44-50.
23. Матвеев В. Приоритетные направления в развитии отрасли // Строительная газета. 2005. - № 4.- С. 5
24. Матвеев В. Приоритетные направления в развитии отрасли // Строительная газета. 1999. - № 4.- С. 5
25. Перар Ж. Управление финансами: с упражнениями / Пер. с фр. –М.: Финансы и статистика, 2005. – 360 с.
26. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 о мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ)//СЗ РФ. 2000. № 3.
27. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00.
28. Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2001 г. № 5093/01.
29. Приказ Минюста России от 15.06.2006 № 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества". (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 № 7974).
30. Пухова А. Три способа финансирования // Строительная газета. Тематический выпуск: "Ипотека" – 2006 - № 1. – С. 4.
31. Пухова А. Три способа финансирования // Строительная газета. Тематический выпуск: "Ипотека" – 1999 - № 1. – С. 4.
32. Рид Э. и др. Коммерческие банки. / Пер. с англ. / Под общ. Ред. В.М. Усоскина. – М.: "прогресс". 2003. – 493 с.
33. Рид Э. и др. Коммерческие банки. / Пер. с англ. / Под общ. Ред. В.М. Усоскина. – М.: "прогресс". 1983. – 493 с.
34. Собрание Законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1).
35. Таранков В.И. Ценные бумаги Государства Российского.– Тольятти: "Интер-Волга", 1992. – 648 с.
36. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. оценки. – СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2007.
37. Тесля П.Н. Международные финансовые рынки. – Новосибирск: Экор, 1995 – 224 с.
38. Указ Президента РФ от 20 декабря 1994 г. № 2204.
39. Управление инвестициями: В 2-х т. Т.1. /В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. – М.: Высшая школа, 1998. – 416 с.
40. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Собрание законодательства Российской Федерации, № 30, ст. 3594, 1997 – С. 216.
41. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"//СЗ РФ. 2003. № 46.
42. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г., 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г., 29 июня 2004 г., 30 декабря 2004 г.)//СЗ РФ.1998. № 29 (с послед. изм.).
43. Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" //СЗ РФ. 2002. № 52.
44. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 2005.
45. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. – М.: Дело, 2002.
46. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. - Новосибирск: НГАС, 2007. – 124 с.