Анализ операций с недвижимостью на предприятии

СОДЕРЖАНИЕ

1.1. Экономическая сущность и классификация операций с недвижимостью.. 3

1.2. Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью.10

1.3. Нормативно-правовое регулирование операций с недвижимостью в Украине.13

2.1. Цель, задачи, методы информационного обеспечение анализа операций с недвижимостью.18

2.2. Анализ состояния и тенденции рынка недвижимости Украины.. 22

2.3. Анализ эффективности операций с недвижимостью на примере предприятия ООО «Консоль»25

Уровень прибыли при различном количестве сделок продажи дачных домов. 29

3.1. Анализ факторов, влияющих на эффективность сделок компании.30

3.2. Рекомендации по повышению эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль».34

ВВЕДЕНИЕ

Суть существования недвижимости и функционирования рынка недвижимости — в возможности осуществления различных сделок с недвижимостью. В сущности, сам рынок недвижимости можно рассматривать как определенную совокупность сделок. Данный рынок обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. Одной из важнейших задач при организации и управлении любым бизнесом является анализ и управление эффективностью сделок между продавцом и покупателем. В связи с этим является актуальным разработка и использование эффективных методов анализа информации, необходимой для оптимизации условий и управления эффективностью операций с недвижимостью, так как недвижимость рассматривается не только как физический объект, но и как товар, либо капитал в материальной форме, способный приносить доход.

Целью курсовой работы является анализ эффективности операций с недвижимостью на примере предприятия ООО «Консоль». Из общей цели вытекают следующие задачи:

· Раскрыть экономическую сущность операций с недвижимостью;

· Рассмотреть основные методы анализа эффективности операций с недвижимостью;

· Проанализировать процедуру нормативно-правового регулирования операций с недвижимостью в Украине;

· Выявить основные цели, задачи и методы информационного обеспечения анализа операций с недвижимостью;

· Рассмотреть состояние и тенденции развития рынка недвижимости Украины;

· Проанализировать эффективность операций с недвижимостью предприятия ООО «Консоль»;

· На основе анализа предложить рекомендации по повышению эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль».

Объектом исследования курсовой работы является процесс анализа эффективности операций с недвижимостью.

Предметом исследования – повышение эффективности операций с недвижимостью.

Исходными теоретическими данными к курсовой работе послужили научные труды отечественных и зарубежных авторов, посвященные управлению недвижимостью.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Экономическая сущность и классификация операций с недвижимостью

Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовыхи социальныхотношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (Приложение 1).

Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости: географическую; экономическую; юридическую; социальную. Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Наюридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико-правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении.

Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса. Ситус
– результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней мере на пяти уровнях (рис. 1.1). На схеме они отмечены условными блоками, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценкиусловий размещения недвижимого имущества. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта [5].

Рис. 1.1. Ситус объекта недвижимости

Операция с недвижимостью — процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Сделка с недвижимостью — осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Таким образом, для осуществления сделки с недвижимостью следует провести соответствующую операцию.

Рынок недвижимости делает возможным осуществление операций (сделок) с недвижимостью по приемлемой цене, с обусловленным качеством и в нужном месте, создавая условия для мобильности рабочей силы. Рынок недвижимости предоставляет базу для размещения капитала в физической форме, составляя его значительную часть. От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят инструменты фондового рынка. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, наилучшим образом гарантируют стабильность всей денежной системы.

Недвижимость выступает в качестве уникального средства, которое обеспечивает снижение рисков и издержек в сфере производства. Недвижимость — важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния его граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества.

Рынок недвижимости можно рассматривать как определенную совокупность сделок. Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок. Участники этих сделок должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Сделка — осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделка считается действительной при соблюдении четырех ситуаций:

• содержание и правовые основы сделки не противоречат закону и иным нормативным актам;

•совершена сделка дееспособными и правоспособными лицами;

•волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с объектами недвижимости подразделяются на ряд видов (Приложение 2) [10].

На рынке недвижимости распространены следующие виды операций с недвижимостью.

По распоряжению земельными участками: купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

По распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; купля-продажа жилья; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).

По распоряжению нежилыми зданиями и помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественного комплекса; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал; кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

Принципиально важное значение имеет свободный переход прав на недвижимость. Гражданский оборот объектов обеспечивает эффективное использование недвижимости: объект переходит к тому, кто может заплатить за него рыночную цену, а значит, может использовать недвижимость наиболее эффективно.

Для того чтобы совершить законную сделку, последняя должна быть действительной (Приложение 3), т.е. обеспечивать осуществление желаемых последствий. Сделки с объектами недвижимости могут быть признаны недействительными. В этом случае они могут быть признаны как совершенные с нарушением законов (и тогда это влечет определенные юридические последствия), так не нарушающими законов.

В любом случае необходимо знание и соблюдение законов, на основании которых заключаются сделки.

При осуществлении сделок с невидимостью стороны вправе распорядится как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую вещь.

Недействительные сделками могут быть [7]:

· оспоримыми – сделки, признанные недействительные по решению суда;

· ничтожными – сделки, недействительные с самого начала ее совершения;

· совершена с целью заранее противной основам правопорядка или нравственности;

· волеизъявление не соответствует подлинной воле;

· нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации.

· Седелки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа-договора [18, c. 57].

В зависимости от конкретных условий структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает 10-12 разделов (рис. 1.2).

Рынок недвижимости в самом общем виде разделяется на три основных товарных сектора:

• рынок жилых помещений (зданий);

• рынок нежилых помещений (зданий);

• рынок земли.

Рынок недвижимости функционирует посредством совершения операций, каждая рыночная операция - это гражданско-правовая сделка. Рассмотрим основные виды сделок по секторам рынка недвижимости.

Рис. 1.2. Структура договора об отчуждении недвижимости.

Сделки с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности включают:

• наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является физическое лицо — гражданин или несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении. Для найма действуют нормы жилой площади. Плата за помещения и коммунальные услуги устанавливается государственными (муниципальными) органами;

• коммерческий наем жилья. Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре коммерческого найма;

• обмен жилых помещений как на жилье, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, так и на жилье, находящееся в частной собственности, с передачей прав собственности на такое жилье;

• приватизация жилья, т. е. передача государственного (муниципального) жилья в частную собственность граждан, а также расторжение договора о передаче жилья в частную собственность ранее приватизированного (деприватизация)

Сделки с жилыми помещениями в частной собственности включают

· куплю-продажу жилых помещений

• мену жилыми помещениями. Переход нрава собственности и сделка мены должны пройти государственную регистрацию

• аренду жилого помещения.

• дарение жилого помещения. Собственник может подарить жилое помещение любому физическому или юридическому лицу, оформив договор дарения, который, как и переход права собственности, должен пройти государственную регистрацию; • наследование жилого помещения. Наследование осуществляется по закону или но завещанию после смерти собственника жилья. Вступление наследника в права собственника подлежит государственной регистрации прав на недвижимое имущество; • ренту — обременение недвижимого имущества, которое передается получателем ренты вместе с имуществом плательщику ренты.

Передача имущества (права собственности) подлежит государственной регистрации. Сделки с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями) включают: • куплю-продажу нежилых помещений. Операция, аналогичная купле-продаже жилых помещений. Подлежит государственной регистрации;

• аренду нежилых помещений. Предметом договора могут быть отдельные помещения, здания, сооружения, земельные участки. Оговаривается использование арендованной недвижимости (например, в качестве офисного, а не торгового здания (помещения)). Договор аренды подлежит государственной регистрации;

• безвозмездное пользование. Аналогично аренде без уплаты арендной платы.

Сделки с земельными участками имеют свои особенности. Земельная территория — сложный самостоятельный вид рынка недвижимости. Его принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые, в свою очередь, дифференцируются по ряду других признаков, например размерам, местоположению и др [18].

Операции с недвижимостью в жилищной сфере:

· Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фонда по договорам социального найма или коммерческого найма с соблюдением установленных правил и очередности;

· Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы;

· Приобретение жилья в частную собственность различными способами;

· Предоставление служебной жилой площади;

· Предоставление жилых помещений маневренного фонда;

· Предоставление общежитий.

1.2. Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью.

Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. В основном используются следующие показатели.

Техника периода окупаемости
позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат - временной период, а не ставка дохода. Техника периода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.

Валовой рентный мультипликатор
- это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.

Данный метод является одним из широко применяемыx. Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.

Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.

Общая ставка дохода
рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат - ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).

Ставка денежных поступлений на собственный капитал
также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.

Ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.

Когда используется техника чистого располагаемого дохода
, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.

Однако получаемая этой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того , поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.

При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал
сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.

Помимо уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга , на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.

Метод среднегодового дохода
предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода, она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.

Тем не менее, у данного метода есть два больших плюса. Первый - это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия:

1. В течение всего периода владения величина притока средств от использования объекта остается неизменной.

2. Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.

Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемой собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.

Техника чистой текущей стоимости
предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Вели текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.

Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.

В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчет стоимость денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).

1.3. Нормативно-правовое регулирование операций с недвижимостью в Украине.

Проведение операций с недвижимостью всегда связаны с высокой степенью ответственности и риска. Основными условиями для развития рынка недвижимости является законодательное обеспечение купли-продажи земельных участков под строительство, определенные и гарантированные права собственности на недвижимость, демонополизация строительного бизнеса.

В настоящее время нет определенного закона либо кодекса законов о недвижимом имуществе, поэтому данная сфера регулируется различными законами:

· Гражданский кодекс Украины (ГКУ), ст. 41-44 определяющие форму и обязательное содержание договора, ст. 45-46, определяющие последствия несоблюдения формы договора, ст. 47 декларирующая обязательность нотариальной формы и последствия ее несоблюдения, ст. 48-60, определяющих недействительность сделок, а также статьи 62-70 регламентирующих деятельность посредников в заключении договоров;

· Закон Украины «Об ипотеке». С принятием закона об ипотеке банки получили возможность рефинансирования ресурсов, вложенных в кредиты под обеспечение недвижимости, посредством выпуска и размещения ценных бумаг (сертификатов, закладных, облигаций), которые являются конкурентными по отношению к сберегательным сертификатам и облигациями предприятий. Преимуществ их в том, что они надежны, поскольку обеспечены залоговым имуществом;

· Закон Украины «О нотариате» от 24 марта 1998 г. №210/98-ВР, в частности глава 5 регламентирующая процедуру удостоверения соглашений;

· Закон Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничение», который определяет общие принципы, правовые и организационные начала привлечения средств физических и юридических лиц с целью массового строительство жилья, а также учитывает особенности управления этими средствами;

· Закон Украины «О финансово-кредитном механизме и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;

· Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц».

Статья 181 Гражданского кодекса Украины дает определение недвижимости, как недвижимые вещи, к которым относятся земельные участки, а также объекты размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их предназначения.

Вступивший в силу 1 января 2004 закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» дает свое определение недвижимости, которое включает землю, дома и сооружения. С уточнением, что в стоимость земли входят также какие-либо ее капитальные улучшения, в частности, планировка, осушение и дороги.

Невыполнение требований Гражданского кодекса Украины касающихся регистрации и засвидетельствования операций с недвижимостью может привести к признанию договоров недействительными. Согласно статье 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) либо другого недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Статья 793 и 734 ГК такой же порядок предусматривают для договора найма дома либо другого капитального сооружения сроком более чем на 1 год.

Сделки с недвижимостью регистрируются в следующих органах:

· Нотариат – нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, оформление документов сделки;

· Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществляет Бюро технической инвентаризации (БТИ) в рамках определенных административно-территориальных единиц на основе соответствующих решений исполнительных органов местного самоуправления.

Согласно новой редакции «Временного положения о порядке государственно регистрации прав собственности на недвижимое имущество» (Приказ Министерства юстиций от 17.05.2004 N 36/5) государственной регистрацией прав собственности на недвижимое имущество является внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием либо прекращением права собственности на недвижимое имущество, которая осуществляется БТИ по местонахождению объектов недвижимого имущества на основе правоутврерждающих документов за средства лица, которое обратилось в БТИ.

В соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» базой налогообложения операций с недвижимостью является прибыль, т.е. разница между доходом и затратами, и составляет с 2007 года 15%. Доход от наследования и дарения облагается по одной и той же процентной ставке – в соответствии со статьями 13 и 14 Закона. Эти статьи вступили в силу с 01.01.2005 г. Процентная ставка налога зависит от того, какое лицо вступает в право наследства или принимает подаренное имущество, и от того, какой вид имущества. Ст.7 Закона устанавливает, что налоговые ставки
могут равняться: 0%, 5%, 15%, 13%, 30% (26%).

Другими законами, регулирующими рынок недвижимости Украины являются:

· Земельный Кодекс Украины №2196-XII от 13.03.1992 г. (с изменениями от 27.04.2007), в частности ст. 6, определяющая право частной собственности граждан на землю, ст. 7-8 регламентирующую процедуры пользования и аренды земли, ст. 18 регламентирующая процедуру приобретения земельных участков в собственность;

· Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», ст. 12 согласно которой собственник приватизированного жилья имеет право распорядиться квартирой (домом) по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключить иные соглашения, не запрещенные законом;

· Закон «О собственности», в частности ст. 3, 4, 7, 11, 14, определяющие и объекты субъектов прав собственности в Украине, а также их права и ответственность;

· Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которое состоит в собственности юридических и физических лиц, утвержденная Приказом Государственногого комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 9 июня 1998 г. № 399/2839.

· Инструкция о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденную приказом № 20/5. В п. 61 данной инструкции отмечается, что при нотариальном удостоверении договоров об отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, которые подлежат регистрации, нотариус требует подачу документов, которые подтверждают право собственности на указанное имущество, такие, как нотариально заверенный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на объекты недвижимого имущества, ипотечный договор, решение суда, договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, при наличии на нем отметки о регистрации соответствующих прав.

26 апреля 2007 года зарегистрирован проект закона «О риэлтерской деятельности» №3499. Данный закон определяет правовые основы осуществления риэлтерской деятельности в Украине и порядок ее правового регулирования с целью защиты законных прав и интересов физических и юридических лиц – потребителей риэлтерских услуг, обеспечение профессиональной деятельности участников рынка операций с недвижимостью.

Оказание высококачественной услуги потребителю возможно на договорной основе. Объект недвижимости, продажа или аренда его — это всегда целый комплекс параметров, правовых моментов, которые необходимо учесть всем сторонам — продавцу, покупателю, риелтору и другим участникам сделки. Именно поэтому законодатель четко формулирует требования к заключаемому договору. Наиболее существенные из них — определение вида риелторской услуги и действия, которые составляют ее содержание, размер и порядок ее оплаты, ответственность сторон за невыполнение условий договора, необходимость предоставления оригиналов документов риелтора о его статусе. Об этом, в частности, шла речь при обсуждении законопроекта, состоявшемся при активном участии Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Что касается размера и порядка оплаты услуг, то для этого предполагается поступить традиционным образом, определяя его по договоренности сторон. При этом законопроект не предусматривает ни минимальных, ни максимальных уровней оплаты. Таким образом, уровень оплаты может формироваться исключительно рыночным способом, без диктата или государственных ограничений. Воспользовавшись услугами риелтора, клиент обладает рядом прав. К основным из них относятся: право ознакомиться с документами, подтверждающими право риелтора на осуществление своей деятельности, а также со стандартами и правилами риелторской деятельности. Право на получение всей информации и документов, полученных риелтором в ходе оказания услуг. Право на получение компенсации вреда, причиненного субъектом риелторской деятельности. Клиент может также обжаловать действия или бездеятельность риелторов в Риелторской палате Украины или в суде.

Что касается обязанностей, то статей 25-й законопроекта определена только одна обязанность потребителей риелторских услуг: им надлежит предоставлять достоверную информацию и документы о недвижимости, относительно которой заключен договор об оказании услуг.

Самих субъектов риелторской деятельности законодатель обязывает сохранять конфиденциальность информации, полученной ими в процессе осуществления своей деятельности. Им запрещается использовать такую информацию в своих интересах или в интересах третьих лиц. Впрочем, вопрос реальных санкций за соответствующие правонарушения остается открытым. Главным остается вопрос — реальной, а не теоретической ответственности риелтора перед клиентом. Прежде всего реальная финансовая ответственность риелтора перед клиентом в том случае, если фирма, которой он доверился, например, не уберегла его от недобросовестного продавца, должным образом не проверив документы.

Специалисты утверждают, что создание некоего общего свода правил для риелторов и контроль за его соблюдением будет возложено на Риелторскую палату Украины. Предполагается, что субъекты риелторской деятельности должны быть профессионально подготовлены, добросовестны, не имеют права использовать недостоверную или заведомо ложную информацию, методы недобросовестной конкуренции по отношению к другим организациям и физическим лицам, работающим на рынке недвижимости.

Риелторская палата по представлению своей дисциплинарной комиссии может принять решение о наложении санкций на риелтора (предупреждение, штраф, аннулирование Сертификата и Квалификационного свидетельства риелтора), даже исключить его из Реестра риелторов или Реестра субъектов риелторской деятельности, то есть лишить права заниматься этой деятельностью, сообщает киевский портал недвижимости «Domik.net». С надеждой на то, что если кто-то претендует на звание сертифицированного специалиста-риелтора, то ему необходимо будет принять общие правила игры, нести ответственность за свои действия не только перед законом, но и всеми членами профессионального сообщества.

Проект закона совмещает государственное регулирование отрасли с саморегулированием путем создания профессионального органа — Риелторской палаты Украины.

Государственное регулирование проявится в определении того, кто такой риелтор, кто может осуществлять эту деятельность, основных прав и обязанностей, наконец, ответственности субъектов риелторской деятельности.

Саморегулирование же будет реализовано через полномочия Риелторской палаты, создание которой предусматривается законопроектом. Палата будет определять стандарты и правила риелторской деятельности, проводить сертификацию риелторов, рассматривать споры и жалобы относительно деятельности членов профессионального сообщества. Кроме того, Палата будет утверждать программы подготовки риелторов и порядок сдачи квалификационных экзаменов, вести Реестр риелторов Украины и Реестр субъектов риелторской деятельности. Введение этого закона позволит поднять уровень риелторских услуг. Данный рынок станет более прозрачным и безопасным. Появится возможность привлечь к ответственности недобросовестного риелтора, что сегодня практически невозможно. Риелтор будет, в частности, наделен правом требовать от соответствующих государственных и коммунальных учреждений предоставления информации.

Обязав риелторов работать профессионально, государство сможет обеспечить социальную защиту граждан, оказавшихся на рынке недвижимости.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «КОНСОЛЬ»

2.1.
Цель, задачи, методы информационного обеспечение анализа операций с недвижимостью.

Недвижимость рассматривается не только как физический объект, но и как товар, либо капитал в материальной форме, приносящий доход.

Первый шаг анализа операций с недвижимостью заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решения следующих задач [23, c. 21]:

· Целесообразность инвестирования в новый объект недвижимости;

· Определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости;

· Формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости и поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

· Поиск наиболее доходных сегментов рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

· Оценка стоимости отдельных видов недвижимости.

Таким образом, основной целью анализа эффективности операций с недвижимостью является определение наиболее эффективных путей получения прибыли.

Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. Определение перспективности операций с недвижимостью невозможно без соответствующего обеспечения информационной базы для их анализа. Основной задачей информационного обеспечения анализа операций с недвижимостью является формирование необходимого объема и качества информации для профессионального использования методов оценки недвижимости.

Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера – на общие и конкретные.

Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений.

Конкретная информация, как правило, предоставлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используются для расчетов в том или ином методе.

Внешняя информация представляет большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки, и в частности, определяющие состояние рынка недвижимости. Данная информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью [13].

Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:

· Тенденции экономического развития;

· Местные особенности;

· Демографическая ситуация;

· Законодательная и налоговая политика государства;

· Покупательная способность населения;

· Динамика цен;

· Программа капитального строительства;

· Динамика затрат на строительную продукцию;

· Организация кредитования недвижимости.

Тенденции экономического развития анализируются от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и уровня сделки и оцениваемой недвижимости.

Изучение ретроспективной динамики является основой для составления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на конъюнктуру. Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости.

Текущее состояние и перспективы развития национальной экономики оказывают существенное влияние на процесс оценки недвижимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.д.

Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в данном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объяснятся близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным, по сравнению с моноотраслевым, так как в этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость.

Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от городской и пригородной недвижимости.

Рассмотрение конкретных тенденций зависит от задач анализа и типа оцениваемой недвижимости. Например, оценка рыночной стоимости торговых помещений с использованием доходного метода требует информации о рыночных ставках арендной платы, эксплуатационных расходах, коэффициент загрузки. Для этого необходимо составить прогноз численности жителей данного района, доходов на одну семью, а также учесть величину средних расходов на товары и услуги, которые производятся по месту жительства, наличие и возможность появления других магазинов в данном районе [16].

Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.

Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение.

Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Необходимо учитывать потенциальные изменения совокупной численности населения и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта сделки.

Другим важным фактором анализа эффективности операций с недвижимостью является законодательная и налоговая политика государства. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое воздействие на процесс и прибыль сделки.

Покупательная способность населения. Оценка и учет покупательной способности населения требует анализа состава и структуры ходов населения по отдельным категориям. Совокупный доход средней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским депозитам, предпринимательского дохода, пенсий, государственных выплат социального характера, пособий по безработице и т.д. Величина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.

Анализируя динамику цен, прогнозируется уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги. В оценке могут использоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инфляции, так и нормальные цены, отражающие фактически уплачиваемую покупателем денежную сумму.

Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при составлении расчетов промежуточных показателей чистого операционного дохода: ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.

Не менее важным вопросом ценовой информации является изменение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обязательно должны учитываться в процессе оценки.

В теории анализа приносящей доход недвижимости известно три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости [23, c. 20]:

- затратный подход;

- доходный подход;

- рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж).

Затратный подход
– метод оценки стоимости, который основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т. е. принцип замещения.

Доходный подход
к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.

Методпрямого сравнительного анализа продаж
– метод оценки стоимости объекта путем анализа фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнения их с оцениваемым объектом и внесения соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный другой объект с подобными полезными свойствами. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

2.2. Анализ состояния и тенденции рынка недвижимости Украины

Рынок недвижимости Украины формировался и развивался сложным и противоречивым путем, копируя ситуацию в политике и экономике. Анализируя сегодняшнее его состояние, можно отметить несколько узловых пунктов:

Во-первых, - до сих пор нет стратегического направления развития рынка недвижимости ни среди государственных структур управления, ни среди общественных организаций, действующих в этой области.

Во-вторых, - операторы рынка недвижимости приобрели громадный опыт приспособления к существующей неустойчивой системе взаимоотношений между всеми участниками рынка.