Содержание
Введение
ГЛАВА 1 Система ипотечного кредитования
1.1 Зарождение института ипотеки
1.2 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике
1.3 Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в РК
ГЛАВА 2 Особенности ипотечного кредитования в РК
2.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК
2.2 Анализ рынка ипотечного кредитования
2.3 Государственная программа развития жилищного строительства в РК на 2008-2010
Заключение
Список литературы
Введение
Актуальность темы дипломной работы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
2. Изучить зарождение института ипотеки;
3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
4. Проанализировать Государственную программу развития жилищного строительства в РК на 2008-2010;
5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК;
Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая состоит из введения, 2 глав, заключения, списка литературы.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана попытка подвести итоги за 9 лет существования ипотечной системы в РК.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.
Глава 1 Система ипотечного кредитования
ипотека кредитование
1.1 Зарождение института ипотеки
Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека. Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).
В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно наличие специальной доступной информации об этом праве. Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны. Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества. Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia).
Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:
• pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;
• lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.
Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.
Следующая форма развития вещного обеспечения — пигнус (от лат. pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства. Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства. Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства. Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога. Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.
Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства6.
Отличительными чертами ипотеки являются:
• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость.
К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.
В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России. В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19 в.: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.
При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. [1, c. 22]
1.2 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества; [2, c. 25]
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика; [2, c. 25]
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика. [2, c. 25]
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны. [3, c. 49]
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. [4, с. 54]
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Смотрите схему 1.
Схема 1. Модель ипотечного банка
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны. [5, c. 78]
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
1.3 Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в РК
Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования три модели:
1) европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации. [2, c. 11]
2) американская
Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). [2, c. 11]
В США 63 млн. живут в домах, приобретенных с помощью ипотечного кредита. На рынке ипотеки обращается свыше 3 трлн. долларов в год, что больше обращения на рынке ценных бумаг правительства США. Ипотечные ссуды дают ссудо-сберегательные ассоциации (40-50% всех ипотечных кредитов), ипотечные банки (18-30%), коммерческие банки (19-20%), взаимосберегательные банки (8-10%), кредитные союзы (1-2%).
Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полный спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.
Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.
Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
· организаторов ипотечных кредитов;
· инвесторов;
· посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
· посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции.
Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. Смотрите схему 2.
Схема 2. Вторичный ипотечный институт
В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашение облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.
Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным положением в стране. [2, c. 13]
В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.
В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.
Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование
собственности на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная правовая база.
Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.
Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного кредитования.
3) Малайзийская модель.
Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.
Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. [2, c. 13]
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.
Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.
ГЛАВА 2 Особенности ипотечного кредитования в РК
2.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК
В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.[7]
Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на рисунке 1.
СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
(Рисунок 1)
Первичный рынок
1 — передача денежных средств за жилье;
2 — передача прав собственности на жилье;
3 — выдача ипотечного кредита;
4 — залог жилья (ипотека);
9 — страхование заложенного имущества и жизни заемщика;
10 — выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;
11 — независимая оценка заложенного имущества;
12 — проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;
13 — обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Вторичный рынок
5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;
6 — денежные средства за ипотечные кредиты;
7 — размещение ипотечных облигаций;
8 — денежные средства за ипотечные облигации. [9]
В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.[10]
В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.
Основные цели и задачи программы:
· Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
· Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.
· Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.
· Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.
В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования.
Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.
Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.[7]
Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.
В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.
Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:
· несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
· отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;
· включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.
В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.
Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.
Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.
После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.
В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге.. Казахстанская ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане, Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте. Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом рынка потребительского кредитования.[12]
Но действительно ли много людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2002 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны на рисунке 2.
Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.
Довольны ли Вы своими жилищными условиями?
(Рисунок 2)
Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.
Таблица 1. Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит (%)
| Нет стабильного денежного дохода |
28,3 |
| Нет возможности погашать кредит |
21,7 |
| Нет уверенности в том, что всегда будет работа |
19,6 |
| Не имею представления о том, что нужно делать для оформления ипотечного кредита |
10,9 |
| Нет уверенности, что зарплата не сократится |
4,4 |
| Другое |
2,2 |
| Затрудняюсь ответить |
13,0 |
Таким образом, можно сделать вывод что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти – в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105 у.е., т.е. всего на 5 у.е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования. [12]
В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК. Такое мнение 14 апреля, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. “По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе”, - сказал К. Келимбетов. Он сообщил, что в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 %. Жилищная программа правительства, по словам К. Келимбетова, предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. К. Келимбетов напомнил также, что “условия ипотечного кредитования в стране очень сильно меняются из года в год”. “В 1998 году, когда начинала работу эта система, ставка по кредиту была 20%, первоначальный взнос - 40-50% и срок кредита - 10 лет, что было обусловлено дефицитом финансовых ресурсов”, - заключил министр экономики и бюджетного планирования.
14 апреля этого года правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м - 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают в правительстве, позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350 во всех регионах Казахстана, за исключением, возможно, крупных городов, прежде всего, в Астане и Алматы, где высоки доходы населения. В частности, администрация Алматы заявила на минувшей неделе, что в этом городе стоимость 1 кв. метра жилья в рамк
Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны - Астане, Алматы и Караганде - он запустил новую программу кредитования "Ипотека Lights". Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы "Ипотека Lights", обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. Как заявила "ЭК" руководитель пресс-службы Народного банка Динара Алпысбаева, ставка вознаграждения по кредиту определяется в зависимости от суммы кредита. Оформление ипотеки ведется через центр персонального сервиса и не может превышать трех дней. При этом она особо подчеркнула, что "Ипотека Lights" - не разовая акция, а бессрочная программа, которая будет действовать наряду со стандартной программой ипотечного кредитования, предусматривающей первоначальный взнос и максимальный срок кредитования до 20 лет. Г-жа Алпысбаева отказалась ответить на вопрос, каким образом Народный банк изыскал возможность для снижения кредитных ставок, сославшись на коммерческую тайну. Скорее всего, банк рассчитывает на дешевые заимствования на внешних финансовых рынках. По информации Нацбанка, в 2003 году банками второго уровня было привлечено подобных займов на сумму около 3,7 млрд долларов США, или в 2 раза больше, чем в 2002 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобные условия своим клиентам вскоре предложат и другие коммерческие банки Казахстана, которые, безусловно, заинтересованы в том, чтобы их ипотечные программы работали. Однако подобные продукты содержат большой кредитный риск, который, учитывая упрощенные условия кредитования, предлагаемые банками, может еще возрасти. По официальным данным, на 1 февраля с.г. задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в целом по стране составила 31,5 млрд тенге, а доля сомнительных и безнадежных кредитов в портфелях банков постоянно колеблется в пределах 35-40 процентов.[22]
16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства. По словам министра индустрии и торговли Адильбека Джаксыбекова, чьим ведомством и осуществлялась разработка программы, за три года в республике будет построено более 12 млн квадратных метров общей площади жилья, строительство которого позволит дополнительно привлечь на работу 45 тысяч казахстанцев. Процесс возведения нового жилья для казахстанцев, согласно задумке правительства, должен брать не только количеством, но и комфортностью и архитектурной изысканностью. Новое казахстанское жилье должно украшать облик городов и соответствовать требованиям комфортности планировки. Чиновникам, конечно, уже сейчас очевидно, какими требованиями комфорта придется поступиться претендентам на жилье нового образца. Предполагаемая стоимость кв. метра жилья в таком доме будет составлять около $350 за квадрат. В бывшей и настоящей столицах, а также в перспективных с точки зрения освоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жилья дороже, и платить придется по более высоким расценкам, но не больше $450 за квадрат. В целом, по мнению министра Джаксыбекова, по предложенным правительством расценкам можно построить хорошее жилье во всех регионах. Однако в том же Атырау, цены даже на довольно ограниченном вторичном рынке жилья давно перепрыгнули эту отметку, и не факт, что насыщение жилищного рынка новыми квартирами собьет ставки так быстро, как обещают разработчики программы. За три года на финансирование программы будет выделено 138 млрд тенге, при этом возведение инженерных сетей и инфраструктуры возьмут на себя акиматы. Как отметил, премьер-министр Д. Ахметов, начиная с 2005 года сроки ипотечного кредитования будут увеличены с 10-15 до 20 лет, первоначальный взнос будет снижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того, по словам премьера, АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана" снизит размер первоначальных накоплений с 50% до 25% от стоимости жилья и увеличит сроки возврата кредита до 25 лет. Правительство готово субсидировать ставку вознаграждения при кредитовании банками второго уровня строительных компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдавать жилье по предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых. "Предполагается ясная и прозрачная модель, которая сделает доступным жилищное строительство для широких слоев населения", - подытожил Даниал Ахметов. На какие цифры в итоге предстоит ориентироваться этим самым широким слоям населения? 3-комнатная квартира без особых излишеств в новом столичном доме обойдется примерно в $28 000. Таким образом, согласно подсчетам Адильбека Джаксыбекова, оформить кредит на такую квартиру сможет семья, совокупный месячный доход которой исчисляется 97 000 тенге. Что и говорить, такими доходами, особенно легальными, которые можно представить банку, располагает далеко не каждая семья даже в Алматы, Астане и нефтяных центрах, хотя по сравнению с ценами, установившимися на жилищном рынке сегодня, круг тех, кто может позволить себе покупку жилья, расширится. К тому же у желающих приобрести новое жилье появится возможность выбора. По словам министра экономики и бюджетного планирования Кайрата Келимбетова, казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на жилищном рынке и самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть - ипотечное кредитование, систему жилстройсбережений либо покупку квартиры через акимат. Региональные исполнительные органы в соответствии с законодательством и разработанным правительством механизмом определят подрядчика строительных работ и банк, уполномоченный заключать договор кредитования.В духе новой жилищной стратегии выдержана программа развития ипотечного кредитования жилья в Алматы, представленная городским акимом Виктором Храпуновым. Предполагается, что на первоначальном этапе гарантом финансового обеспечения привлекаемого в виде "дешевых" и "длинных" денег стартового капитала выступит специально сформированный залоговый фонд, сроки предоставления ипотечного кредитования будут увеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% - процентные ставки. По мнению акима, Алматы может успешно справиться с ролью экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны технологий ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако, как свидетельствует статистика, по данным на 1 февраля задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в Казахстане составила 31,5 млрд. тенге, из которых почти 50% приходится на Алматы. В бывшей столице в нынешнем году должно быть сдано 370 тысяч квадратных метров жилья, а ликвидировано как класс - более 2 млн квадратов жилья ветхого. Впрочем, для многих горожан-бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге - цифры одинаково нереальные. Для данной категории казахстанцев программа предусматривает строительство государственного жилья, однако рассчитывать на приватизацию жилища такого рода квартиросъемщикам, естественно, не придется, да и в количественном соотношении доля "ложки меда" оставляет желать большего. Отныне в каждом регионе ежегодно надлежит вводить в строй не менее одного стоквартирного дома государственных квартир. Так что предложение, очевидно, привычно не поспеет за спросом. [15]
25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня - “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”.“То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.[14]
C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда – страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов. [12]
Кардинальные реформы в системе казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие три года. Работа над изменениями началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора - Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку – кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита - до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Нацбанке.
Анвар Сайденов, председатель Национального Банка РК: - Опасения Нацбанка, что такие большие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажут свое давление – не высказывались. Поскольку все это ложится в общую макроэкономическую ситуацию в стране, с которой Нацбанк должен справляться в независимости от того, будет жилищная программа или нет.
Наряду с программой будет активно строиться и само жилье, отметил Анвар Сайденов. Сегодня же главный банкир страны заявил, что Нацбанк тоже займется реформами. Только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволит населению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контракты с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностью конвертируемой валютой.[7]
2.2 Анализ рынка ипотечного кредитования
Рынок ипотечного кредитования в Казахстане до ипотечного кризиса США динамично развивался, но начиная с 2 квартала 2007 года происходит его спад. Более подробно это показано на рисунке 3.
Общая динамика внешних займов, Ипотечного портфеля, цен на недвижимость и инфляции
(Рисунок 3)
Об ипотечном кризисе в США разразившемся в 2007 году много говорят в средствах массовой информации. Пытаются оценивать его последствия для мирового и казахстанского финансового рынка. В этой статье сделана попытка систематизировать всю эту информацию и взглянуть на проблему в целом. Для начала попытаемся разобраться, как выглядит американская система ипотечного кредитования. В США существует два основных вида ипотечного кредитования: обычный кредит и большой кредит. Ограничения по обычному ипотечному кредиту, который устанавливают Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фанни Мэй» (Fannie Mae) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита «Фредди Мак» (Freddie Mac) в настоящее время составляет 417 тысяч долларов. Это выше среднестатистической цены на дом для одной семьи, однако меньше реальной стоимости большинства домов.
В ситуациях, когда размер ипотечного кредита превышает рамки установленной нормы, в дело вступает так называемый «Большой кредит», размер которого может значительно превышать установленный «Фанни Мэй» и «Фредд Мак».Каковы же причины развития ипотечного кризиса в США? В целях максимизации прибыли, американские финансовые институты стали применять очень упрощенную схему выдачи ипотечных кредитов без залога, без первоначального взноса, без проверки платежеспособности. Первоначально, в первые три года были еще предусмотрены очень низкие проценты – 1-2, затем они несколько повысились.
Как результат, начался ажиотаж, огромное количество весьма бедных людей купили дома и стали в них жить. В целом, по стране было выдано ипотечных кредитов на сумму, превышающую 70 млрд. долл. США. Ипотечные компании, выдававшие кредиты, стали выпускать облигации и акции, которые были раскуплены истали основой для выпуска вторичных ценных бумаг. Эти бумаги разошлись по портфелям инвесторов практически всего мира. Таким образом, весь мир был связан в одну цепочку, завязанную на американской ипотеке. Но, большинство заемщиков, взявших ипотечные кредиты, оказались не способны за нее платить после повышения процентов. Начался массовый невозврат кредитов и падение цен на рынке недвижимости. Начали банкротиться ипотечные компании и появились проблемы у кредитовавших их банков. Жилье, являющееся предметом ипотеки- это одновременно и средство обеспечения ценных бумаг - ипотечных облигаций, приобретенных инвестиционными институтами по всему миру. Таким образом, кризис рынка ипотечного кредитования в США имел в своей основе дефолты хедж-фондов, инвестировавших на рынке США в высоко доходные, но в то время в высоко рисковые ипотечные облигации типа “subprime”. В условиях глобальной мировой экономики кризисные явления по цепочке перекинулись в страны Европы и на другие рынки. Таким образом, мировой финансовый рынок стал испытывать серьезные проблемы, а вместе с ними и финансовый рынок РК.Кризисные явления на ипотечном рынке США, начали появляться в январе 2007г. В мае 2007 г. – началось падение акций ипотечных компаний США. В июле 2007 г. – произошло банкротствонекоторых крупных ипотечных компаний и обеспокоенные инвесторы начали выводить свои инвестиции с рынков развивающихся стран, а также продавать свои рискованные активы, к которым конечно относятся ценные бумаги казахстанских банков. Кризис продолжает набирать обороты, в август 2007 г. – появились проблемы с ликвидностью у банков США, Японии и Европы. В это же время, и казахстанская финансовая система начинает испытывать серьезные проблемы. Во-первых, резкое падение курса акций казахстанских банков более чем на 10-15%. Во вторых, резкое повышение ставок межбанковского кредитования в 1,5 раза. И наконец в-третьих, Повышение ставок кредитов для юридических и физических лиц на 4-6%.
Одной из важнейших причин складывающейся ситуации в Казахстане стал очень высокий уровень зависимости финансовой системы Казахстана от внешних заимствований. Первоначально, в 90-х годах заимствовало зарубежом только государство. После того как была сформирована современная банковская система Казахстана, которая стала пользоваться доверием со стороны международных инвесторов, доля банков в совокупном внешнем государственном долге стала быстро увеличиваться. В настоящее время долг государства достаточно мал на середину 2007 года около 4 миллиардов долларов, так что его можно в расчет не принимать. Основной внешний долг РК – это долг частных компаний. Резкий скачок негосударственных заимствований произошел, в 2004 году, а наибольшее количество средств было привлечено в 2006 году. В настоящее время только чтобы оплатить проценты по уже взятым кредитам, нам приходится отдавать девятую часть нашего экспорта или 11%. Таким образом, прирост ВВП весь «съедается» необходимостью платить за внешние заимствования. Кроме банковских кредитов, также одним из наиболее популярных способов заимствования было для наших банков IPO на Лондонской бирже. Однако, начиная со второй половины июля, курс акций многих банков резко пошел вниз на 20-35%. В отличие от акций, ставки межбанковского кредитования в Лондоне только растут. Если в 2003 году наши банки могли взять кредит на 1 год под 1,0-1,3% годовых, то сейчас им придется отдавать 5-5,3%. Тоже самое происходит на нашем рынке межбанковских кредитов. Как показывает изменение индекса «KazPrime», особенно резкий взлет произошел в августе, когда индикатор изменился с 6,5% до 9,17%. Таким образом, в Казахстане «дешевых денег» для банков второго уровня, в среднесрочной перспективе, не будет, что в свою очередь сказывается на всех остальных ставках и тарифах на финансовые услуги. Таким образом, нацио-нальная финансовая система Казахстана тесно связана с мировым финансовым рынком, мощный рост которой, в последние годы связан с массовыми кредитными и облигационными заимствованиями «дешевых денег» на глобальных рынках. В настоящее время получение подобных заимствований весьма затруднено, что сказывается на ликвидности наших банков. В целом, можно сказать что все признаки финансового кризиса в Казахстане в настоящее время присутствуют. Весьма примечательно выглядело Wинформационное освещение финансового кризиса в стране. Правительство говорило, что финансового кризиса (а точнее имелось в виду – катастрофических последствий для населения) в Казахстане нет, и в этом году не будет. Надзорные органы говорили о «коррекции рынка» и о том, что они примут все меры для предотвращения негативных последствий. Банки, признавая факт мирового кризиса, отрицают наличие проблем в собственных банках, впрочем, не отрицая возможность таковых у банков-конкурентов. Журналисты писали об этом в разном ключе, но в настоящее время общая тональность пессимистичная. С началом процесса активного предоставления ипотечных кредитов, приблизительно со второй половины 2002 года, в Казахстане начал-ся бурный рост цен на недвижимость. Последствия этого роста, испытали на себе буквально все население страны. В 2002 году средняя цена квадратного метра в центре Алматы составляла 250 долларов США, сейчас она составляет около 3600 долларов США, то есть произошло увеличение стоимости жилья примерно в 14 раз.
Благополучие национальной банковской системы во многом зависит от ситуации на рынке недвижимости. Если проанализировать, кредиты по целям, то получается, что: -На кредитование нового строительства и реконструкцию строительным организациям выделили около 6,01 млрд. долларов; - На кредитование строительства и приобретения жилья гражданам выделено – 6,06 млрд. долларов. Прибавляя средства, которые были даны на приобретение основных фондов и на оборотные средства для строительных компаний, то возможная сумма инвестиций в строительство БВУ составит около 15 миллиардов долларов. Если, проанализировать отраслевую структуру кредитного портфеля банков Казахстана, то выясняется, что на строительство выделено средств больше, чем на промышленность и сельское хозяйство вместе взятые. Объем вкладов в БВУ на 01.01.07 г. составил 4 714,9 млрд. тенге (прирост по сравнению с 2005 годом 86,9%). Соотношение вкладов физических и юридических лиц было равно: 78,0% и 22,0% соответственно. Такой бурный рост вкладов в БВУ раскрывал также одну из негативных сторон состояния казахстанской экономики, суть которого заключается в недостаточной развитости фондового рынка и в отсутствии пока достаточно большого количества альтернативных банковскому депозиту разнообразных и выгодных для инвесторов финансовых инструментов. Необходимо отметить также, имеющую место на сегодняшний день слабую информированность населения об уже существующих фин. инструментах на рынке Казахстана.
На 1 июня 2007 года объем вкладов составил 5 948,6 млрд. тенге, прирост по сравнению с началом года 26,2%, что говорит о некотором замедлении темпов роста депозитной базы в течение прошедшего периода текущего года. Просроченная задолженность населения по кредитам банков пока не велика и составляет всего 14,905 млрд. тенге или 0,62% от всех кредитов, выданных физическим лицам. Основную долю задолженности – 11,888 млрд. тенге составляют кредиты на потребительские цели. Основными факторами на рынке недвижимости, которые вызывают основные колебания, являются: - Кредиты на строительство - Ипотечное кредитование После повышения ставок на ипотеку до 16-20% она станет недоступна практически всему среднему классу, так как при займе 100 000 долларов на 10 лет при 18% ежемесячные выплаты по займам составят 1600 долларов, что слишком много для обычной семьи. Таким образом, можно прогнозировать сильное снижение цен на недвижимость в ближайшем будущем. Еще в октябре в 2006 году Национальный банк РК и Агентство по финансовому надзору предупреждали о риске излишних внешних заимствований, однако банковское лобби оттягивало принятие необходимых решений. После того как кризис на казахстанском рынке вошел в видимую фазу (начало августа) руководству данных ведомств надо было уже срочно принимать меры и успокаивать население, выступив с публичными заявлениями. Однако из-за проводимых парламентских выборов это было сделано только 21 августа. В дальнейшем, в СМИ были опубликованы различные комментарии данных ведомств, которые позволили точнее выяснить картину происходящего в стране. Какое влияние оказывает кризис на состояние банковского сектора Казахстана?
В результате кризиса наши банки вынуждены были в свою очередь повысить процентные ставки по выдаваемым кредитам, ужесточить другие условия, а в ряде случаев, связанных с проблемами ликвидности ввести дополнительные ограничения на выдачу кредитов. До наступления кризиса наиболее высокие темпы роста кредитования были в розничном секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же, именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможности кредитования в коммерческих банках. Таким образом, в данном случае можно говорить о резком сокращении объемов кредитования экономики банками второго уровня. Строительные компании находятся в ситуации достаточной степени зависимости от банковского кредита. Разумеется, падение цен на недвижимость приведет к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банков и как следствие к обесцениванию немалой части банковских активов.[8]
Действия государства по преодолению ипотечного кризиса в Республике Казахстан
• Предоставление Национальным Банком Республики Казахстан кредитной линии по рефинансированию коммерческих банков в размере 4 млрд. долларов США.
• Выделение средств из госбюджета в размере 130 млрд. тенге (1 млрд. долларов США) для обеспечения возобновление активности в строительной отрасли, и как следствие, обеспечение дольщиков жильем.
• Разработка концепции Фонда Стрессовых Активов с целью обеспечения коммерческих банков необходимой ликвидностью.
• Проект слияния государственного холдинга «Самрук» и «Казына» в единый холдинг. Капитализация холдинга в 5 млрд. долларов США из средств Национального Фонда.
• Предоставление еще 5 млрд. долларов США на реализацию мер поддержки экономики Казахстана в условиях мирового кризиса.
• Снижение резервных требований Национального Банка Республики Казахстан с целью обеспечения банковской системы дополнительной ликвидностью.
• Повышение объема гарантирования вкладов населения до 5 млн. тенге (40 тыс. долларов США). Система гарантирования вкладов охватит таким образом 98% вкладов населения.
• Повышение на 25% заработной платы, пенсий и стипендий в предстоящем году.
Государственные институты поддержки рынка ипотеки
Казахстанская Ипотечная Компания – создана 2000г., 2001г. Начало деятельности.
Казахстанский Фонд Гарантирования Ипотечных Займов создан конец 2003г. начало деятельности середина 2004 г.
Жилищный Строительный Сберегательный Банк Казахстана создан в 2003г., в 2006г. первые выдачи займов.
На данный момент в коммерческом секторе участвуют 20 банков и 12 ипотечных компаний. Тогда, как в 2002 всего 5 банков и 2 ипотечных компаний.
За прошедший период с 2002 - 2006гг. наблюдается значительное изменения условий ипотечных займов. Подробнее это показано в таблице 2.
Таблица 2. Динамика Изменения Условий Ипотечных займов
| Период |
О/Д |
LTV (К/З) |
Срок |
Процентные ставки |
Документы |
Время рассмотрения |
| 2002-2004 |
75% |
70%-80% |
3-15 лет 3-20 лет (КИК) |
17%-22% |
Стандартный пакет* + Справка из наркологического диспансера |
2-3 недели |
| 2005-2006 |
90% |
95%-100% |
3-30 лет 3-20 лет 3-15 лет (экспресс) |
12%-16% 13%-19% |
Стандартный пакет* + выписка из кредитного бюро – справка из наркологического диспансера Экспресс- ипотека – Удостоверение личности, РНН |
От 3 дней до 7 дней |
Стандартный пакет
1. Удостоверение личности (заемщика/созаемщика/сособственников недвижимости и всех совершеннолетних
членов семьи, проживающих совместно с заемщиком;
2. РНН, справка с места прописки, документы, подтверждающие гражданское состояние (свидетельство о
заключении брака;
3. Свидетельство о рождении, свидетельство о смерти, свидетельство о расторжении брака)
заемщика/созаемщика/сособственников недвижимости;
4. Правоустанавливающие документы на предоставляемую в залог недвижимость , выписка с места работы, выписка из пенсионного фонда.[11]
2.3Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы
В соответствии с подпунктом 8 статьи 44 Конституции Республики Казахстан, в целях дальнейшего жилищного строительства и обеспечения доступности жилья широким слоям населения Республики Казахстан президент РК постановляет:
1. Утвердить прилагаемую Государственную программу жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы (далее - Программа).
2. Правительству Республики Казахстан в месячный срок разработать и утвердить план мероприятий по реализации Программы.
3. Министерству индустрии и торговли Республики Казахстан, другим заинтересованным министерствам, а также государственным органам, непосредственно подчиненным и подотчетным Президенту Республики Казахстан, акимам городов Астаны и Алматы, областей принять меры по реализации Программы.
4. Министерству индустрии и торговли Республики Казахстан один раз в полугодие не позднее 25-го числа, следующего за отчетным периодом, представлять в Администрацию Президента Республики Казахстан и Правительство Республики Казахстан информацию о ходе реализации Программы.
5. Контроль и координацию обеспечения выполнения Программы возложить на Министерство индустрии и торговли Республики Казахстан.
6. Настоящий Указ вводится в действие со дня подписания.
Главная цель государственной программы жилищного строительства - комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения
Основные задачи этой программы:
1)Создание полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса;
3)привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства;
2)Стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;
развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки;
3)Совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов
Потребность затрат из бюджета составит: 300,8 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 110,3 млрд. тенге, в 2009 году - 102,8 млрд. тенге, в 2010 году - 87,7 млрд. тенге, из них: бюджетное кредитование 136,8 млрд. тенге, в том числе:
местных исполнительных органов городов Астаны и Алматы, Атырауской области по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья - 25 млрд. тенге в 2008-2009 годы, в том числе в 2008 году - 15 млрд. тенге, в 2009 году - 10 млрд. тенге;
местного исполнительного органа города Астаны по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья для работников бюджетной сферы - 25 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе в 2008 году - 7,9 млрд. тенге, в 2009 году - 7,8 млрд. тенге, в 2010 году - 9,3 млрд. тенге;
местных исполнительных органов города Алматы, областей по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья для работников строящихся 100 школ и 100 больниц - 24,8 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе в 2008 году - 8,3 млрд. тенге, в 2009 году - 8,3 млрд. тенге, в 2010 году - 8,2 млрд. тенге;
АО "Казахстанская ипотечная компания" (далее - КИК) по ставке 0,5% годовых - 42 млрд. тенге;
АО "Жилищный строительный сберегательный банк" (далее - ЖССБ) по ставке 1% годовых - 20 млрд. тенге;
повторное использование местными исполнительными органами городов Астаны и Алматы, Атырауской области бюджетных кредитов, выделенных в 2008-2009 годах, - 15 млрд. тенге в 2010 году;
повторное использование местными исполнительными органами городов Астаны и Алматы, областей бюджетных кредитов, выделенных в 2006-2007 годах - 44 млрд. тенге в 2008-2009 годах, в том числе в 2008 году - 22 млрд. тенге, в 2009 году - 22 млрд. тенге;
целевые трансферты местным исполнительным органам и финансовым институтам - 164 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе: на проектирование и строительство арендного (коммунального) жилья для граждан, состоящих в очереди в акиматах, - 21,7 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 7,3 млрд. тенге, в 2009 году - 7,2 млрд. тенге, в 2010 году - 7,2 млрд. тенге;
на проектирование, развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки - 90 млрд. тенге, в том числе в 2008-2010 годы - ежегодно по 30 млрд. тенге;
на проектирование, реконструкцию и ремонт инженерно-коммуникационной инфраструктуры - 15 млрд. тенге, в том числе в 2008-2010 годы - ежегодно по 5 млрд. тенге;
на проведение в Алматинской области предварительных работ по развитию четырех городов-спутников города Алматы - 13 млрд. 492 млн. тенге, в том числе: в 2008 году - 4 млрд. 531 млн. тенге, в 2009 году - 4 млрд. 531 млн. тенге, в 2010 году - 4 млрд. 430 млн. тенге;
на проведение в Акмолинской области предварительных работ по развитию села Кощи, как города-спутника города Астаны - 6 млрд. 508 млн. тенге, в том числе: в 2008 году - 2 млрд. 169 млн. тенге, в 2009 году - 2 млрд. 169 млн. тенге, в 2010 году - 2 млрд. 170 млн. тенге;
увеличение уставного капитала КИК на 6,9 млрд. тенге;
увеличение уставного капитала ЖССБ на 6,3 млрд. тенге;
увеличение уставного капитала АО "Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов" (далее - КФГИК) на 4,1 млрд. тенге.
Объем финансирования Программы на 2008-2010 годы будет уточняться в рамках прогнозных показателей республиканского бюджета на соответствующий финансовый год
В результате реализации Программы:
при ежегодном темпе роста ввода в эксплуатацию жилых домов за три года будет построено около 26,1 млн. кв. метров общей площади жилья;
будет построено 2,1 млн. кв. метров доступного жилья, в том числе в 2008 году - 0,86 млн. кв. метров, в 2009 году - 0,73 млн. кв. метров, в 2010 году - 0,51 млн. кв. метров;
в течение 2008-2010 годов будет построено 363,1 тыс. кв. метров арендного (коммунального) жилья (4320 квартир) за счет средств республиканского бюджета;
будет обеспечено строительство арендного (коммерческого) жилья за счет частных инвестиций с ежегодным объемом не менее 96 тыс. кв. метров (800 квартир);
будет построено 17,1 млн. кв. метров индивидуальных жилых домов, в том числе: в 2008 году - 5,3 млн. кв. метров, в 2009 году - 5,6 млн. кв. метров, в 2010 году - 6,2 млн. кв. метров;
районы жилищной застройки будут обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;
будут созданы новые рабочие места для более чем 120 тыс. человек;
увеличится сбор налогов в бюджет от строительной деятельности, в том числе налога на имущество, подоходного налога с работников строительной отрасли;
ожидается мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья
Жилищное строительство - одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера.
В целях реализации жилищной политики Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года N 1388 утверждена Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы (далее - Госпрограмма), согласно которой за три года предусматривалось ввести в эксплуатацию 12 млн. кв. метров общей площади жилья. Фактические результаты 2005-2006 годов составили 11,2 млн. кв. метров, т.е. задание трехлетней программы практически было выполнено за два года.
В связи с этим в Госпрограмму была внесена корректировка объема ввода жилья в сторону увеличения до 15,8 млн. кв. метров.
В соответствии с прогнозом, по завершении Госпрограммы при предусмотренном объеме ввода жилья 15,8 млн. кв. метров, будет сдано 18 млн. кв. метров жилья, улучшат жилищные условия около 290 тыс. семей.
Ожидается создание 60 тыс. рабочих мест при задании 45 тыс., увеличится объем производства основных отечественных строительных материалов, изделий и конструкций по сравнению с показателями 2004 года на 70 %.
В Послании Главы государства народу Казахстана от 28 февраля 2007 года "Новый Казахстан в новом мире" определены такие направления, как: развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства.
Пунктом 296 Плана мероприятий по исполнению Общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года N 319, предусмотрены разработка и утверждение Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы (далее - Программа). Одним из важнейших направлений внутренней и внешней политики определена современная социальная политика: внимание запросам и нуждам людей, создание рабочих мест. Исходя из этого, необходимы разработка и принятие новой Государственной программы на 2008-2010 годы, которая должна учесть недостатки действующей Госпрограммы и иметь социальную направленность, в первую очередь, на повышение доступности жилья для граждан, имеющих различные уровни доходов.
Итоги реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, за 2005-2006 годы по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлены 565,8 млрд. тенге инвестиций. Введены в эксплуатацию 11,23 млн. кв. метров общей площади жилых домов, в том числе:
в 2005 году - 5,04 млн. кв. метров (184,2 % к 2004 году);
в 2006 году - 6,19 млн. кв. метров (124 % к 2005 году).
В рамках Госпрограммы ведется строительство коммунального жилья для социально защищаемых слоев населения. За два года построено 394,4 тыс. кв. метров общей площади жилья (4752 квартиры), в том числе за 2005 год - 183,7 тыс. кв. метров (2302 квартиры), за 2006 год - 210,7 тыс. кв. метров (2450 квартир).
За два года за счет кредитных средств, выделенных местным исполнительным органам (далее - МИО) на строительство ипотечного жилья, построены 17878 квартир общей площадью 1618,7 тыс. кв. метров, в том числе за 2005 год - 11764 квартиры (953,9 тыс. кв. метров), за 2006 год - 7811 квартир (664,8 тыс. кв. метров).
В соответствии с Госпрограммой выделение кредитных средств на строительство доступного жилья на 2005-2007 годы предусматривалось в объеме 126 млрд. тенге. Однако фактически на эти цели были выделены 86 млрд. тенге, так как в 2006-2007 годах 40 млрд. тенге из запланированных объемов кредитных средств были направлены на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки.
В целях восполнения снятых средств постановлением Правительства Республики Казахстан от 24 октября 2006 года N 1021 "О внесении изменений в постановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года N 57 и от 3 марта 2006 года N 146" срок возврата кредитных средств, выделенных в 2005-2006 годах, продлен с 2-х до 3-х лет. За счет этого дополнительно инвестировано 86 млрд. тенге.
За прошедший период наибольшее развитие получило индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС), как наиболее дешевое.
В 2005 году в рамках ИЖС были введены 2,5 млн.кв. метров, в 2006 году - 3,6 млн.кв. метров.
В 2006 году на обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки выделены 20 млрд. тенге, в том числе 10 млрд. тенге к районам ИЖС. На 2007 год предусмотрены на эти цели 30 млрд. тенге, в том числе 22,8 млрд. тенге к районам ИЖС.
Предприятиями и организациями частной формы собственности за 2005-2006 годы введены в эксплуатацию 2,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов.
В ходе реализации Госпрограммы в нее были внесены изменения, предусматривающие увеличение объемов строительства жилья за три года с 12 млн. кв. метров до 15,8 млн.кв. метров.
К сильным сторонам Госпрограммы относятся стимулирование роста темпов жилищного строительства, создание условий, повышающих привлекательность жилищного строительства для инвестиций, создание механизма кредитования МИО для строительства доступного жилья с последующей реализацией приоритетным категориям граждан, установление минимальных параметров ипотечного кредитования и системы жилищных строительных сбережений, внедрение системы гарантирования ипотечных кредитов, выданных на покупку доступного жилья, возобновление строительства коммунального жилья и улучшение жилищных условий около 290 тыс. семей (прогноз).
В целях реализации Госпрограммы Правительством Республики Казахстан были приняты регламентирующие нормативные правовые акты.
Законодательная основа, предусматривающая налоговые преференции для строительства арендных домов частными застройщиками, создана.
Принят Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросу развития арендного сектора жилья", предусматривающий создание условий для развития арендного сектора жилья.
Вместе с тем, слабыми сторонами Госпрограммы являются: недоработки в работе МИО по выделению земельных участков под ИЖС, непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья, продолжающийся рост цен на коммерческое жилье, опережение и превышение спроса на жилье над предложением, несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья, неучтенность альтернативных механизмов жилищного строительства, таких, как жилищно-строительные кооперативы и государственно-частное партнерство, практически неучастие системы сберегательных строительных сбережений в реализации Госпрограммы и отставание развития строительной индустрии.
Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.
Растущие темпы строительства в республике позволяют прогнозировать в 2007 году ввод в эксплуатацию за счет всех источников финансирования по Госпрограмме 6,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов, при предусмотренном объеме 5,7 млн. кв. метров.
За три года, с 2005 по 2007 годы, при плане 15,8 млн. кв. метров прогноз ввода жилья составляет 17,9 млн. кв. метров, при этом улучшат свои жилищные условия около 290 тыс. семей.
В течение трех лет в каждой области, городах Астане и Алматы предусматривалось строительство коммунального жилья - по три 100-квартирных жилых дома для социально защищаемых слоев населения, или 4880 квартир. Ожидаемый ввод составит 442,4 тыс. кв. м., или 5352 квартиры.
За счет бюджетного кредитования в 2005-2007 годы при плане 2406,8 тыс. кв. метров (29512 квартир) будет построено 2618,7 тыс. кв. метров (32075 квартир) для приоритетных категорий граждан.
В 2005-2007 годы за счет собственных средств предприятий и организаций негосударственного сектора будет построено 5,04 млн. кв. метров коммерческого жилья.
Этими предприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые дома, реализуемые напрямую покупателям со средним и высоким доходом. Указанными застройщиками решается комплекс задач по проектированию и строительству многоквартирных жилых домов нового поколения, уникальных по архитектуре и технической сложности, с применением новейших технологий и материалов.[6]
Заключение
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:
1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.
2. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.
3. Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 9-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.
4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.
5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.
6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться
7. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.
Список использованной литературы
1. Грибанова Светлана “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002г.
2. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
3. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49
4. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
5. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной
6. www.akorda.kz
7. www.inform.kz
8. журнал “БАНКИ КАЗАХСТАНА ” • №2 • 2008 статья “Ипотечный кризис в США и его влияние на финансовый рынок Казахстана” Баишев Б.К.
9. www.nationalbank.kz
10. www.stat.kz
11. Второй Всероссийский Конгресс Ипотечных и Кредитных Брокеров(27 октября 2008 г)
12. www.kmc.kz
13. www.gazeta.kz
14. www.ipoteca.kz
15. www.wfin.kz
16. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
17. Мельников В.Д. Основы финансов. Учебник. – Алматы: ТОО «Издательство LEM», .2005
18. Мельников В.Д., Ильясов К.К. Финансы. Учебник для вузов. – Алматы: ФинЭко, 2001
19. Берстембаева Р.К.Организация государственных финансов в отдельных развитых странах. /Алматы, Институт Развития,2001г.
20. Баймуратов У.Национальная экономическая система. Алматы, издательство «Гылым», 2000г.
21. Баймуратов У.Деньги и финансы: нелинейная система. Алматы, 2005г.
22. Баймуратов У. Инвестиции и инновации: нелинейный синтез. Том 3.Алматы, БИС,2005г.
23. Баймуратов У.Финансы Казахстана Том 2.Алматы,издательствуо БИС.2005г.
24. Финансово-кредитный словарь. Т.1,2,3 – М.: Финансы и статистика, 1984, 1986, 1988
25. Ведомости Парламента Республики Казахстан. – Астана: Аппарат Сената Парламента Республики Казахстан
26. Нормативные акты по финансам, налогам, бухгалтерскому учету, страхованию. Министерство финансов Республики Казахстан. Официальное издание. – Алматы, «Каржы-Каражат».