МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИИ УКРАИНЫ
ДОНЕЦКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ЭКОНОМИКИ И ТОРГОВЛИ
ИМЕНИМИХАИЛА
ТУГАН - БАРАНОВСКОГО
Кафедра_маркетинга и коммерческого дела
Курсовая работа
по дисциплине: «Инфраструктура товарного рынка»
на тему: «Организация работы брокерских фирм
»
Студентки Гончаровой Е.В.
Специальность: 7.050108 «Маркетинг»
Курс 4 группа МТ-07 «А»
Форма обучения: дневная
Руководитель: Белякова О.В. к.э.н.
Работа к защите____________________
«___»________________________2011г.
Донецк 2011 г.
Содержание
Введение
1. Брокерская фирма как хозяйствующий субъект. Её функции и организация деятельности
1.1 Правовые основы брокерской деятельности. Основные понятия
1.2 Функции брокерской фирмы
1.3 Рациональная организация брокерских предприятий
2. Анализ регионального рынка брокерских услуг, анализ организации деятельности
2.1 Характеристика брокерской фирмы «Агентство класс»
3. Методы совершенствования работы брокерских услуг на рынке Украины
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Брокерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых является систематическое получение прибыли. Отсутствие у украинских брокерских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных брокерских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию брокерских организаций в Украине. Отсутствие институтов их государственного регулирования и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка брокерских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.
В современных рыночно - трансформационных условиях брокерская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр брокерских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения их социально-экономическое развитие. Эти факторы и определили актуальность темы данного исследования.
Целью курсовой работы является исследование функций брокерских фирм, а так же организация их деятельности.
Достижению данной цели способствует решение следующих задач:
1 Рассмотрение правовых основ брокерской деятельности.
2 Определение сущности брокерских организаций в экономике страны на современном этапе;
3 Изучение основных направлений деятельности брокерских фирм.
4 Рассмотрение основных функций брокерских организаций.
5 Выявление рациональной организации брокерских фирмы.
6 Анализ развития регионального рынка брокерских услуг.
7 Анализ организации деятельности брокерских фирмы «Агентство Класс»
Объектом исследования являются брокерские фирмы как хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность на Украинском рынке недвижимости. Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся на рынке недвижимости в процессе осуществления брокерских деятельности.
При написании работы были использованы законодательные и нормативные акты по вопросам развития в Украине предпринимательской деятельности, по организации брокерской деятельности, труды ведущих отечественных ученых-экономистов и специалистов по вопросам функционирования брокерских организаций. Были изучены и обобщены труды Есипова В.Е., Рахмана И.А., Новикова Б.Д., Ресина В.И., Горемыкина В.А., Бугулова Э.Р., Волочкова Н.Г., Максимова С.Н., Соловьева М.М., Полянского А.И. и др.
Глава 1 Брокерская фирма как хозяйствующий субъект. Его функции и организация деятельности
1.1 Правовые основы брокерской деятельности. Основные понятия
В настоящее время правовое регулирование брокерской деятельности, осуществляется на уровне правовых и нормативных актов органов исполнительной власти Украины.
Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Украины в области брокерской деятельности являются в соответствии с Конституцией, составной частью правовой системы. Если международным договором установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством в области брокерской деятельности, применяются правила международного договора.
Отсутствие закона, регулирующего деятельность брокеров, объективно усложняет практику осуществления брокерской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих брокеров, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлтерской деятельности на всей территории Украины - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка брокерских услуг.
В понятие и содержание брокерской деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом брокеры в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Украинский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли брокерские фирмы должны разными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости.
Поэтому брокерские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще недостроенные объекты недвижимого имущества. Они имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.
Можно сказать, что в Украине и в развитых зарубежных странах профессия брокера имеет несколько различное содержание. Если за рубежом брокер - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости, в данном случае в обязанности брокера входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству.
В нашей же стране такое "полное" содержание деятельности брокерских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых городах. В большинстве же регионов профессиональная деятельность брокера сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.
Брокерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Брокерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.
Брокерские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении брокерской деятельности.
Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют брокерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.
Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.
Существует несколько основных видов деятельности брокера. Например, деятельность брокера в качестве:
1) агента или поверенного;
2) риэлтора;
3) дилера;
4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества [20].
Брокерские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.
Например, брокерские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к брокерским фирмам, но это необходимо им для нормального существования.
Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить, брокеру совершать, любые действия с его недвижимостью.
Для выполнения любых действий от имени клиента брокеру необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.
Следует отметить, что термин "брокерская фирма" в контексте украинского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина "брокер", обозначенного в 1960-х гг. в США.
Сегодня в Украине происходит процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими.
Но, несмотря на разрозненность и неоднородность украинской экономики, рынок брокерских услуг по стране растет и развивается.
Брокерская деятельность в Украине представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельными участками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом брокерская фирма может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересах которого совершается сделка.
Во времена СССР зарегистрированных брокеров не существовало. Продажа и покупка недвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное «Бюро по обмену жилой площади». Возле которых, в 1970-1980 годы, можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.
В 1990-2000 года профессия была лицензируемым видом деятельности, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. По состоянию на май 2010 года, часть брокеров работают в частном порядке - лицензирование этого вида деятельности, согласно украинскому законодательству не требуется. Другие трудятся в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного проведения сделок [27].
1.2 Функции брокерской фирмы
К основным функциям брокерской фирмы относят:
1) осуществление любых операций на рынке недвижимости в соответствии с законодательством с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;
2) получение информации о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;
3) изучение спроса и предложения на рынке недвижимости;
4) регистрация поступающих предложений по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проведение ознакомительного осмотра. В отдельных случаях заключение эксклюзивных договоров между собственниками и агентством;
5) осуществление поиска потенциальных покупателей и арендаторов, установление с ними деловых контактов;
6) организация ознакомления покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;
7) оформление заявки покупателей, подбор вариантов продаж или сдачи внаем;
8) согласование договорных условий, оформление операции с недвижимостью;
9) в ходе подготовки и совершения сделки представление права и законные интересы всех сторон по договору;
10) обеспечение своевременного получения платежных документов по окончании сделок;
11) информирование клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;
12) организация подписания договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;
13) содействие своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;
14) представление интересов клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;
15) составление установленной отчетности о выполняемой работе.
16) реклама своей деятельности;
17) получение от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке;
18) получение в разумно необходимый срок, в государственных органах и иных организациях, информационные справки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.
Закон о брокерской деятельности до сих пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых брокерской фирмой, не закреплен. Таким образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.
Как было указано выше, к брокерским услугам можно отнести:
1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;
2) деятельность риэлтора в качестве брокера;
3) деятельность риэлтора в качестве дилера;
4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;
6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Качество предоставленных потребителю брокерских услуг определяется выполнением всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения брокером сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом [8].
Качество предоставленной потребителю брокерской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя, либо продажей (передачей в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения брокером определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.
Брокер, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:
1) приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;
2) приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;
3) приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;
4) передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;
5) при исполнении договора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;
6) проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.
Выполнение этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний об этом в договоре, заключаемом им с потребителем.
Приобретение брокером в собственность потребителя спорного недвижимого имущества либо имущества, юридическая возможность использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии иного прямого письменного согласия потребителя.
Своевременность предоставления потребителю услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения брокером принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.
Каждый вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между фирмой и клиентом.
Предоставление брокером услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров.
брокерские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг, договор агентирования. Соответственно, существенные условия заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров. Законодательство не содержит требований относительно формы договора по оказанию брокерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок [1].
Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию брокерских услуг, поэтому брокер вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов услуг (осуществление отдельных видов деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.
В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.
1.3 Рациональная организация брокерских предприятий
Рассмотрим необходимые условия для организации брокерского бизнеса.
Для осуществления брокерской деятельности необходимо:
1. зарегистрировать юридическое лицо, одним из видов деятельности которого является брокерская деятельность или получить регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя без организации юридического лица;
2. обучить специалистов в специализированном учебном центре на курсах брокеров;
3. организовать поиск клиентов, нуждающихся в брокерских услугах и начать осуществлять брокерскую деятельность.
Как правило, бизнес начинают минимальным составом - от двух до четырех человек. Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия может увеличиваться. Введение новых сотрудников приводит к повышению эффективности предприятия. Сохраняется желание к дальнейшему увеличению предприятия. С определенного момента возникают сложности в управлении - директор не успевает следить за деятельностью подчиненных, что приводит к ошибкам и проведению «левых» сделок (выполняются под маркой фирмы, но финансовые результаты полностью присваивают лица, проводившие сделку). Это наносит финансовый ущерб и негативно сказывается на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структуре предприятия и организации.
Проведенный анализ опыт большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги с различной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие на эффективность предприятия:
• организационная структура предприятия;
• лидерские качества руководителя;
• квалификация сотрудников и соответствие занимаемой должности;
• численность предприятия.
Для определения четких критериев риэлтерского предприятия примем следующие признаки рационально организованного предприятия:
• фирма строится по иерархическому принципу;
• чем больше эффективно работающих специалистов в фирме, тем лучше ее состояние ее бизнеса;
• руководитель любого звена может эффективно управлять не более 7 специалистами (выводы психологов);
• штат фирмы должен квалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолевать трудности конкурентной борьбы [11].
На основании этих признаков можно вывести формулу, определяющую предельную численность рационально организованного предприятия:
где
К— число сотрудников рационально организованного предприятия;
п — число уровней организации предприятия (натуральное число);
N - максимально число уровней организации предприятия.
Любая фирма должна иметь первого руководителя. Первый руководитель нанимает работников, организует и руководит их деятельностью, ведет административно хозяйственную деятельность. Возможные варианты.
1) При N = 0 число сотрудников равно единицы. Данная ситуация соответствует случаю - индивидуальный предприниматель. Индивидуальные предприниматели - риэлторы на рынке недвижимости практически не работают, так как клиенты предпочитают иметь дело с фирмами, считая их более надежным вариантом;
2) При N = 1 число сотрудников К может варьироваться от 2 до 8. Минимальный состав одноуровневой фирмы 2 человека. На практике такой состав встречается на начальном этапе существования фирмы. Чаще всего это семейная пара, организовавшая юридическое лицо и делящая между собой все обязанности – директора, бухгалтера, секретаря, водителя и брокера. Работа в такой фирме достаточно сложна, утомительна. Большое количество дополнительных обязанностей отвлекает от основного дела – риэлтерской деятельности. Прием новых сотрудников позволяет произвести специализацию, повысить эффективность каждого специалиста.
Предельный состав рационально организованной одноуровневой фирмы (1 руководитель и 7 подчиненных) Дальнейшее развитие фирмы должно происходить путем введения двухуровневой системы организации предприятия.
3) При N=2 число сотрудников К должно не превышать 57.
Фирму с двухуровневой организацией назовем – средней фирмой. Такая фирма состоит из группы подразделений. Организацией и руководством подразделений занимаются руководители среднего звена. Первый руководитель взаимодействует с руководителями среднего звена (начальники отделов). В таком предприятии создается несколько риэлтерских подразделений (отделы по районам города, отдел по земле и загородным объектам, отдел по междугородним сделкам). Наряду, со специалистами, работающими с клиентами (риэлторы, юристы, оценщики, строители) (см. прил.№2) и непосредственно участвующих в формировании прибыли фирмы, присутствуют «непроизводственные» специалисты (работники бухгалтерии, отдела маркетинга, охранники и секретари. Общее количество «непроизводственных» специалистов должно не превышать 20-25% от общей численности предприятия.
Обязанности по кадровому учету специалистов предприятия целесообразно вменит секретарю директора.
Специалисты отдела маркетинга осуществляют рекламную деятельность, изучают тенденции развития рынка недвижимости, отслеживают деятельность конкурентов, следят за поддержанием высокого имиджа предприятия. Число специалистов отдела маркетинга должно быть не более четырех. Вопросы обучения и переподготовки специалистов предприятия вменить в обязанности одному из специалистов отдела маркетинга.
Охранники включаются с состав отделов и могут параллельно исполнять функции секретаря отдела.
4) При N = 3 число сотрудников К не должно превышать 400.
Такое предприятие назовем крупной фирмой. Первый руководитель (генеральный директор) руководит работой совета директоров [см. прил. № 3] и взаимодействием дирекций между собой. Директоры по направлениям деятельности возглавляют соответствующие дирекции. Секретарь - референт осуществляет техническую подготовку и фиксацию работы Советов директоров, регулирует поток внешних обращений по каналам связи (телефон, факс, почта, электронная почта), общается с посетителями и определяет, кто может решить их вопрос и обеспечивает взаимодействие посетителя и специалиста фирмы.
В рационально организованной фирме существует четкое разграничение полномочий членов Совета директоров и порядок взаимодействие дирекций по производственным вопросам. Действует регламент работы Совета директоров и принятия решений. График проведения Советов директоров составляется как минимум на два месяца, а план работы на год. Разработана классификация вопросов и определен уровень, на котором они могут быть решены.
Существуют заместители генерального директора из числа директоров, которые исполняют обязанности генерального директора в его отсутствие. Обычно заместителем генерального директора назначают финансового директора или директора по перспективному развитию, хотя могут быть и другие варианты.<
Предложен один из вариантов организации дирекции вторичного рынка. В дирекции работают брокеры, оценщики, юристы и охранники. В крупных фирмах они могут подразделяться на категории, в зависимости от их квалификации.
Отделы 1- 4 располагаются в различных районах города в филиалах предприятия. Они специализируются на привлечении и обслуживании жителей соответствующего района. Это позволяет предоставлять быстро и квалифицированно брокерские услуги внутри района, четкое взаимодействие между отделами, совершающие сделки, в которых участвуют клиенты из разных районов.
Отдел дач, особняков и земли специализируется на предоставлении риэлтерских услуг, как правило, в пригородной зоне. Специалисты этого отдела должны хорошо владеть особенностями заключения сделок с дачами, особняками и землей. Как правило, по каждому объекту проводится оценка стоимости и создается видеоролик или фотопрезентация. Это позволяет предметно разговаривать с клиентами в офисе. Показ на месте организуется для тех клиентов, которые заинтересуются предложенными материалами. Специалисты этого отдела, должны хорошо знать пригород иметь необходимые транспортные средства и мобильную связь.
Отдел междугородных обменов занимаются решением проблем клиентов, которые хотят сменить город проживания, купить или продать объект недвижимого имущества в другом городе. Эти услуги самые затратные по времени и по финансовым средствам и сопряжены с командировками и взаимодействием с риэлтерскими предприятиями других городов (если нет собственных филиалов). Однако эти сделки приносят и больший доход предприятию, из-за большой разницы цен на недвижимость в разных городах.
В городах, где наблюдается экономический рост, существенно увеличивается население за счет миграции из неблагополучных районов. Возникает потребность во временном жилье. Рынок аренды жилья активизируется. Отдел аренды жилья предлагает собственникам жилья квалифицированную помощь по юридическому оформлению договора аренды и писка клиентов, а арендаторам поиск необходимого жилья. Эти операции приносят наименьшую прибыль. На их обслуживание обычно используют брокеров-стажеров или временных работников, обычно студентов.
Дирекция первичного рынка занимается реализацией объектов недвижимости в новостройках в качестве посредников фирм представляющих интересы собственников этих объектов. В данном подразделении могут создаваться отделы, которые привлекают клиентов для долевого строительства домов или продажи объектов недвижимого имущества в рассрочку.
Дирекция по девелопменту реализует программы реконструкции и создания нового жилья, используя собственные и заемные средства. Девелопмент из дополнительной услуги покупателям и продавцам в виде ремонтных и реконструкционных работ в квартирах и домах перерос в самостоятельный полноценный бизнес. Сегодня девелоперские структуры занимаются реконструкцией расселенных коммунальных квартир и особняков под офисы и жилье, созданием мансардных этажей на существующих зданиях, реконструкцию квартир на первых этажах под магазины с отдельным входом, возведением павильонов и ангаров, строительством многоэтажных домов. Эти операции требуют привлечения больших средств на длительный период, поэтому девелоперские проекты должны быть тщательно проработаны и получить оценку различных специалистов.
Дирекция по общим вопросам состоит из технического отдела (3 - 4 чел.), отдела кадров (2-3 чел.), службы безопасности (4-6 чел.), отдела дополнительных услуг (3 - 4 чел.). Технический отдел обеспечивает работников предприятия всем необходимым для успешной работы (офисная мебель, компьютерная техника, средства связи, средства передвижения и расходные материалы). Отдел кадров занимается осуществлением кадровой политики предприятия (подбор, ведение базы данных «Кадры», контроль за карьерным ростом специалистов) и решением социальных вопросов работников предприятия. Служба безопасности обеспечивает безопасность деятельности предприятия, следит за сохранением коммерческих тайн предприятия. Отдел дополнительных услуг занимается реализацией товаров и услуг, сопутствующих основным услугам. Это может быть магазин стройматериалов, художественный салон или кафе.
Финансовая дирекция состоит из планово - экономического отдела (3 -4 чел.) и бухгалтерии (3-5 чел.). Планово - экономический отдел занимается составлением бюджета предприятия, проводит экономический анализ инвестиционных предложений и планирование финансовых потоков. Бухгалтерия занимается бухгалтерской отчетностью, ведет учет затрат и себестоимость работ и услуг, проводит расчеты с клиентами и работниками предприятия.
Дирекция по маркетингу является одним из важнейших подразделений предприятия. В ней разрабатываются миссия предприятия, маркетинговая стратегия и тактика, фирменный стиль, рекламная компания [28]. Кроме того, дирекция по маркетингу осуществляет работы по созданию новых и внедрение существующих информационных технологий, необходимых для успешной работы и развития предприятия, занимается вопросами организации обучения и переподготовки кадров .
Отдел рекламы разрабатывает фирменный стиль (совокупность изобразительных, визуальных, информационных средств, с помощью которых фирма подчеркивает свою индивидуальность) и правила его использования, проводит рекламные компании, создает фирменную продукцию (вывески, указатели, визитки, бланки и т. п.). В состав отдела входят дизайнеры и специалисты PR.
Отдел информационных технологий занимается разработкой новых и внедрение существующих информационных технологий на рабочих местах специалистов предприятии:
• формирует локальную компьютерную сеть предприятия, организуют систему автоматизированного документооборота предприятия;
• создают и поддерживают web - сайт предприятия;
• обеспечивают подключение к глобальной компьютерной сети, обслуживающей брокерские и девелоперские предприятия города и страны.
Отдел обучения и презентаций занимается вопросами переподготовки и обучения специалистов, проведением мероприятий рекламирующие деятельность предприятия (выставки, презентации, рекламные акции) и мероприятия повышающие имидж предприятия (выставки детского творчества, конкурсы и спортивные соревнования, благотворительные акции). Специалисты отдела изучают образовательные программы, предлагаемые для обучения и повышения квалификации работников фирмы различными образовательными учреждениями, оценивают их эффективность и предлагают Совету директоров программу обучения и переподготовки специалистов. Первичный инструктаж вновь принятых на работу специалистов и отдельные вопросы ведения и организации бизнеса специалисты отдела ведут самостоятельно.
5) Для значений N > 3 не изучено, так как управление гигантских риэлтерских фирм многократно возрастает и под силу только управленцам высочайшего класса. При необходимости дальнейшего развития бизнеса, разумнее создавать группы предприятий объединенных одним фирменным стилем и высшим руководством.
Глава 2 Анализ регионального рынка брокерских услуг, анализ организации деятельности фирмы
2.
1 Характеристика брокерской фирмы «Агентство КЛАСС»
ООО «Агентство КЛАСС» - динамично развивающаяся компания с серьезными амбициями и активной позицией. Она была основана в 2001 году командой профессионалов с многолетним опытом совместной работы, отсюда отлаженная технология работы.
Специалисты агентства работают на рынке недвижимости Киева уже более 10-ти лет, в течение которых добились успеха и огромного опыта в этом бизнесе.
«Агентство КЛАСС» имеет лицензию на осуществление брокерской деятельности: регистрационный номер 79816 от "27" апреля 2001г., выдана Департаментом по управлению государственным имуществом Киевской области.
Компания «Агентство КЛАСС» готова нести финансовую ответственность за каждую проведенную сделку и может документально это подтвердить, тем самым даёт своему клиенту гарантию безопасности сделок. Юридически это выглядит в виде гарантийного или страхового обязательства. Подобное обязательство гарантирует клиентам в случае потери права собственности на приобретенный объект денежную компенсацию в размере полной стоимости приобретенной квартиры или предоставление другой жилплощади равной по стоимости.
Виды деятельности риэлтерской фирмы «Агентство КЛАСС»:
· Различные сделки с недвижимостью (компания выступает в роли агента, брокера, посредника);
· Сделки с использованием банковских программ кредитования (деятельность риелтора в качестве поверенного, посредника при заключении сделок);
· Сделки с коммерческой недвижимость (услуги брокера, дилера, посредника, предоставление консультационных услуг);
· Услуги финансовой сферы (вклады населения в недвижимость) [27].
Для того чтобы определить место данной компании на рынке риэлтерских услуг необходимо провести сравнительный анализ фирм – аналогов.
Проанализировав аналоги можно сделать вывод, что исследуемая брокерская фирма «Агентство КЛАСС» имеет серьёзных конкурентов, таких как «Саба – С» и «Риал – сервис», так как они осуществляют услуги, которые «Агентство КЛАСС» не использует в своём виде деятельности [27].
Структура управления организацией - совокупность специализированных функциональных подразделений, взаимосвязанных в процессе обоснования, выработки, принятия и реализации управленческих решений.
Основными элементами организационной структуры являются:
· уровни управления;
· подразделения и звенья управления;
· управленческие связи.
Эффективность работы организации существенно зависит от организационной формы, выбранной для управления им, в данном случае это общество с ограниченной ответственностью. Этот выбор влияет на количество уровней управления организацией, количество звеньев управления на каждом уровне, трудоемкость выполнения функций управления, затраты на управления [18].
Рассмотрим подробнее организационную структуру ООО «Агентство КЛАСС».
Организационная структура ООО «Агентство КЛАСС».
Данная организационная структура является линейной, т.е. во главе каждого подразделения стоит руководитель, сосредоточивший в своих руках все функции управления и осуществляющий единоличное руководство подчиненными ему работниками [20].
Его решения, передаваемые по цепочке "сверху вниз", обязательны для выполнения нижестоящими звеньями. Выявим преимущества и недостатки данной организационной структуры:
Преимущества:
· единоначалие, простота проявления властных полномочий;
· оперативность в принятии управленческих решений;
· четко выраженная личная ответственность, в том числе и руководителей за конечные результаты деятельности;
· экономичность и эффективность;
· согласованность действий исполнителей.
К числу недостатков можно отнести:
· отсутствие звеньев по планированию и подготовке решений;
· приоритетность оперативного управления, инертность, сдержанное восприятие всего нового;
· критерии эффективности и качества работы подразделений и организации в целом - разные;
· большое число "этажей управления" между работниками и генеральным директором;
перегрузка управленцев верхнего уровня;
· повышенная зависимость результатов работы организации от квалификации, личных и деловых качеств высших управленцев.
Функции организационной структуры брокерской фирмы
| Элемент | Функции |
| Генеральный директор | Распределение заданий по отделам в зависимости от вида предоставляемой услуги |
| Консультант | Оказывает помощь клиентам в оформлении документов для ипотечного кредитования |
| Агент | Осуществляет деятельность по поводу таких услуг как: покупка/продажа недвижимости, аренда. |
| Секретарь | Консультация клиентов по видам услуг предоставляемых агентом, осуществление связи между директором и сотрудниками |
| Финансист | Формирование отчета финансовой деятельности, консультация по вкладам в недвижимость. |
| Бухгалтер | Расчёт з/п сотрудников, осуществление различных операций расчёта с клиентам |
| Юрист | Правовая консультация по всем видам предоставляемых услуг в фирме |
| Охранник | Осуществление безопасности фирмы |
Единоличным исполнительным органом фирмы является Генеральный директор. Связь между сотрудниками и генеральным директором, а также между генеральным директором и клиентами осуществляет секретарь.
Структурными подразделениями фирмы являются отделы:
1. Юридический отдел содержащий юристов;
2. Брокерский отдел, возглавляемый начальником отдела, который в свою очередь руководит штатом агентов;
3. Отдел безопасности, возглавляемый начальником безопасности и имеющий в подчинении штат охранников;
4. Отдел по ипотечному кредитованию, возглавляемый начальником отдела, который руководит штатом консультантов;
5. Финансовый отдел возглавляемый начальником отдела, который имеет в своём подчинении сотрудников отдела (финансистов) и бухгалтеров.
В структуре данной фирмы «Агентство КЛАСС» прослеживается специализация по выбранным сегментам рынка:
· Ипотечное кредитование;
· Покупка/продажа недвижимости на первичном /вторичном рынке;
· Принятие денежных вкладов от населения в недвижимость.;
3.
Методы совершенствования работы брокерских услуг
на рынке Украины
С каждым годом масштаб деятельности брокерских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением как количества человек занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов оборотов сегмента рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками - брокерскими фирмами.
В последнее время заметно выросла производительность труда работника брокерской фирмы, в частности – доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Этот показатель есть следствие как устойчивого роста цен на недвижимость, заметно опережающий рост цен на потребительские товары и цены на услуги организаций в других сферах, так и роста размера комиссионно-посреднического процента, а также роста оборота за счет интенсивности (эффективности) фирмы работы на рынке. Как известно чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлтерская фирма после осуществления сделки купле-продаже. Доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлтерской фирмы [2]. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлтерской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлтерских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами.
Такого рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется в большинстве городов, в крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах его размер значительно ниже. Вознаграждение риэлтора в большой степени зависит от развитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированности проведения сделок. В ряде случаев необходимо учитывать и факт наличия так называемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может доходить до 8-10% [3]. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система разного рода надбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту для прохождения сделки (разного рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм в большинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованных посредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантии законности сделок. В ряде случаев, неорганизованные посредники, имеют возможность снизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществление своей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками, тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того они не несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно и составляет порядка 19-28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фонда заработной платы) при традиционной системе налогообложения, 14-22% от общего оборота – у субъектов малого предпринимательства, перешедших на специальные режимы налогообложения (упрощенная система бухгалтерского учета и отчетности). Большинство как столичных так и региональных фирм являются субъектами малого предпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек. Тем не менее, даже в крупных фирмах нередки случаи, когда в фирме работают неоформленные должным образом сотрудники, заработная плата выплачивается «в конвертах», фирма имеет «левые», не поступившие в кассу обороты. В регионах этот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивидуальных предпринимателей, которые более мобильны, чем крупные брокерские фирмы.
При общем росте количества посредников, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости, отмечается непостоянство состава участников рынка. Многие фирмы организуются путем «выхода из тени», то есть путем регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя лицами, занимающимися оказанием такого рода услуг в нелегальном порядке (частными посредниками), регистрации фирмы бывшими наемными работниками других фирм, не довольных сложившейся системой распределения доходов, выхода на рынок вновь созданных организаций, вследствие достаточно низкого барьера входа на данный рынок. Необходимо также отметить и дезинтеграционные процессы: фирмы, заработавшие достаточные капиталы могут переходить на другие рынки, в частности – рынок инвестиционно - строительных услуг, который более выгоден, чем риэлтерский рынок, а также могут ликвидировать данный вид деятельности в связи с тем, что основными клиентами посреднической деятельности являются частные лица, работа с которыми трудоемка и не приносит значительных доходов, вследствие низкой платежеспособности клиентуры (особенно в малых городах).
Анализ деятельности отдельных компаний-лидеров рынка услуг и выявление компаний наиболее эффективно работающих на рынке. Как видно, из последней графы таблицы, объем оказываемых услуг (выполняемых работ) в несколько раз превысил рост численности сотрудников соответствующих организаций. По некоторым организациям объем работ в денежном выражении в 20 и более раз опережал численность сотрудников, выполнявших эти работы. Для большинства фирм нормальное соотношение колеблется от 6 до 8,36. Между тем, есть основания считать, что имеется достаточно жесткая корреляция между ростом численности и реальным объемом работ, выполнявшихся риэлтерскими организациями. результате чего нагрузка на одного сотрудника в 2007 г. была меньше, чем в 2002 г. В малых городах, доходы на одного сотрудника брокерских организаций увеличиваются по мере роста масштабов их деятельности.
Набор приоритетов государственной поддержки рынка недвижимости включая и брокерский бизнес, по мнению самих предпринимателей, должен быть иным, нежели он складывается в практике. Развитие рынка недвижимости требует развития субъектов этого рынка, в частности брокеров путем предоставления им неиспользуемых офисных площадей из состава муниципального имущества, содействие в покупке, в том числе и за счет кредитов необходимого оборудования для оснащения офисов, покупки программного обеспечения, установление кооперационных связей с крупными строительными предприятиями) [4]. Значительное число брокеров формулируют совсем не новую идею о том, что наиболее эффективной формой государственной помощи риэлтерский бизнес считал бы такую ситуацию, когда государственные структуры не мешали бы вести нормальную производственно-хозяйственную деятельность. Таким образом, развитие цивилизованного брокерского бизнеса требует усилий, как со стороны государства, так и самих брокеров, объединенных в общественные саморегулируемые организации.
Заключение
В данной курсовой работе «Брокерская фирма, ее функции и организация деятельности» были рассмотрены правовые основы риэлтерской деятельности, основные понятия и функции, примеры организации риэлтерских предприятий,
В практической части мы достигли цели, обозначенной во введении данной курсовой работы, а именно исследование функций брокерских фирм, а так же организация их деятельности.
Для наиболее эффективного функционирования брокерской фирмы необходимо составить оптимальную организационную структуру компании, выбрать наиболее подходящий стиль для вашей компании, предоставлять как можно больший спектр услуг, тогда такая фирма будет близка к успеху.
Еще одним из действенных средств достижения успеха - является четкое соблюдение брокерскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства, а также правил ведения бухгалтерского учета.
Необходимо также понимать, что в нашей стране, рынок имеет совсем другую структуру, чем в других странах и, в принципе, существование крупной брокерской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и получения крупной прибыли фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Брокеры сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в наем. Брокеры в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.
Разумеется, основа любой организации, в том числе и агентства недвижимости, это люди. От того, какой стиль управления используется руководящим составом (менеджеры, начальники департаментов, директора) в огромной степени зависит структура организации.
Наиболее подходящий стиль управления брокерской компании – демократический.
В структуре универсального агентства недвижимости должна прослеживаться специализация по выбранным сегментам рынка. Вовсе не обязательно, чтобы компания охватывала все сегменты (все зависит от выбранной стратегии, управленческих и финансовых ресурсов компании - имеются успешные компании, специализирующиеся только на каком-то одном сегменте.), но совершенно необходимо, чтобы по каждому из выбранных сегментов работали выделенные, специализированные отделы.
Что касается сотрудников, то брокер должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтор, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование.
В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция - один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально.
Таким образом, в моей курсовой, я рассмотрела организационную структуру и организацию производства риэлтерской фирмы. Цели и задачи курсовой работы - достигнуты.
Список использованной литературы
1. Гражданский Кодекс Украины
2. Закон Украины от 22.04.96 г. «О рынке ценных бумаг»
3. Постановление от 11.10.99 г. № 9 «Об утверждении Правил осуществления брокерской и дилерской деятельности на рынке ценных бумаг Украины»
4. Постановление от 22.09.2000 г. № 18 «Об утверждении Правил осуществления брокерской деятельности на рынке ценных бумаг с использованием денежных средств клиентов»;
5. Алферов В. Рейтинг рейтингу рознь // Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru
6. Аринин С.О., Кочешкова И.П., Шенкер О.О., Исаханян М.Л.. Украинский рынок акций: доходность падает// Рынок ценных бумаг.
7. Беленькая О.С. Сколько стоит кредитный рейтинг // Рынок ценных бумаг,
8. Галанов В.А., Басов А.И. Биржевое дело. Финансы и статистика, 2005, 304 с.
9. Галанова В.А., Басова А.И. Рынок ценных бумаг.: Финансы и статистика, 2002, 448 с.
10. Гинзбург Б.О. Методология оценки рисков в применении к украинскому рынку. Насколько корректны рейтинги // Рынок ценных бумаг,
11. Гуревич М.А., Господарчук Г.Л., Малкина М.И., Яшина Н.Л. Инструменты финансового рынка для развития предприятия: реальный опыт и проблемы. // Рынок ценных бумаг.
12. Зак М.Р. Фондовый рынок: итоги первого и прогноз на второе полугодие 2003 г. // Рынок ценных бумаг.
13. Килячков А.С. Корпоративное управление как фактор привлечения и защиты инвестиций// Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru
14. Килячков А.А., Чалдаева Л.А., Рынок ценных бумаг и биржевое дело. – М.: Юристъ, 2001. – 704 с.;
15. Ким П.Л., Киселева Е.В., Капитан М.А. Во что инвестируют украинские паевые инвестиционные фонды// Рынок ценных бумаг.
16. Лялин В.А., Воробьев П.В. Ценные бумаги и фондовая биржа.: Информационно-издательский дом "Филинъ", Рилант, 2000, 248 с.
17. Макарова С.А. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. Часть 1. Рынок ценных бумаг.: СпецЛит, 2000, 158 с.
18. Миронов А. Индекс: сухая статистика или основа для финансовых инструментов // Рынок ценных бумаг.
19. Миронов Е.В. Международные рейтинговые агентства: странные игры // Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru
20. Нестеренко Р.О. Проектное финансирование: мировая практика и российский опыт // Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru
21. Панюшкин С.А. Финансовая катастрофа на бирже — это не конец, а начало нового мира// Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru
22. Панюшнин С.А. Профессиональный спекулянт вооружен и очень опасен. Новогодняя сказка о «проблемах» Биржевой Индустрии // Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru
23. Плескачевский В. Место саморегулирования в модели регулирования финансовых рынков // Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru
24. Попова А.А., Трегуб А.А.: состояние и проблемы развития // Экономика и финансы, №7, 2004г. - с.17-19.
25. Совершаева Л. Элита фондового рынка // Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru
26. Татьянников В. Фондовый рынок: новый этап развития. // Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru
27. Черкашенко В., Федотов В., Вечерин С. Макро- и микроэкономические риски бурного роста долгового и фондового рынков РФ// Рынок ценных бумаг, www.rcb.ru